樂居財經訊 李禮 6月29日，中達證券發佈地產行業週報。
點評：
從利潤角度來看，物業管理公司佔母公司利潤比重普遍不大。從 2017-2019 年總口徑淨利潤數據來看，除綠城服務在其上市前淨利潤佔母公司淨利潤 10%以上外，其餘物業公司在上市前淨利潤佔母公司淨利潤比重都在 4%及以下，其在被分拆上市時對母公司利潤變化的影響較小，因此近幾年母公司淨利潤增速變動主要是由於行業整體增速有所調整所致，而非由於拆分物業子公司導致。從估值及市值角度來看，部分物業公司拆分後提升母公司估值與市值。以中海物業、碧桂園服務、佳兆業美好、奧園健康、時代鄰里、寶龍商業 6 家物業公司為研究對象，觀測分拆預案發布前後母公司估值與市值水平變化：估值方面，奧園健康、時代鄰里、寶龍商業分拆預案公佈後，母公司估值水平出現較明顯提升，而中海物業、佳兆業美好、碧桂園服務分拆預案公佈後，母公司估值水平未出現明顯變化，同時物業子公司分拆上市對母公司估值影響明顯與否還受上市方式影響，尤其是介紹上市方式下母子公司股權獨立，也導致部分物業子公司拆分時對母公司估值影響並不明顯。市值方面，中海物業、時代鄰里、寶龍商業在分拆預案後，母公司市值水平出現較為明顯提升，而碧桂園服務、佳兆業美好、奧園健康發佈分拆預案後，母公司市值水平未出現明顯波動變化。
隨物業公司規模擴大與利潤增長，長期利好母公司估值與市值提升。近期，世茂、金科、榮盛、合景泰富等陸續公佈擬拆分物業公司預案，其中世茂、金科、合景泰富在公佈分拆預案後市值有所提升，榮盛表現較不明顯，與前文中觀察到不同開發商市值對物業公司分拆上市的反應有所差異的現象一致。但從整體來看，物業公司優質的業務模式使得其擁有較好的現金流，在為母公司拓展融資渠道的同時，短期方面，物業公司分拆上市對部分母公司估值與市值影響雖較不明顯，但仍有正面提振作用，長期來看，母公司估值與市值水平仍主要取決於行業基本面與其開發業務增速對市場預期的影響。
數據要點：
截至 6 月 26 日，本週 42 個主要城市新房成交面積環比上升 5%，同比上升4%，2020 年累計成交面積同比下降 15%，一、二、三線城市累計成交面積同比分別下降 23%、10%及 19%。本週 13 個主要城市可售面積（庫存）環比上升 1%；平均去化週期 10.8 個月，環比上升 1%。本週 15 個主要城市二手房交易建面環比下降 36%，2020 年累計成交面積同比下降 14%。
投資建議：
本週央行繼續連續開展逆回購操作釋放流動性，同時公佈貸款市場報價利率，1 年期與 5 年期以上 LPR 利率均與上次持平，但目前已處於歷史低位，且近幾個月來房貸利率已隨 LPR 連續下降，有利於提振購房需求。反映到成交數據上，本週 42 個主要城市新房成交面積環、同比均轉正，累計新房成交面積同比降幅持續收窄。低利率環境下成交面不斷改善，維持行業“強於大市”評級。