房貸利率“換錨”期限將至，而對房貸一族來説，個人房貸利率的變化是他們最關心的事，選擇不同的還款方式，也直接關乎月供增減。
《證券日報》記者近日走訪部分銀行網點，瞭解到各家銀行房貸利率“換錨”時間不一：部分國有大行選擇8月25日起統一為客户調整為貸款市場報價利率（LPR）定價，部分中小銀行則在5月份或7月份已經為客户統一轉換。
走訪過程中，多位個貸經理向記者表示，從春節過後就開始通知客户做房貸利率轉換的工作，目前對於大部分購房者已經辦理了轉換，但是猶豫不決的客户依然有。同時記者瞭解到，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯繫或者轉換後協商撤銷。專家表示，不管轉換與否，都會面臨利率風險。應考慮包括貸款價格、貸款期限、貸款餘額、未來利率走勢等因素，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。
銀行房貸利率
“換錨”啓動時間不一
去年年底，央行發佈公告稱，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客户正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。簡單説，如果選擇固定利率，未來貸款利率值將固定不變；如果選擇“LPR＋加點”浮動利率，利率水平將隨市場利率水平變化。
據記者瞭解，多家銀行已經完成了存量房貸利率定價基準批量轉換工作。其中，浦發銀行、南京銀行等多家銀行已於8月前進行了批量統一轉換。也有部分銀行正在啓動相關轉換工作。
例如，8月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行均發佈公告稱，將於8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為LPR定價。
據《證券日報》記者梳理發現，五家國有大行此次批量轉換的規則基本一致，即轉換後的貸款加點數值等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月份發佈的相應期限LPR的差值。同時，多家銀行提醒，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯繫或者轉換後協商撤銷。根據各家銀行公告，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
“5月底之前我們行已經完成轉換工作，但是對於不願意接受轉換的客户也可以撤回。” 某銀行的客户經理告訴記者，近期銀行工作人員正在統計名單。
也有客户經理向記者坦言，此前銀行已通過短信、微信等多種方式通知客户進行存量房貸定價基準的轉換。對於大部分人來説，其實已經辦理完了，但是仍有部分客户猶豫不決。“對於這部分客户做解釋工作要花一點時間，尤其是老年羣體。”
個貸經理：
根據自身情況進行選擇
對房貸一族來説，最關心個人房貸利率的變化。
8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，8月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.85％，5年期以上LPR為4.65％。
記者注意到，自4月份下調以來，雖然LPR報價已連續4個月保持不變，但總體來看有一定降息幅度。據央行數據顯示，自去年8月份LPR報價機制改革以來，至此，新的LPR報價機制執行已滿一年。截至目前報價，5年期以上LPR共下降3次，從4.85％降到了4.65％，累計下行20個BP。
受此影響，LPR帶動實際貸款利率持續下行。今年以來全國重點城市首套及二套主流房貸利率已經保持“八連降”。根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年8月（7月20日－8月18日），全國首套房貸款平均利率為5.25％，環比下調1個基點；二套房貸款平均利率則為5.56％，環比下降2基點。首套、二套平均利率均較去年同期下降22個基點。
《證券日報》記者在走訪銀行網點時瞭解到，由於不同的客户在申請房貸時簽訂的貸款利率不同，所以在選擇LPR還是固定利率時，也要有所區分。
“對於客户而言，選擇固定利率或LPR定價，還是基於個人對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。”多位銀行個貸經理對記者表示，定價基準只能轉換一次，不方便提出具體建議。
某銀行個貸經理給記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鈎LPR，由於重新定價日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續當前的4.65％水平，那麼按照100萬元貸款本金、30年等額本息計算，購房者每個月的房貸月供將減少約90元，全年節省1080元。
“按目前的市場環境來看，利率肯定是下行的，也就是説目前選擇LPR利率比較合適。但是也不排除之後LPR會上漲，不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動因素會很多，如果之後有什麼政策變化，長期利率是很難做預測的。”某國有大行的個貸經理表示。
此外，記者隨機採訪了部分購房者，在部分購房者看來，考慮到利率還有進一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉換為LPR定價。
例如，家住北京市海淀區的一位張女士告訴記者：“我們業主羣裏之前就有討論過這個問題，到底要不要將房貸轉成LPR利率，説法很多，目前看上去LPR浮動利率似乎更能省錢，所以羣內大部分人最終還是選擇轉化LPR定價。”
“選擇轉成LPR浮動利率，主要是因為之前的房貸利率有點高，預期未來利率下行的概率更大，所以換成LPR要合適一些。”張女士稱。
但也有一些享受了較低房貸利率、打了折扣的購房者表示，穩妥點沒壞處。“此前房貸利率享受的價格折扣力度較大，本來利率已經很低，而且還款期限比較長，選擇固定利率，這樣不用操心未來利率的漲跌。” 一位家住北京市朝陽區的王女士稱。
預計後續利率下調空間不大
總體維持低息狀態
LPR改革穩步推進已滿1年，未來走勢如何？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，8月份5年期LPR基礎利率繼續不變，説明近期下調空間已經不大。當前對金融風險防範的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。預計後續利率下調空間不大，但總體上維持低息的狀態。
“不管轉換與否，都會面臨利率風險，根據自己的實際情況來進行選擇。”中國民生銀行首席研究員温彬在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於LPR下一步的走勢，由於LPR分兩個品種，分別是一年期和五年期，由於國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個穩定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢受到經濟形勢、通脹水平、就業情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會有一些相應的變化，目前難以預測。
招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，其實，房貸利率轉成掛鈎LPR還是固定利率，與現在的利率是多少無關。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那麼就轉成固定利率，如果判斷是下降，就轉成掛鈎LPR。“從中短期看，我國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。”
在董希淼看來，目前來看，比較適合轉成掛鈎LPR。理由有以下四點：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的；其次，即使幾年後利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實比預期要低；再次，無論是自住還是投資，房子持有時間可能平均不會超過十年，所以，並不需要考慮太長期限的利率走勢；最後，如果出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。
温彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款餘額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，也便於做好家庭的收支安排；如果月供剩餘時間較短，以前的房貸利率又比較高，可以選擇LPR，即便經濟好轉，通脹上升，未來LPR上升，也可以通過提前還款方式來規避利率波動的風險。
來源：證券日報