8 月 18 日晚，彩生活公佈 2020 年中期業績，截至 2020 年 6 月底，公司營業收入 17.8 億元，歸母淨利潤同比提升 9.5% 至 2.36 億元。
單從數據層面看，市場大多數投資人或許會認為彩生活在物業股中缺乏高成長性，
但從這份中期成績單看，公司實際上已經在經營方面做出調整及改變，背後的邏輯更像是跳躍前的一次下蹲。
一、數據背後的調整成效
1. 梳理調整業務 提升盈利效益
上半年，公司開始對根據旗下管理項目進行梳理，退出收益低的項目。
彩生活 2020 年上半年的合約管理面積約為 5.64 億平方米，基本與同期持平，而物業管理服務收入約 15.6 億，同比增 3.24%，
其中包乾制收入為 14.37 億元，同比增長 10.96%。而酬金制收入也增加 0.38% 至 8946 萬元。
進一步分析數據，
彩生活今年中期物業管理業務毛利同比 4.3% 至 4.17 億元，毛利率提升 0.3 個百分點至 26.8%。
從這此看出，雖然管理規模穩定，但物業管理業務的盈利能力增加，
證明了彩生活之前提出「迴歸基礎，注重基本服務質量和盈利」的戰略方針正逐步取得成效。
重視基礎，提高服務品質進而提升業主的滿意度，不僅鞏固了公司在物管市場的核心競爭力，又為日後上調物業管理費奠定基礎條件。
相比目前市場上追捧的物業公司除了看母公司交付的面積外，第三方外拓及收併購是獲取面積短期重點關注的地方。排除股價因素，從整個商業模式看，通過母公司、外拓、收併購是企業由小到大迅速成長的首要因素。從彩生活過去的外拓、收併購來看，該公司已經過了單純靠收併購快速擴張規模的階段。畢竟盲目擴張容易出現項目質量難控制、資金壓力大等情況。
從公司的新策略來看，彩生活也希望從過去的經驗中，總結尋找更有質量的增長之路，對利潤有更大的貢獻。
截至 2020 年上半年，彩生活的增值服務收入為 1.52 億元，同比下滑 29.24%，細分的網上推廣服務，銷售及租賃協助、其他增值服務呈現不同程度的下降。
根據過往對公司長期的跟蹤，彩生活上半年的增值服務減少更多是公司有意為之，
背後的邏輯是追求長期高質量的增值而非短期的收益，因此策略性地調整增值服務以及線上業務。
在增值服務方面，公司為避免過多投資，聚集資源，選擇自動退出效益欠佳的業務，例如重資產項目和財富管理產品等，加上疫情影響，因此上半年增值服務收入減少。
然而增值服務的毛利率依舊保持在 94.4% 的高位，貢獻 30.8% 的盈利，實際並不算差。
2. 利息支出減少 增厚公司利潤
公司業績的調整不必過多擔憂，雖然業務調整成效尚未在報表上明顯體現，但整體是朝着正面方向發展。而且從財務的角度看，財務結構已經逐漸向好，
尤其是債務總額、融資成本減少，直接增厚了公司利潤。
過去公司收購導致債務增加，但經過持續的降債，截至 2020 年上半年彩生活的資產負債率為 55.9%，同比下降 7.1 個百分點；債務總額則同比下降 14.7% 至 22.5 億元，而融資成本支出已經減少至 0.88 億元，同比下降 20.1%，降幅大於債務總額的減幅，
表明公司優先償還利率較高的債務，優化債務結構，減少利息支出。
二、未來的展望
1. 發展路徑漸清晰 挖掘低價藍海
自 2019 年 9 月彩生活人事大調整，新上任的管理層首先是對整個組織、人員架構進行調整優化，通過扁平化的方式增強效率；其次是開始對業務着手調整，經過一年對業務的梳理調整，未來發展路徑逐漸清晰，為重回高增長做準備。
首先從物業管理服務業務的角度看，公司線上線下齊頭並進，先是設立基礎服務部門及 IT 服務部門，提升對在管小區的服務質量，並通過科技賦能降低成本，如北斗七星的推出有效提升經營效率及品質。
目前公司在管物業小區的物業管理費方面大多數低於行業平均值，而公司擁有多年的物業管理經驗，在成本控制方面優於友商。
在鞏固自身核心競爭力的前提下，一方面公司將近 5.6 億平方米的龐大在管面積，在目前上市公司裏基本處於前列。若服務品質受認可，提價機會增加，從此帶來的增益將十分巨大。
另一方面是受到年初疫情的影響，物管公司的價值有望再發現，小區業主對公司信任感的提升，以及公司自身的服務關係改善，為收繳率提升及物業費上漲奠定基礎。若日後彩生活先對部分區域提價，然後逐漸拓展至全國在管物業項目，循序漸進的提價策略相信可以部分滿足投資者對公司未來持續成長的需求。
物管業務，是所有物管企業的根基，而管理規模增長也是投資者關注點所在。彩生活在 2019 年全年業績會上，除了提出夯實基礎業務，也表示了對發展低價藍海市場的興趣和信心。
彩生活已經針對不同價格範圍的項目梳理，總結在成本控制方面的經驗，形成商業模型，更好地發揮其低成本運營的優勢，拓展這方面的市場，希望成為管理規模增長的來源。
彩生活首席執行官黃瑋表示，彩生活市場化基因和低成本營運的優勢，這在上市物業公司中尤其突出。這是中端藍海是一個廣闊的市場，目前彩生活業務梳理和策略調整，都可為後面發展這塊業務做好準備。
2. 增值服務穩步發展 快遞櫃業務落地
增值服務方面， 截至 2020 年 6 月 30 日，
彩生活生態圈的註冊用户達到 3,770 萬，其中生態圈活躍用户達到 1,669 萬，活躍度高達 44.3%，持續穩步增長的註冊用户為增值服務的展開提供流量基礎。
另一方面，公司已與戰略入股的京東、360 展開深入的合作，通過強強聯合實現增值服務持續的高質量收入，其中與京東的磨合日漸成熟，業務頻頻落地。例如京東和彩生活在疫情期間，推出了社區疫情智能管控平台和智能無人車配送服務。現如今彩生活攜手京東殺入快遞櫃領域，業務盈利來自快遞櫃派件、攬件收入雙方分成，快遞業務的落實是彩生活與京東探索 " 社區 + 物流 " 的一次嘗試。
根據財報披露，截至 2020 年 8 月 7 日，快遞櫃業務已成功落地 17 個城市，裝機 115 台，分佈彩生活管轄的 95 個小區，這一模式下，投櫃率達 60% 即可超過原場租收入，而新櫃機的平均投櫃率已達 81%，深圳地區投櫃率最高更是達到 120%。
雖然彩生活與京東的合作尚處於起步階段，但從目前的合作情況來看，
" 社區 + 互聯網 " 是一種雙贏的合作模式，雙方更高級別、更高頻次的合作將是大概率事件。
隨着公司與互聯網龍頭京東、360 的強強聯手開拓線上業務，圍繞社區生活場景，為業主提供各類附加服務，社區場景增值極具發展空間。
三、結語
中期業績會上，彩生活董事會主席兼執行董事潘軍表示，" 雖然上半年彩生活的增長速度慢了一點，但增長質量的提升也為未來彩生活規模更進一步提升打下一個堅實的基礎，公司計劃再用一年的努力，讓集團重新回到高增長階段 "。
隨後首席執行官黃瑋則補充提到：" 未來一到兩年，彩生活架構調整到位，集團會重回高增長時期 "。
從業務、財務及利潤的情況來看，報表優化效果初現，隨着彩生活業務轉型奏效並主動縮減債務，利息支出將繼續減少，不僅對利潤穩定起來了一定的作用，而且對公司日後的經營運作更具靈活性。管理層雄心壯志的承諾以及過往公司財務結構逐漸修復的表現，在目前火熱的物管市場上，彩生活性價比極高，值得持續關注留意。