地方AMC：瘋狂的“地產生意 ”
受多重因素影響，全球經濟形勢前景不明，不良資產開始加速暴露，地方AMC擴容、增資、拓寬融資渠道等各路消息頻出。
2019年以來，已有4家地方AMC完成增資。今年以來，浙江、廣東、湖南、江蘇等多個省份亦加速牌照擴容，海南省即將成立第二家地方AMC——海南新創建資產管理股份有限公司，目前已上報銀監會等待審批。
《中國經營報》記者注意到，一方面，不良資產市場火爆，資本持續湧入；另一方面，地方銀行、信託等主流融資渠道被嚴格限制之下，地方AMC地產類信貸業務正日漸活躍，地方AMC繼續“不誤正業”。
值得關注的是，地方AMC正在通過發放委託貸款、購買存量地產類債權、購買關聯地產商之間構建的債權，來為地產商提供融資。
1.
資本持續湧入
天眼查顯示，2019年2月，雲南省資產管理有限公司註冊資本由10億元增至20億元；4月，江西省金融資產管理股份有限公司註冊資本由13億元增至20億元；光大金甌資產管理有限公司註冊資本由10億元增至30億元；7月，內蒙古金融資產管理有限公司註冊資本由26.3億元增至52.3億元；2020年1月，山東省金融資產管理股份有限公司（以下簡稱“山東金管”）註冊資本由101.1億元劇增至366.39億元。
今年年初，有消息稱，浙江金融資產交易中心、民生置業等機構將聯合成立一家地方AMC，若推進順利，這將成為浙江省第四家地方AMC。4月28日，廣東省第三家AMC深圳資管成立。6月11日，湖南省第二家地方資產管理公司——長沙湘江資產管理有限公司在湖南湘江新區舉行授牌儀式，並與工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等12家銀行簽訂戰略合作協議，授信總額超200億元。湘江資管由湖南湘江新區發展集團有限公司發起籌建，公司性質為國有控股的混合所有制公司，註冊資本30億元人民幣。有消息稱，江蘇省還計劃成立其第三家地方AMC。
另外，本報記者根據公開資料梳理發現，除傳統的銀行貸款之外，2020年以來，至少有十餘家地方AMC通過超短期融資券、中期票據、非公開定向債務融資工具、公司債、美元債等眾多融資工具進行融資。如，2019年11月份，中原資產管理有限公司（以下簡稱“中原資管”）4億美元3年期高級無抵押債券成功發行，利率4.20%，成全國地方AMC在境外市場發行美元債，開闢了國際資本市場融資渠道。近日，山東金管發行10億元公募債券,發行利率3.1%,期限為3 2年,創全國地方資產管理公司同期限債券最低利率水平。
對於資本持續湧入的原因，多位業內人士表示，主要是因為，這兩年國家強化調結構、降槓桿政策落實，以及受今年以來的新冠疫情影響下全球經濟形勢不明朗，不良資產加速暴露。
西南財經大學金融學院數字經濟研究中心主任陳文則提到，地方AMC如果真的去做一些債務重組、不良資產管理處置的話，對於資金需求是比較大的，並且也要求最好是長線資金。
2.
地產類信貸業務日漸活躍
值得關注的是，類信貸業務，尤其是收益較高的地產類信貸業務，或是資金湧入地方AMC的另一大原因。
陳文同時提到，對於地方AMC來説，房地產企業，尤其存在較大融資困難中小房企業，是一個較為龐大的資金需求市場。
普益標準《中國地方資產管理行業白皮書（2018）》指出，因為低風險甚至無風險或者技術難度低且收益可觀的特徵，“通道 配資 固收”業務成為展業不久的地方AMC的首選。其中，固定收益業務即融資類業務，多為房地產企業、政府平台和當地優質國企、上市公司融資。
“不良只是對外的名義，實際上是類信貸，在公司財務中佔比較高。很多AMC表面上類信貸佔比在一半左右，實際上可能達到80%，不少類信貸項目會包裝處理成不良資產重組。”近期，有媒體在相關報道中引用中部地區一位地方AMC人士説法。
其中，收益率較高的地產類信貸業務，則是地方AMC開展類信貸業務的主要領域。
以山東資管為例，記者根據公開資料不完全統計發現，山東金管其中7筆委託貸款總額超32億元，從已知的收益率來看，都在8.5%以上。值得一提的是，其大部分對外貸款融資方均為地產企業。
山東信託最近一筆公開的地產類信託貸業務為，4月14日，山東金管發佈關於簽訂重大合同的公告中提到的，通過小貸公司向某地產公司發放委託貸款20億元，委託貸款利率11.9%年，貸款總期限18個月。
再以湖北省資產管理有限公司（以下簡稱“湖北資管”）為例，記者注意到，公開資料顯示，2016年、2017年、2018年湖北資管均開展過類信貸業務。其中，公開資料中涉及到的湖北資管2018年開展的兩筆類信貸業務均為地產類：2018年8月，福星股份（000926）相關公告提到的，“上述合同及協議（相關方簽署的《融資合作協議書》《借款合同》等）約定，湖北資管向新洲置業提供最高限額人民幣 22,000 萬元借款，期限 12 個月，利率為 10%。”以及鄂民初36號提到，“2018年9月14日，湖北資管與銘源公司簽訂《借款合同》約定：銘源公司向湖北資管借款3.5億元；借款年利率為12%，該借款利率隨中國人民銀行一年期貸款基準利率上浮而對應上浮，不隨中國人民銀行一年期貸款基準利率的下浮而下浮；借款期限為2年。”
此外,記者注意到，陝西金融資產管理股份有限公司、中原資管等多家地方AMC也均開展過多筆地產類信貸業務。
值得關注的是，儘管地方AMC監管政策不斷收緊，但在傳統銀行、信託等主要地產融資渠道受限之下，地方AMC地產類融資業務近期卻日漸活躍。
某主要從事房地產項目前融相關業務的財富機構的官方平台發佈的文章提到，“近期收購存量債權的地方AMC逐漸活躍，以債權收購為核心的“非主流”融資方式亦無意間成為目前開發商獲得相對低成本資金的新型融資路徑。”
多位信託行業人士也向《中國經營報》記者透露，信託地產額度被限制後，地產融資需求分流現給了地方AMC等機構，現在房地產企業通過AMC融資的現象比較多。
3.
“合規”路徑
2019年7月份 銀保監辦發發布的《關於加強地方資產管理公司監督管理工作的通知》（銀保監辦發〔2019〕153號文）要求，“地方AMC收購處置的不良資產應當符合真實、有效等條件，通過評估或估值程序進行市場公允定價，實現資產和風險的真實、完全轉移。” “不得以收購不良資產名義為企業或項目提供融資，不得收購無實際對應資產和無真實交易背景的債權資產，不得向股東或關係人輸送非法利益，不得以暴力或其他非法手段進行清收。”
今年3月13日，四川金融監管局官方公號發佈消息稱，近日，四川監管方約見省內資產管理公司成都益航資產管理有限公司主要負責人及班子成員，並進行了監管談話。
據透露，在當天的監管談話中，四川金融監管局主要從“堅守不良資產處置主業”、“加強內控體系建設”、“強化審慎合規經營”、“嚴格信息披露和信息報送”、“積極參與地方金融風險化解”等五個方面，對益航資管提出了監管要求。
南方某地方AMC內部人士透露，目前地方AMC類信貸業務操作上變得更為是更為隱秘。
金誠同達律師事務所高級合夥人葉家平在接受本報記者採訪時表示，已經注意到這樣的業務模式，比如，地方AMC以辦理前置抵押為放款的前提收購股東/關聯方對項目公司的債權，待項目取得開發貸融資再置換地方AMC的融資等模式。
上述主要從事房地產項目前融相關業務的財富管理機構官方文章中亦提到，從市場的操作情況來看，目前不少開發商通過實際控制的非關聯方或表面非關聯方（對於部分地方AMC可接受存在股權關係）借款等方式先將自有資金或過橋資金注入項目公司，項目公司繳納土地款後，該“關聯方”將其對項目公司的債權轉讓給地方AMC，由此取得融資款後繼續用於下一個項目土地款的繳付。
記者注意到，2019年9月30日，陝西省某上市地產公司公告稱，2019年 8月8日，公司第九屆董事會第十二次會議審議通過了《關於陝西金融資產管理股份有限公司非金融債權收購融資的議案》，同意公司下屬房地產開發有限公司與陝西金融資產管理股份有限公司（以下簡稱“陝金資產”）合作，由陝金資產出資 4.985 億元收購該下屬公司持有的5 億元債權進行融資。現因政策原因，擬將該融資方案進行調整，由陝金資產控股子公司陝西投融資擔保有限責任公司（以下簡稱“陝投保”）與上述下屬房地產開發有限公司合作，通過轉讓非金融債權進行融資。
同樣是在2019年9月30日，該上市地產公司還發布令另外一份公告稱，公司第九屆董事會第十二次會議審議通過了《關於陝西金融資產管理股份有限公司非金融債權收購融資的議案》，同意公司下屬房地產開發有限公司與陝西金融資產管理股份有限公司合作，由陝金資產出資4.985億元收購下屬房地產開發有限公司持有的5億元債權進行融資。
不過，工商資料顯示，上述上市公司下屬房地產開發公司與其債務人公司均為該上市公司全資子公司。而陝投保，目前已更名為“陝西信用增進有限責任公司”，控股股東為陝金資產，持股比例為26.48%。
關於上述公告提到的“政策原因”具體是指什麼政策；陝投保是否為名義上的收購方、陝金資產為實際收購方；上述關聯公司之間形成的這筆4.985 億債權，是否是上市公司方面為了通過陝金資產進行融資而臨時構建；陝金資產計劃收購之時，該筆債權是否已逾期等相關問題，本報記者分別致電致函陝金資產、上市公司方面進行採訪。
其中，陝金資產方面回覆本報記者稱，該筆債權收購方發生變更，並非是因為“政策”，而是由於，彼時陝金資產方面自有資金早已用完，每筆業務都是需要再融資，而陝投保方面則資金充裕，所以這筆業務就變成了陝投保作為擔保公司基於擔保條例以自有資金所做的業務。
記者注意到，按照時間來計算的還，銀保監辦發〔2019〕153號文是2019年7月5日發佈，根據上市公司公告，該筆4.985 億債權融資變更時間為2019年 8月8日，前後僅僅相差一個月出頭。
至於該筆債權彼時是否逾期，陝金資產方面表示，該筆業務僅是意向中的，沒有成交落地的項目，討論是它否逾期沒有實際意義。
截至記者發稿，上市公司方面並未作出回應。
某不良資產圈內人士在接受《中國經營報》記者採訪時表示，目前銀行、信託等渠道為房地產企業提供融資是有明確限制的，但地方AMC變相為房地產企業提供融資，目前處於監管灰色地帶。