7月樓市摔得“鼻青臉腫”，調控轉向，交房高峯來了，央行發新規

來源： 藍白觀樓市

進入7月之後，本來春風得意的樓市，摔得“鼻青臉腫”。

一方面，僅4家房企完成一半業績。

表面上到處都是“日光盤”，去化率節節攀升，實際上地產商的日子並沒有好過多少，上半年緊趕慢趕，開發商的業績還是沒完成。

根據中房報不完全統計，按照已公佈2020年銷售目標的46家房企，結合克而瑞研究中心監測的銷售數據測算，已公佈銷售目標的房企上半年銷售目標完成率僅達到四成，均值為40.13%。

相比前五月，整體提升了10.68個百分點，但是，與去年同期46.14%的銷售目標完成率相比，還是略有不足。

沒辦法，2020年太特殊了，2-3月份幾乎所有城市的房產交易被冰凍，三線以下城市的返鄉置業潮盛況不再。

5-6月份，靠着央行的貨幣政策，不停的降準、降息、降超儲利率的前提下，才勉強有4成房企完成了年度業績目標。

另一方面，調控風向急轉，樓市寬鬆氛圍不再。

在7月之前，房地產市場的氛圍一度熱情高漲，多個城市蔓延限價盤的“搶房潮”，重點城市的二手房成交量甚至突破三年以來的新高。

量價齊升的局面，得益於各個城市寬鬆的政策氛圍，今年以來，已有包括南寧、濟南、天津、南昌、江門、大連、蘇州、青島、昆明在內的20多個城市出台新政放開落户限制，有的地方甚至可以“零門檻”落户，打着“落户”旗號，實質上放鬆限購門檻，已經在很多城市屢試不爽了。

不過，還沒等市場熱度繼續擴散，杭州、寧波在內的多個城市發佈新政打壓投機資金。

7月2日，東莞房價迎來“限漲令”，同地區新房房價3個月漲幅不得超10%。

同日，杭州實行房屋限售、限制搖號，高層次人才家庭房屋網籤之日起，5年內不得上市交易。户籍所在地屬於本市非限購範圍內的購房家庭，同一時間段，只能參與一個項目的搖號。

7月6日，寧波限購擴大，鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈，家庭住房情況核查範圍也將從老三區擴大至市五區。

一邊是下滑的業績給房企“潑涼水”，另一邊是調控新政給樓市降温，7月份僅僅過去了10天時間，房地產市場就變得“面目全非”了。

更嚴峻的考驗還在後面：交房高峯期來了。

中泰證券房地產團隊近日發佈報告指出：樓市的竣工高峯，有望在3-4季度出現。

該團隊把銷售面積拆分為兩部分，現房和期房。

其中，假設現房的竣工與銷售在同年，期房一二線城市從銷售到交房的週期是2年，三四線項目交房週期是3年，進而搭建月度的實際竣工預測模型。

從增速變化來看，正常情況下，2020年2-3季度可能會是本輪竣工週期的高點，增速有望達到10%左右。

但是，今年2-3月份，絕大部分城市的施工是停滯的，交房的時間自然會後延。

另外，從全年的竣工節奏看，歷史上1季度竣工面積在全年的佔比達到20%，明顯高於新開工、銷售的情況。

這也就意味着，即使3-6月份復工復產後就開始趕工，2-3月份停工的損失也會造成竣工高點的延遲。

綜合以上推論，本來應該在2-3季度出現的竣工高峯，有望在3-4季度出現，換言之，接下來的半年時間裏，大量的樓盤將會交付到購房者手中。

有人會問，交房高峯期來了，對樓市會產生什麼影響？

1，造成房地產投資額下降，拖累上游行業，除了白電、廚電、定製傢俱、小家電之外，而對經濟拉動最明顯的有色、鋼鐵、水泥、工程機械、建材的投資會迅速轉弱。

2，會對樓市形成新的拋壓，交房高峯來臨，意味着會有更多的成品房湧入樓市，雖然有的城市現在實行了限售，但這些釋放到市場上的房源，不管是用於出租還是轉讓、變現，都會給樓市造成新的拋售壓力。

除了“交房潮”的不利影響之外，央行也發出新規，劍指“套現買房”。

在6月份，央行發出了一份關於加強支付受理及相關業務管理的通知，這個通知其實是一份徵求意見稿。

7月6日，《法制日報》發文指出：有些消費者將信用借款違規用於房地產等非消費領域，放大資金槓桿，容易導致個人或家庭財務不可持續，並會承擔相應後果，也致使金融機構風險累積。

這篇法制日報的報道中，就援引了這份央行加強支付管理的新規，如果還有購房者指望通過“短貸長用”、“短貸充當首付”的方式，放大購房槓桿，以後這條路可能就行不通了，目前的意見稿階段只是過渡，等到複製實施的階段，高槓杆投機客無法再繼續“拆東牆補西牆”的遊戲，最終只會“原形畢露”。

房企業績完成度不足一半，説明地產商的財務壓力依然高企。

調控政策急劇轉向，意味着一二線城市的買房難度將會持續增加。

下半年交房高峯來臨，房地產市場的拋壓會進一步加大。

而央行新規對於“套現買房”的專門限制，會促使樓市向“房住不炒”的方向平穩着陸。