8月28日，旭輝控股集團(00884)在線上召開2020年中期業績發佈會。旭輝控股董事局主席林中、CEO林峯、執行總裁陳東彪、CFO楊欣以及集團副總裁兼上海區域集團總裁方軼羣出席業績發佈會並與媒體、投資者進行交流。
面對今年突如其來的公共衞生事件，剛過完“20歲生日”的旭輝堅守初心，砥礪前行，以中流擊水，奮楫爭先的精神，向大家交出了一份優異的中期成績單。
2020年上半年，集團實現合約銷售額807億，收入230.2億元，同比增長11.3%;歸屬於股東淨利潤36.68億元，同比增長5.4%;核心淨利潤31.94億元，同比增長11.2%;核心淨利潤率為13.9%;毛利率為25.6%;每股派息11港分，較去年增長10%。
上半年，旭輝新增土儲總建築面積465萬平方米，新增貨值約838億元，權益比提升至69%，土地儲備總貨值首次突破萬億，達到10,300億元。其中，91%新增可售貨值位於一二線城市核心區域，按照可售貨值計算，新獲項目並表比達70%。下半年，旭輝還將有超過50個項目開盤，總可售貨值約2800億元，其中88%位於一二線及準二線城市。
集團CEO林峯表示，集團銷售和回款7月份已經雙雙突破千億，其中合同金額達1027億，回款率超過95%，回款也超過一千億。這是公司一直在追求的有質量的增長。截至到7月份，把上半年因為公共衞生事件影響的銷售額追平，在這基礎上預估8月份業績指標250億左右，同比去年增長10%左右。因此，對今年2300億的目標還是非常有信心超額完成。
關於當前“三線四檔”政策，集團CFO楊欣認為，這實際上也是對整個行業來説是一個好事情，因為之前對地產的政策一直是基於“一城一策”，這次關於“三線四檔”的政策出來以後，對房企來説也是一個差異化的管理，也可以説叫“一企一策”，根據三線可能不同的房企會落到不同的四檔當中，每家企業根據統一的規則，這個規則應該是非常市場化、透明化的，相信堅持長期主義的房企能夠獲得更大的受益。
以下為智通財經APP整理的業績會問答環節實錄：
問題一：三個紅線政策出台，導致頭部的房企一個什麼局面，旭輝在降槓桿方面有什麼舉措?雖然現金回報比較高，但是開發商在一線城市越來越難做，旭輝在上海如何破局，接下來會有什麼值得期待的大動作嗎?
林中：我認為中央出台防控金融風險的措施，我認為是非常必要非常及時的，也是整個促進房地產行業持續健康穩定發展的重要舉措。中央出台了房住不炒，分城施策，租售並舉，這個時候出台一些政策會防止未來房地產行業出現一些金融性的風險。
這個政策對旭輝來説是更有利的，我認為優秀的企業像旭輝這樣實施均衡發展的戰略，財務穩健，以及堅持長期主義的企業會受益於這種政策。
這個政策有三個線，一個線就是淨負債率不超過100%，今年上半年我們是在63%點多一點。第二，現金短債比要大於1，旭輝在2.4倍，第三，扣除預收賬款的資產負債率在70%，我們現在在74%，這個點略有差異，我相信我們一年之內可以控制在70%以下(進入綠檔)。
旭輝長期在三個方面與政策保持統一，一方面堅持均衡的發展策略，就是增長率，負債率和利潤率的均衡，特別在去年到今年初，我們進一步降負債，所以這個政策對我們的影響相對會比較小。第二，旭輝過往一直堅持財務穩定，第三長期主義。所以總體對我們的影響比較小。
但是新政出台，對靠高財務槓桿，盈利能力弱的企業影響可能就會稍微大一點。總體來看，我認為這個政策出台將會更有利於促進行業的持續穩定健康的發展，更有利於促進防控風險，使得這個行業未來不會出現大的風險事件。所以，旭輝也會得益於這些政策的出台，保持平穩的增長，有質量的增長。
方軼羣：旭輝2000年到上海成立旭輝集團，從此開始了全國化的佈局，旭輝沒有離開過上海，我們對上海非常熟知，不僅是上海，所有一線城市有幾個特點，所有頭部企業在一線城市，要不是區域總部要麼是集團總部，第二項目的投資資金非常大。
我們在前年，在上海我們成立了第一個商用事業部，除了住宅以外，從去年我們成立了上海商管分公司，這是我們接下來從存量到增量的改變。
我們要兩個雙輪驅動，首先既要做好增量又要做好存量的開發，今年在上海積極抓住投資窗口期，同時在今年還有兩個項目要開業，另外在存量裏面，我們去年也成立了城市更新部，獲取了第一個產業園升級的項目，並且在辦公租賃領域做了輕資產輸出，另外，從今年開始，我們還在做代建業務的拓展。
第二從商業的戰略來看，如何做好社區商業和區域型商業的雙輪驅動，如何解決好最後一公里，同樣解決我們區域商業的品牌效應，因為上海的一線城市，凡是一線城市有一個特點，人口密度很大。
第三，創新業務的挑戰，如果要做好輕資產輸出，它的體系建設，人才梯隊有別於我們以往的傳統開發團隊。鑑於以上三方面，上海區域因為是集團總部所在地，所有房地產+的多元化業務都在上海，所以再次整合我們整多元化業務，最終去實現為客户創造價值，所以我也堅信在集團整體的戰略指導下，上海區域有信心也有能力在一線城市做出更大的成績和業績。
問題二：之前管理層提到今年會達到2300億的全年銷售目標，下半年開發商是否會因為急於回款，降價跑量，旭輝怎麼應對，怎麼保障銷售目標的達成?
林峯：結合1-7月份銷售和8月份預計的銷售，1到7月份我們追平了上半年公共衞生事件的影響，8月份已經反超了110幾個億，所以對全年2300億的目標非常有信心，目前來看能夠超額完成2300億的目標。
第二，我們從來不會因為追求銷售數量而不追求質量，所以從我們常年以來的利潤率和今年回款率來看，我們始終堅持有質量的銷售，有質量的銷售只有兩點，第一叫有回款的銷售，第二叫有利潤的銷售，如果沒有回款沒有利潤的銷售那就是耍流氓，做多少規模都可以。
我們在價格和量的平衡上，會有一個綜合平衡，綜合平衡的成果，我們覺得在既定的銷售價格上，不會去做大幅度的割肉式的跑量，也從現在1到8月份的項目銷售來看，我們還在穩步提價的階段，所以我們提出來，每一個平米，能不能多賣一百塊，這就是我們每一個銷售的目標，其實我們還在提價的階段，還沒有進入到降價的通道，這是我們對銷售質量的確保。
到年底我們也相信，還是能夠保持保量的完成我們的目標。當然完成這個目標的背後，我還想強調一點，營銷從來不僅僅是銷售部的工作，我們覺得更多的是把產品和服務做好，來支撐我們內在的價值，同而提升售價。比如，我們在今年合肥的濱湖江來的項目，就能比周邊賣的價格又高，還能跑出量來，其實就是客户對我們產品的認同。
上海、北京如果利潤率低開發商怎麼發展?上個月上海在閔行的項目開盤，取得了十幾個億非常好的業績，我覺得這背後都是用良好的超越客户預期的產品和服務，讓客户認可價值，價值就是一個勢能，在這個勢能之下，價格是一個水到渠成的事情。同時，它能夠加快我們的銷售速度，因為在一線城市，利潤率空間是有限的，加速銷售速度能夠提升企業的IRR，ROE，所以營銷是我們全團隊共同努力的成果體現。
問題三：這次公共衞生事件改變了這個世界包括很多產業的價值觀，你認地產行業是否已經被永久改變，會向什麼樣的方向改變，具體會怎麼擁抱和應對這樣的改變，有那些具體的措施?
林中：我認為有一些改變，但是對這個行業長期發展的趨勢沒有太大的變化，分成幾個方面，第一個方面是對客户的需求和市場會有一些短期的變化，我們看到改善性的需求在加速的釋放，我看到客户對很多產品功能會有新的要求，比如我們這次在家待那麼長，大家發現原來不注重廚房，現在新的客户非常注重廚房，廚房的互動性，廚房的舒適度，原來我們不在家開會辦公，所以很多人都沒有書房，我們現在發現即使新婚夫婦都希望有一個書房，所以我們在產品上就不會去迭代，原來都要觸摸按電梯，現在我們做無接觸式全智能的小區，這些都會有一些變化。
但是這些變化對旭輝來説，旭輝打造更好的產品和服務來滿足客户的需求，更快速的來推動產品的更新跟迭代，來滿足需求的提升。包括給客户提供更好的品質，未來是一個消費升級的時代，未來是一個品質升級的時代，所以旭輝在產品跟服務上一定要做好這個事情。
所以，總的來看，變化包括這一輪政策融資的收緊，行業競爭的變化，其實對旭輝來説也是一樣，旭輝持續保持自己的策略，均衡發展的策略，財務穩健的策略和堅持長期主義的策略。
行業的發展，未來除了這些外，大力的推進數字化改造，數字化的轉型，對旭輝未來幫助很大，從最基本的提質增效，到業務賦能，到輔助決策，到顛覆我們一些經營的模式。房地產行業過去還是比較粗放的，未來進入一個競爭的時代，低利潤的時代，房企行業一定要精細化，所以旭輝不斷在精細化上做得更好。
在整個未來的變化裏面，我相信無論是公共衞生事件帶來的變化，無論是政策帶來的一些變化，無論是這個行業本身發展帶來的一些變化，我相信這些變化都有一個趨勢，那就是對三好生是有利的，對堅持長期主義是有利的，對財務穩健、均衡發展的企業是有利的，旭輝要成為這樣的企業。
問題四：剛才有注意到管理層做業績報告的時候多次提到透明工廠的概念，上半年旭輝透明工廠的概念發佈以後引起了行業的關注，透明工廠會在旭輝所有項目上落地嗎?透明工廠的推出是不是會增加成本，對於公司的運營有什麼好處?
陳東彪：媒體朋友都買過房，買房的時候特別關注的是地段，房價和開發商品牌，到交房的時候最關心的是小區的服務以及房屋的質量。今年3·15我們可以看到房屋的質量問題，有時候給業主帶來了很大的困擾，對傳統行業來説，我們目標是要零缺陷，但是往往還有一些瑕疵讓業主感到不便，我們現在一千户，如果你有1%的瑕疵，那對十個客户來説也是有很大的問題，但是從傳統的建造來説1%又是一個很優秀的數字，所以也困擾着我們的管理，所以我希望能夠打造透明工廠，把我們的瑕疵降到最低。
所以去年經過腦力風暴提出了透明工廠，這其實是從透明廚房的理念引進而來，在玻璃的後面，我們的廚師在客户的監督下，它一定是規範的操作，乾淨的操作，在玻璃的外面，我們的客户看到我們廚師在規範的操作，他才能放心的就餐。
因為我們城市比較多，我們有80多個城市，我們也有幾百個項目，從集團角度，從區域角度來看，不可能每天都在這個項目上，所以我們需要傳統的管理方式以外，有沒有更創新的方式，我們提出透明工廠，讓我們的業主在這個過程當中監督我們過程的施工管理，監督我們的驗收。
這對成本會不會有提高，主要是對我們的管理帶來更大的難度，因為旭輝從17年底就開始建造2.0，所以我們在25層以上的建築，如果用新的建造方式，用透明工廠的話可以節約成本，但是實際上如果管理不善的話，會帶來成本的增加。
所以，今年已經有9個城市12個項目的透明工廠出來，在公共衞生事件過後，我們可以從數據看到，我們做了透明工廠的項目，之前和之後比，在營銷的數據上有一個比較好的提升。我們今年還會繼續在50%的項目上落地我們透明工廠，希望在不久的將來，全部覆蓋我們所有的項目。
問題五：林總在演講中提到願景、數字化這一塊，5G互聯網時代，數字化程度的高度直接決定了未來房企的實力，旭輝是怎麼看待這個觀點的。旭輝數字化轉型主要體現在哪些方面?在行業融資收緊的情況下，境內外融資旭輝會怎麼安排?
林中：我們處在一個VUCA的時代，這個時代高度的不確定性，模糊性，這種動盪，很多時候我們要使組織更加敏捷，要更有活力，我們要運用數字化以及新的技術，要改變我們的業務跟模式。所以，數字化轉型是旭輝整個未來幾年重大推動的一些事情，我們希望數字化轉型能達到四個效果。最低的效果叫做提質、增效、降本。
第二個業務賦能，第三個，要輔助經營決策。第四，顛覆經營。所以整個來看，數字化我們會在幾方面，第一，我們在組織上，旭輝設立了首席數字官，旭輝建立了有百人以上科技的團隊，這是組織能力上的投入。第二，這個企業要從房地產企業變成有科技特點的企業，一定要從文化上變革，旭輝通過引入OKR來推翻傳統的績效考核的變化，讓OKR成為一個不確定環境下迭代創新的，非常好的推動文化的工具。
第三，大力的投入，基礎的科技設施，我們每年大概都會拿出我們利潤的3%左右用於我們的技術的提升，用於我們基礎設施的提升。第四，我們重點有幾項大的工作，一個是我們業財一體化的系統，特別是大力提升線上銷售的平台旭客家，未來大量持續的投入會對旭輝產生重大的效果，包括我們現在有15萬的經紀人在網上，有7萬次的推薦，成交金額大概在50個億，2500套房子。未來數字化對地產的顛覆就會體現在交易方式上。
所以，未來旭客家會持續的投入，獲客，客户的轉化主要會通過旭客家來，客户在網上看房，定意向，可以用這個東西實現未來很多業務的轉變，可能在開盤之前就能很清晰的對客户購房的意向、購房的能力、房價都可以很清晰的判斷，甚至我們拿到這塊地就可以做很快的判斷，甚至我們可以實現原來一直想做的沒做到的就是户型的定製，因為我們可以在網上依靠巨大客户的容量，對客户進行分析，甚至交付的平台，我覺得它具有較大的想像空間。
所以數字化的轉型，不僅是旭輝從一個信息化的2.0要升到數字化的3.0，最後還要升到智能化的4.0，所以數字化房企還有很多路要走，房企在數據治理，數據管理，數據價值還是不夠，其實我們後來發現，這裏面未來會有巨大的價值，一旦把地產企業數據價值跟我們物業打通，跟我們長租公寓打通，跟我們的養老打通，教育打通，相信這些未來會有很多新的生意，也會有很多新的亮點。
就像物業行業一樣，未來長租公寓也是一樣，一般的人做不過地產背景的，今後養老只有兩類人能做，一類是保險，一類是地產，一旦這些數據能打通，能積累，能形成，我相信有巨大的價值。隨着我們技術的進步，隨着我們不斷的積累，未來它會有巨大的價值。
問題六：今年上半年整個拿地的增速，他們整體拿地的熱度是比較高的，比如長三角這塊，公司今年下半年拿地策略會不會有所轉變?銷售回款今年會有大概多大的比重會放在拿地這塊?
林中：旭輝上半年拿地還是維持着一貫的策略，第一，聚焦在一二線，強三線城市，我們上半年拿的項目90%都是在這個城市，第二持續提高多元化拿地的比重，所以我們上半年拿地大概有37%靠多元化拿地的。
第三，我們在二月份，拿了多塊非常好的項目，二月份是公共衞生事件最緊張的時候，因為我們很多人都沒上班，但是我們認為長期看好中國的房地產市場，所以二月份拿地也是我們最多的月份之一。第四，控制上半年拿地的比重，總共拿了四百多億的土地，旭輝付的款在兩百多個億，拿地的比重佔銷售收入45%左右。
下半年旭輝整體的投資策略來看，還是維持一個穩健的投資策略。第一，會實施量入為出，因為我們今年還是要爭取我們的現金流為正，第二，投資的強度希望控制在40%，銷售的40%。但是總量可能會比上半年略高，因為上半年我們賣八百億，下半年我們賣一千多億，所以按40%的同比，我們總量會比上半年略有增長。第三，聚焦在一線，二線，強三線拿地。
第四，不拿貴地，不拿地王，不拿錯地，還是堅持旭輝拿地的紀律和原則。第五，加大多元化的拿地，所以下半年我們會優先保證一些多元化拿地的項目落地，包括我們商業拿地的，包括我們用教育拿地的，包括舊改的，包括我們城市土地熟化的。我們要控制土地的溢價，上半年土地溢價在17%，下半年有機會應該進一步降低拿地的土地溢價。