2019年12月28日,中國人民銀行發佈公告稱:為了進一步深化利率改革,商業銀行要與存量房貸客户重新簽訂貸款合同,把利率方式切換為LPR利率或者固定利率。切換工作從2020年3月1日開始,原則上在2020年8月31日前完成。
利率換錨
其實,早在2013年開始,中國就開始發佈LPR利率作為參考。2019年8月,央行公告宣佈未來貸款利率都要錨定LPR利率。如今,存量住房貸款也要換錨了。可能很多小夥伴都有疑惑:LPR利率到底是什麼?對於貸款者而言,換成哪一種利率更合算呢?
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貸款基準利率
在LPR之前,我國貸款利率錨定的是中國人民銀行發佈的“存貸款基準利率”。
存貸款基準利率變化情況
央行會根據市場情況和國家政策隨時調整基準利率:當經濟過熱需要剎車時,上調基準利率收緊銀根;當經濟增長低迷需要刺激經濟時,下調基準利率,讓市場資金充沛。自2015年10月央行最後一次下調後,基準利率已經四年保持不變。
商業銀行在貸款給個人和企業時,錨定的利率就是基準利率。商業銀行可以跟客户進行協商,根據自身和貸款客户的資質抵押情況,把利率上下浮動。一個簡單的計算利率方法是:
以房貸為例:目前五年以上貸款基準利率是4.9%, 由於國家的“房住不炒”原則,房貸利率普遍上調。假如某地首套房上浮10%,則他貸款的年利率為
如果購房者買入二套房,利率上浮30%,那麼年利率為:
合同簽訂後,貸款基準利率會隨着國家政策的變化而變化,但是浮動比例保持不變。也就是説:如果有一年,貸款基準利率變為了6%,那麼首套房和二套房的利率則會分別變為6.6%和7.8%。
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利率雙軌制
那麼,原本的基準利率也是浮動利率制,為什麼現在要換錨到LPR呢?這是為了向市場經濟靠攏,讓利率的雙規制並軌。
在市場經濟國家,利率是由市場的資金充盈程度決定的,資金越充盈,利率就會越低,具體體現在銀行之間的隔夜拆借利率降低。央行也可以通過一些貨幣手段影響市場利率,在市場資金不足時投放資金,在資金過多時收攏資金。
例如:我國央行向商業銀行投放貸款的一種方式叫做MLF——中期借貸便利。商業銀行將一些抵押物質押給央行,換取一定期限、數額的貸款,同時向央行支付利息。在這個過程中,央行可以控制MLF的數量總額和利率高低,從而影響市場。
中期借貸便利
不過,MLF並不是強制性貸款,商業銀行可以選擇從央行貸款,也可以選擇不從央行,而是從其他商業銀行貸款。所以央行的MLF利率並不能偏離市場太多,這是一種市場化的利率調控手段。
央行向商業銀行發放中期借貸便利
可是於此同時,商業銀行拿到資金之後,需要把資金放貸給個人和企業,還需要參考一個利率,這就是央行發佈的基準利率。基準利率是由央行制定的、是一種政策化利率。
商業銀行向個人和企業發放貸款
這樣,就存在市場、政策兩種不同的利率水平。如果市場利率較低,商業銀行就能以較低的成本拿到資金。但是假如基準利率較高,這部分資金就會滯留在商業銀行,沒有辦法進入實體經濟或者個人貸款者。
如果希望在金融市場上更加市場化,就應該取消政策性利率——基準利率,用一種更加市場化的方法取而代之,這就是LPR利率的設計初衷。
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貸款基礎利率
貸款基礎利率,也稱為貸款市場報價利率、最優貸款利率(Loan Prime Rate, LPR),是銀行向最優質客户提供貸款的利率,由商業銀行報價決定。簡單來説,LPR利率包含兩個部分:MLF成本和風險利潤加點。
其中,MLF利率是商業銀行從中央銀行拿到貸款所付出的成本利率,由中央銀行決定,受市場波動影響;風險利潤補償是商業銀行為了盈利、彌補風險所需要的必要利息加點,由商業銀行報價決定,同樣受市場波動影響。
為了能夠最大範圍的代表市場情況,央行指定了18家商業銀行各自獨立報價,這18家銀行有:
中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行(中國)、花旗銀行(中國)、微眾銀行、網商銀行
iPaiban編輯器
這18家銀行中有大型國有商業銀行如工商銀行,也有典型的股份制銀行如招商銀行,還有城市銀行如台州銀行,甚至包含了外資銀行如渣打銀行和互聯網銀行如微眾銀行。在每個月,這18家銀行要根據MLF利率情況和自己對市場的判斷,報出LPR利率。從這18個報價中去掉一個最高價、去掉一個最低價,餘下的16個報價取算數平均值,就得到了當月的LPR利率。值得注意的是:雖然從規模上講這些銀行的資產相差巨大,但是在行使LPR報價權時,每家銀行的地位是相同的。
LPR利率變化
在銀行與個人、企業簽訂貸款合同時,LPR利率就代替了之前貸款基準利率。各銀行可以錨定LPR利率,在這個利率的基礎上根據個人、企業的資質和抵押情況,進行再次加點:如果個人和企業的資質好,加點可以為零甚至是負;如果個人企業的資質不好,或者受到國家政策管控,加點就會高一些。
通過這種改革,央行可以放棄基準利率,轉而主要控制向商業銀行投放的中期借貸便利MLF,再結合市場的實際情況,由商業銀行給出LPR利率。將利率定價權由央行交還給市場,這樣就實現了兩軌並作一軌,向利率市場化又邁出了重要一步。
利率並軌
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LPR下的房貸利率計算
在新的政策下,銀行會在LPR利率基礎上加點作為貸款利率與貸款者簽訂合同。加點又分為兩部分:政策加點和協議加點。例如:2019年12月20日央行公佈的五年以上LPR貸款利率為4.8%, 同時規定首套房貸款利率不能低於LPR利率,二套房貸款需要上浮60個基點,如果某銀行為了利潤再和貸款者協商加點0.5%,這樣貸款利率就是:
簽訂合同後,如果LPR利率變化,貸款者利率中的第一部分就會發生變化,但是第二部分(政策加點)和第三部分(協議加點)在合同簽訂時候就固定不變了。如果有一天國家希望再次刺激房市,則可以調整政策加點,讓新增貸款的利率下降,但這並不影響之前的貸款者。
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LPR利率和固定利率哪個更合算?
根據央行的公告:之前簽訂的個人商業貸款利率方式也要轉換為LPR浮動利率或者固定利率,哪一種方式對購房者更合算呢?
我們先來説明一下具體的轉換方式。例如有一個購房者,他購買首套房的利率為5.39%,現在要轉換為LPR利率。央行規定:轉換時錨定2019年12月20日LPR利率水平(4.8%),通過加點方式保證2020年利率與原有方式相同。所以轉換時他的LPR利率加點計算方法是:
很容易計算出這個加點是0.59%,從此之後,這個加點就不再發生變化。在未來,這個貸款者的年利率為
如果LPR利率變化,貸款者的利息也會隨之變化。值得注意的是:這個加點可能是負的,因為在幾年以前房貸還存在利率打折的情況,貸款者的利率低於4.8%,加點就是負的:他的實際利率會低於LPR利率。
除了這種方式以外,購房者也可以選擇轉換成固定利率,也就是無論未來LPR利率如何變化,貸款者的利率都固定為5.39%,直到所有貸款還完。
究竟哪種方式對購房者更合算呢?從世界範圍來看,國家發展到一定程度,利率都會下行。在日本、歐洲等很多發達國家,利率是0甚至是負的。所以從長遠看,利率下行的概率遠遠超過利率上行的概率,選擇LPR利率模式,應該是比較合算的。
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