地產板塊龍頭下半年具備上漲的基礎？

上半年，特殊情況下資金基本都待在了優質確定性高的消費醫藥等板塊，而銀行地產等板塊給出幾乎最悲觀的估值。最近似乎有補漲跡象，下半年的機會里或許就有金融和地產。今天我們就來檢視一下房地產板塊。

先把做房地產股票的部分知識複習一下。會做房地產股票的人都知道，地產的利潤基本上是前1-2年的銷售結算得出來的，有延遲確認的特點。今年的業績前兩年的銷售數據已經會反應。因此利潤是一個滯後指標，所以做房地產股票要盯着銷售數據。我們以權益金額為準。

上半年特殊情況機構預期地產銷售情況不容樂觀，這是在情理之中的，疊加市場對政策和經濟預期的看法，機構就不會看漲地產板塊，一季度的地產數據確實也不怎麼樣。

但近日權威地產數據機構克爾瑞的數據發佈卻有些超預期，機構發現地產板塊業績比想象中的好，於是地產板塊蠢蠢欲動。

從市場情緒的角度來説，本來預期“很差”，但實際沒那麼差，就能解讀成利好。所以一季度時候的悲觀觀點，到這個時候就需要重新反思一下。

上圖銷售數據看，其實地產業績回暖也是結構性的，超預期的是部分公司，其中以恆大為首在今年較困難的情況下仍超出下面地產公司一個數量級，明顯高出一大截。

而對比下圖19年業績，恆大權益金額超過萬科60%。相比去年年底40%的差距，現在差距拉開較大。

年初恆大對外拋出6500億的年度銷售目標（去年6000億），1-6月銷售額3488.4億，同比增長23.8%，累計銷售回款3120億，同比增長約66.5%。超過多數研究機構的預測，在疫情背景下線上折扣賣房雖然做了讓利，但已完成年初提出目標的54%，市場也不瞎，股價低位反彈起來已翻倍。

據説之前恆大內部定的銷售目標是8000億，回款目標是7000億。如果全年真的能完成8000億銷售，那意味着增長超過30%，這肯定是超過很多研究機構預期的。

這次地產板塊超預期除了行業整體業績衝擊較小，其次就是恆大線上賣房引領地產商業模式變革。

上半年這波地產銷售節奏就是恆大帶起來的。目前最先跟進線上賣房的是碧桂園，下半年如果其他優質地產公司也跟着做點出點名堂的話，不排除機構會改變觀點對地產板塊的整體看法。畢竟單從板塊角度來説優質而且還在低位的板塊可能也就是金融地產這類了。

恆大Y情期間這波互聯網營銷操作應該説是可以寫進網絡營銷教科書了，做為一個傳統行業的公司不得不説誇一句。當時全網自媒體都可以看到恆大賣房的相關新聞，而成本顯然比傳統廣告渠道低很多，營銷效果確實爆表，這在上圖權益金額結果上也算是一種印證。當時不少朋友都拿着手機上恆大的新聞問我要不要買房。

其實説到互聯網新媒體營銷，長城汽車這家上市公司也是這幾年轉型較成功的。前幾年長城汽車還在搞C羅代言這種“遠古時代”的廣告玩法，結果錢花了，效果幾乎沒有，而近兩年的營銷長城學學聰明瞭，開始擁抱新媒體的玩法，效果確實槓槓的。

傳統重資產企業積極擁抱新媒體在未來應該是大勢所趨，因為相比傳統渠道，新媒體渠道成本低廉。

最後回到我們投資機會問題本身，地產板塊龍頭下半年具備上漲的基礎：

• 銷售有回暖跡象。
• 估值較低。目前行業龍頭估值普遍PE在6倍或者更低，股息率在4%左右。而不少公司的3年前瞻PE能達到3左右。
• 對於沒有持有消費類大牛股的新進場資金，這也是有相當的吸引力的。如果大家看好後市行情，金融地產多少應該會有些表現。
• 友情提示一下，地產的黃金年代已經過去，在行業集中度提升的背景下，有些排名在下降，不思進取的老龍頭未必是好標的，所以啥是真正的龍頭，看克爾瑞最新的銷售數據可能會比較靠譜一些。

所以雖然在配置上我們的重點依舊是內需剛需的高位消費類，但在可能買入的機會上我們會向銀行地產這些前期沒有漲但估值卻還在低位的板塊傾斜。

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