6月10日，中國人民銀行官網公佈了最新的金融統計數據報告。
（截圖於中國人民銀行官網）
5月末，廣義貨幣（M2）餘額達到210.02萬億，同比增長11.1%。
M2=一切可能成為現實購買力的貨幣形式
劃重點：11.1%增速。和上月一樣，維持着自2017年2月以來40個月的新高。
近20年來，伴隨着經濟增長，M2大幅翻了15倍之多，2017年開始走低，但最近，因為一些客觀原因，增速又重回高位...
這在很大程度上或許不可避免的意味着，我們兜裏的錢，在被“稀釋”。
01
該如何應對？
講個故事。
1990年北京亞運村一套房子大約2000元/㎡，80平，16萬左右。
一輛桑塔納普通型，大約15萬。
於是，北京報紙一本正經的發起討論：如果你有20萬到底會買房還是買一輛桑塔納？
如今，新款桑塔納，大約10萬左右；那套亞運村，500萬 ，翻了大約30倍。
（來源中介APP）
這個故事反映了3點：
1）時代的弄潮兒，通常都是那些踩準點的人；
2）M2增速不可怕，因為在歷史長週期下，我們發現“錢”總是會越來越多
問題的關鍵，在於你是否找到了正確的資產
3）優質的資產，基於供需關係，長期穩步增值；優質的資產，與M2一起飛翔，而且更快...
但是，如果再拿前20年眼光，無腦買房，還行得通嗎？
當然不。
理由很簡單：
此前20來年，是商品房從無到有的“爆發時代”，住房完全供不應求，尤其是大城市。但隨着城市化率和老齡化雙重因素作用，未來住房還會供不應求嗎？
絕大部分城市，不會。
當大部分城市住房供需平衡，房地產税出台提高持有成本時，會如何？
歐美髮達國家其實已有先例，那就是將形成“超級分化”。在美國，有的地方，房子0元，租不出去、賣不出去；有的地方，房子卻仍然賣的起天價。
理由是因為住房持有環節會產生税賦，當區域內供大於求，一些地段、配套、品質差的房子，變成了“純負擔”。
玉門和鶴崗，只會越來越多
那麼問題來了：
這個充滿不確定的年代裏，在房子這件事上，什麼才是優質資產？
我認為未來的優質資產，至少要兼顧幾個邏輯：
（1）地段好，有不可替代性，並具備優質配套；
（2）有抵禦不確定性的持續正收入--確定的租金！
（3）逐步的以“穩妥”替代“風險”。
這幾天看到一個項目，他的一些特質，恰好就有某些契合點，分享給大家：北濱路核心段，濱江、軌道，單價12500元/㎡！
以下是我對他的分析和理解：
02
在哪裏？
（示意圖）
是的，你沒看錯。
這個項目位置真的就在北濱路上，緊鄰軌道3號線華新街站。
這是北濱一路最核心的一段，沿途遍佈了中高品質住宅區，從老牌的金砂水岸、江灣城，到御龍天峯、春森彼岸、融景城。
經過近10年發展，北濱沿線已逐漸成熟。同時，這裏是觀音橋商圈擴容的南片區。
（示意圖）
觀音橋我們再熟悉不過，作為“西部最著名商圈”之一，整個區域的發展已經非常成熟，深受重慶人和外地朋友喜愛，人流量爆棚，匯聚了商業中心、商務中心、休閒娛樂中心等功能；
而北濱路，是重慶高品質濱江生活區。
偏偏，他還有了軌道交通加持。
地段幾乎無可挑剔
而且這樣的位置，在重慶幾乎就是絕版了。
03
他是誰？
很多人已經猜到了。
這裏目前唯一的一個新項目，就只有御龍天峯近期推出的小户型公寓。
主力面積段38-58㎡，3.45米層高，幾十萬可拿下。
御龍天峯是北濱一路核心段長期以來的熱點項目，他的核心價值就是地段 景觀 配套 品質的綜合屬性。
背靠觀音橋，面朝嘉陵江，坐北朝南，佔據了北濱路一線的濱江岸線。
我印象最深的是他的會所。
（銷售中心實景）
約9米層高的大堂，天然石材鋪裝！
相當於項目業主的私家會客廳。而且在功能上涵蓋了多功能宴會廳、室會議室，室外無邊際泳池、室內恆温泳池、健身室等等，相當氣派。
御龍天峯的顯著優勢，還有景觀資源。
因為依江而建，如果在高區，是能俯瞰整座渝中半島。
北面的高區看出去，則整座觀音橋，甚至整個江北，都在你的眼前。
公寓就在整個項目的最左邊，距離軌道3號線華新街站非常近。
（意境圖）
就公寓本身而言，我印象最深刻的特質，還是品質。
首先，恆大在這裏用到了全玻璃幕牆設計
玻璃幕牆有非常強的昭示度，建成後，就相當於北濱一路上獨樹一幟的地標！
其次，在公寓首層大堂，設計出6.8米的層高！地面採用天然石材鋪裝，都非常大氣。
加上整棟物業居然配備14部電梯贈送中央空調，房屋約3.45米層高
如此設計，通常只會在高星級酒店或甲級寫字樓才有應用！
而御龍天峯卻配置在了濱江公寓上，品質感讓人期待。
於是乎，在北濱一路核心路段，一線濱江的位置，緊挨着軌道站，一座高品質的地標式建築。
建面單價，僅僅12500元/㎡...
他的投資邏輯是什麼呢？
04
穩妥的高租金預期
公寓投資與住宅投資有本質的區別。
投資住宅，大部分人的玩法是通過3-5年持有，一買一賣，找到接盤俠，高價賣出，差價獲利
而公寓的投資回報，是依靠不錯的租金，形成穩定的現金回報
租金指數，是關鍵指標。
（來源於中國房價行情網）
從統計的數據看，重慶普通公寓的整體租金水平，大約是1657元/月/套。
平均單價，大約30元/月/㎡；
如果按50萬一套算，平均年租金回報是3.9%，差不多等於銀行理財產品。
但是，平均數背後有蹊蹺，我單獨看了一下熱門區域的公寓租金情況。
（數據參考於鏈家APP）
重慶地段好、高品質的品牌類公寓，租金水平相當高！
例如北濱路鎏嘉碼頭公寓，1居室能租到4500元/月！？
為什麼？
周邊人氣旺、配套設施齊全；
品質不錯；
一線看江。
這類公寓，他的用途很多。能辦公、開工作室、做私人會客廳式的接待用、打造網紅民宿等等。
尤其重慶是國內熱門旅遊城市，北濱路、觀音橋都是打卡聖地。在旅遊業、服務業崛起的趨勢下，住宅內開民宿面臨很大風險，可以用作商業經營的公寓，價值就顯現出來了。
很多投資人將此類公寓，作為品質酒店或網紅民宿經營，按天出租，運營回報相當可觀！
（美團 近期房間掛牌價）
當然，今年屬於特殊情況。
拋開特殊情況，對比上述公寓，配置檔次明顯更高、位置更優越、靠近軌道站的御龍天峯公寓出來以後，能租多少呢？
大家可以自行評估一下。
05
公寓的正確理解方式
商業性質的公寓，因為二手房交易税費較高、無法落户、不劃學區等原因，被人理解為“不適宜投資的”房產。
但事情還真不是這樣。
所有的不動產，既然叫不動產，本質上都應該是“低頻交易”。住宅以居住價值為商品核心價值 ，公寓及商鋪以經營回報為商品核心價值。
但在過去二十年光景下，因為強烈的增值效應，住房被誤會成“中頻交易”甚至是“高頻交易”，一買一賣就能獲利，人們因為“增值預期”而瘋狂。
在某些城市，反映真實需求與支付水平的“住宅租金回報率”，已經不足1.5%！（深圳中原2020年4月數據）
這是什麼概念？
假如房價不漲，純投資類的住房，不是抗不抗通脹的問題，而是要虧損的...
於是，在“房住不炒”的長期基調下，當房價長期平穩，你覺得隨便買一套住宅，就是很好的投資品嗎？
當然不是。
假如未來沒有了“交易獲利”“增值預期”驅動，住房必然就會迴歸低頻交易，以居住為購買理由，以租金回報率測算商品投資回報。
在這個角度下，某些在優越地段之上，品質不錯、售價合理、配套齊全的公寓，因為租金回報率算的過來賬，反而成了很不錯的投資品。
比如本文所講的御龍天峯12500元/㎡的地標級品質公寓，就是一個很明顯的例子啊。
幾十萬總價，就能投資一套背靠觀音橋商圈、北濱路一線濱江、軌道旁的高品質公寓，可自用經營，可躺收租金。