今年突如其來的疫情打破了房地產行業原有的發展節奏，行業在經歷低谷後率先復甦，展現出較強的韌性。不過，在地方調控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，以期通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降槓桿、降負債。
據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%。在業內人士看來，在“三道紅線”之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。
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11月40家房企股權
融資環比增331.2%
“三道紅線”即剔除預收款後的負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。根據“三道紅線”要求，幾乎所有擴張迅速、規模較大的房企都不同程度地中招。
眾所周知，房地產投資大、週期長，融資是最關鍵的環節。業內人士認為，圍繞房地產行業已經形成了非常大的金融生態。一直以來，房地產和金融相互促進，金融離不開實體，房地產業的發展也需要金融的支持。由此，房企依賴金融加速擴張，甚至出現過度金融化的現象，資金鍊斷裂的風險也隨之增加。“三道紅線”的出現對於房企來説，無異於“打蛇打在七寸”上。
在“三道紅線”壓力之下，房企開啓“降負”通道，除了加速銷售回款之外，股權融資也大幅增加。據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%，其中包括恆大集團轉讓所持廣匯實業40.96%的股份，獲得148.5億元，融創服務與金科服務、世茂服務拆分上市分別獲得融資摺合分別為48.7億、10.19億與2.55億元。國泰君安研報稱，股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著。
事實上，在日前舉辦的“2020年華夏房地產投融資高峯論壇”上，業內人士以財經視角解讀“三道紅線”下房企的融資邏輯和破局之道。其中，力高地產控股集團副總裁梁婉嬋稱，“三道紅線”促進房企間的股權合作，包括很多金融機構也涉足房企股權投資領域，比如在百強房企之間、房企和金融機構之間、房企和小型地產商之間的股權合作。
“過去金融機構並不願意做股權投資，因為股權投資要承擔市場風險，而是傾向於做債務投資。現在看來，‘三道紅線’管理的是有息負債，實際上是債務投資，而股權投資還是獲支持的。”中南建設董秘梁潔表示，當房價不再上漲，在“三道紅線”約束之下，企業的融資優勢沒有之前那麼有利，即使融資能力再強，有息負債的增加最多就是15%。此時，企業的差異性就更明顯地體現出來。比如，運營管理能力強的企業，投資準確度高，週轉效率高，能夠贏得更多的股權投資。
從這個角度來看，“三道紅線”也給一些企業帶來了機遇。中奧地產資本運營總經理鄧志超就表示，“三道紅線”的約束讓更多的房企意識到需要進行股權合作，比如在土地市場上，一些企業因此增加了拿地的機會。
原財政部科學研究院MPA碩士研究生導師/博士、錦州銀行非執行董事呂飛也表示，在現有的市場環境下，現金流充沛、產業結構調整到位的企業，是一次難得的開拓市場機遇，可以通過併購獲得優質項目。
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“三道紅線”下
房企如何應對融資趨緊？
在業內人士看來，“三道紅線”雖然劍指房企高負債，但是目的是為了防控房地產金融風險。濰坊銀行投資總監兼投資銀行事業部總經理章延文表示，房地產作為一個高速增長的行業，積累了一定的風險。目前監管的指向也是在去金融化，希望住房恢復正常的消費產品屬性。“三道紅線”的提出並不是打擊房地產，而是針對房地產行業負債率過高的現象，要控制負債率的快速提升，防控房地產行業風險的發生。
事實上，今年8月16日，銀保監會主席郭樹清就發表文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
分析人士提出，當前房地產的融資風險需要降下來，以消除“灰犀牛”的威脅。那麼，在“三道紅線”下，究竟該如何應對當前市場融資環境變化所帶來的風險？
呂飛表示，在當前監管政策環境下，對於此前“粗放式”發展的企業肯定是非常困難的，必然會“臨時抱佛腳”，比如找過橋資金補充流動性，降低資產負債率，力求渡過眼前難關，甚至還要處置部分優質資產，加速現金迴流，達到監管部門提出的“三道紅線”要求，這都是當前一些企業自救的方法。
平安證券首席經濟學家鍾正生則指出，隨着融資監管的加強，房企應加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工應趨於謹慎，需要警惕由此引發的房地產投資波動。
中國人民大學商學院教授、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大直言，開發商需要進行經營模式的轉變，由一個金融家變成企業家或者投資者。
對於未來的融資政策預期，鍾正生分析表示，當前房地產融資監管處於偏緊的狀態，加上“三道紅線”這一常態化的監測機制，預計後續進一步大幅收緊的空間有限，畢竟政策大幅快速收緊也會導致房地產過快失速，產生過度波動的風險。
新京報記者 | 袁秀麗
編輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜
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