編者按：城鎮老舊小區改造，既是民生工程又是發展工程。近日，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），為“舊改”按下加速鍵。從哪兒開始改、怎麼改、誰來改、誰出錢……針對此前“舊改”推進中的矛盾集中點，《意見》給出了哪些“新招”？人民網房產頻道採訪多位業內專家，23日起推出系列報道，就《意見》內容的重點、亮點進行解讀。
老舊小區改造工作是滿足人民羣眾美好生活需要，推動惠民生擴內需的重要舉措。其中，提升改造資金使用效率、鼓勵社會力量參與改造是提升改造質效的重要內容。
日前，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）。針對此前老舊小區改造過程中存在的社會資本融資難、過於依賴財政資金等問題，《意見》提出，要建立起改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。
專家表示，老舊小區改造實質上是一項惠民生、擴內需的投資工程。此次《意見》在資金籌措、使用、管理等方面做出了系統謀劃，動員政府、居民、社會各方力量積極參與老舊小區改造，給出了一套切實可行的指導方針。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受採訪時表示，明確城鎮老舊小區改造的具體內容是此次《意見》的亮點之一。在列示具體改造內容的同時，還將內容按照基礎、完善、提升進行分類，為建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔機制提供了基礎。“也就是説，政府財政資金重點支持基礎類改造內容，完善類和提升類的改造可以通過金融、税收和土地政策激勵，廣泛吸引社會力量參與。”
在推動居民出資參與方面，《意見》明確“誰受益、誰出資”原則，併為居民出資提供了更多渠道，使得居民可以不只通過“自掏腰包”一種途徑出資。
比如，讓渡小區公共收益，支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造；鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行户內改造或裝飾裝修、家電更新等。
值得關注的是，《意見》提出，居民出資參與改造可通過“使用（補建、續籌）住宅專項維修資金”等方式進行落實。
對此，劉洪玉表示，此前居民參與意願不高，認為住宅專項維修資金應覆蓋住房生命週期內的維修費用支出，同時住宅專項維修資金管理上的不透明和使用上的低效率，也加劇了居民的牴觸情緒。
他表示，經歷此次新冠疫情之後，居民參與改造的意願相信會顯著提高，但我國住宅專項維修資金制度的改革仍然是刻不容緩。“後續應儘快出台住宅專項維修資金用於老舊小區的具體辦法，對沒有設立專項維修資金的住宅也要及時進行‘補建’。”
對於此前“舊改”社會資本融資難、過於依賴財政資金等問題，此次政策也在政府、金融、社會力量等方面出台了一系列措施。
——加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造內容。同時，要求省、市縣各級人民政府要對城鎮老舊小區改造給予相應資金支持。
中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，《意見》不僅要求政府發揮主體和引導作用，同時要提高政府效率，落實政府在審批、土地、融資和財税等方面的主體責任。
——提升金融服務力度和質效。包括，支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持等。
7月17日，在住房和城鄉建設部大力推動下，國家開發銀行與中國建設銀行已分別與吉林、浙江、山東、湖北等5省9市簽署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。未來五年內，預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
——暢通社會力量參與改造通道。通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實税費減免政策。
“社會資本融資難主要是因為找不到合適的商業模式。而此次政策提出各類機構、企業可通過各種方式參與道改造的設計、改造、運營等各環節中，形成了一套完整的全產業鏈條。”中國城市規劃設計研究院原副院長李迅表示，此次《政策》讓各類社會力量參與“舊改”渠道更加多元。通過開拓企業與政府合作新模式、創新服務業態、税費減免政策等一系列系統的謀劃，讓企業參與老舊小區改造更加具有可行性和持續性。