“二代”接班 中南建設陳昱含的考題
繼4月26日晚間發佈年報業績後，4月27日中南建設召開2020年度線上業績發佈會。會上，中南建設掌舵人陳錦石正式對外宣佈陳昱含即將全面接班的消息，並表示“希望投資者對年輕人有信心。”
地產“二代”走到台前，中南建設的發展“生涯”也由黑馬轉為白馬。從過去一年的表現來看，陳昱含選擇的策略要相對保守，但或是受到政策及外部環境因素的影響，不過這一策略顯然要繼續延續。陳昱含更是在業績會上直言，“未來中南建設的驚喜會少一些，但是確定性會多一些。”從目前的發展情況來看，中南建設少數股東權益大漲265.2%，總負債規模也達到了3108.9億元，“二代”接班後，留給陳昱含的挑戰依然不小。
2020年，中南建設整體實現營業收入786億元，同比增長9.4%；歸屬於上市公司股東的淨利潤70.8億元，同比增長70%；綜合毛利率17.29%，同比微增0.54個百分點。
回應毛利率表現，中南建設副總經理兼財務總監辛琦在會上表示，2020年在很多頭部房企毛利率下降的同時，中南反而略有上升，這方面與結轉項目在早期的投資佈局有很大關係。從行業來講，毛利率逆勢上升的可能性不大，雙集中供地後將進一步壓縮毛利空間，中南建設亦是如此，但公司的淨利還有一定的改善空間。
中南建設董事會秘書梁潔則補充稱，公司毛利率之所以會出現逆勢提升，這方面改善也與過去毛利率較低有關。
房地產業務和建築業務，是中南建設營收的核心。2020年，中南建設實現新開工面積約1357萬平方米，同比減少3.5%，完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%。由於竣工項目並表比例有所下降，中南建設2020年房地產業務結算收入585.7億元，同比增長13.5%。結算毛利率19.14%，同比增加1.21個百分點。
建築業務方面，2020年其實現營業收入222億元，同比微增0.09%，且其毛利率為8.65%，同比還下降0.36個百分點。
主營業務的表現，並不能回答淨利潤大漲的原因。記者查閲年報發現，中南建設非主營業務中投資收益貢獻很大，非並表項目確認的投資收益達到42.9億元，佔利潤總額的比例高達40.79%。這或許可以解釋，中南建設淨利潤大漲的原因。
利潤指標與股權激勵掛鈎
淨利潤“走高”的背後，也與中南建設先後推出兩次股票期權激勵計劃相關聯。
記者瞭解到，2018年8月中南建設第七次臨時股東大會審議通過了《2018年股票期權激勵計劃（草案）及摘要》及其他相關議案，決定設立2018年股票期權激勵計劃（簡稱“2018年計劃”）。2018年計劃擬向激勵對象授予期權23260萬份，其中首次授予21580萬份，預留1680萬份。
上述股票期權激勵計劃，也設置了業績考核指標，而該項指標與淨利潤相掛鈎。激勵對象行權需要滿足中南建設業績考核要求和個人業績考核要求。對於公司業績，行權將對分年度進行績效考核，考核年度為2018年、2019年和2020年，對應業績考核目標分別為考核年度公司歸屬上市公司股東淨利潤相對2017年的增長幅度分別不低於240%、560%和1060%。激勵對象只有在年度績效滿足考核要求的前提下，才能行使當期權益。
中南建設需要在2018至2020年三年內，錄得歸屬上市公司股東淨利潤分別不低於20.5億元、39.8億元以及69.95億元。
2019年，中南建設再次發佈股票期權激勵計劃，擬向激勵對象授予期權13837萬份。同時，業績考核目標在上一期的基礎上，進一步要求2021年公司歸屬上市公司股東淨利潤相對2017年的增長幅度分別不低於1408%，即歸母淨利潤需達到約91億元。
年報顯示，2020年中南建設歸屬於上市公司股東的淨利潤70.8億元，可以説“壓線”完成了淨利潤指標。而2019年中南建設歸屬於上市公司股東的淨利潤為41.6億元，也可以説是“壓線”完成。2021年，中南建設只需再次“壓線”即可。
少數股東權益大漲265.2%
陳凱出走後，“房二代”陳昱含接替了中南建設的地產業務。
發佈會接近尾聲，陳錦石因“有大項目要談”需提前退場。退場之前，陳錦石也正式對外宣佈陳昱含即將全面接班的消息。陳錦石表示，年輕人一批一批開始湧現，自己帶領的一幫老“隊伍”會逐步逐步退下。“陳昱含在公司有13年的工作經驗，她已經成熟了，在本屆董事會換屆後，董事長、法人會交給她擔任，希望投資者對年輕人有信心。”
從過去一年的表現來看，陳昱含選擇的策略要相對保守，但或是受到政策及外部環境因素的影響，顯然這一策略要繼續延續。陳昱含更是在業績會上直言，“未來中南建設的驚喜會少一些，但是確定性會多一些。”從目前的發展情況來看，留給陳昱含的挑戰依然不小。
年報顯示，2019年中南建設的少數股東權益為53.83億元，而2020年其少數股東權益增長了265.2%達到196.62億元，佔總權益的比重也由上年的20%提升至40.66%。
但記者注意到，中南建設2020年的淨利潤中，少數股東損益為7.26億元，佔比僅為9.3%，權益與利潤“倒掛”現象明顯。
地產分析師嚴躍進表示，少數股東權益佔比較大，主要有兩方面原因。第一種是對於一些外部投資者是比較依賴的，其在持股方面力度大，但比較分散，同時持股需要給予較大的回報；第二種是企業合作的項目比較多，通過大量合作來加快規模增長，業績成長比較依賴此類合作關係。
在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，少數股東權益與利潤的差額，是識別企業“明股實債”的重要指標之一。如果二者之間長期差別較大，那大概率存在“明股實債”的可能。目前大多數房企通過“明股實債”的方式來優化財務報表，這樣可以降低企業整體負債率，獲得融資也更為方便。但“明股實債”的風險也不容忽視，“隱形”負債無法查有所據，會導致數據失真和誤判。
“三條紅線”最晚明年達標
截至2020年底，中南建設的總負債規模達到了3108.9億元，比年初增加17.9%。其中，有息負債規模為799億元，比年初增加14.3%。
得益於少數股東權益的大幅增長，中南建設的“三道紅線”指標降檔明顯。截至2020年末，中南建設剔除預收款後的資產負債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點；負債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點；現金短債比為（扣除掉受限資金）為1.04。
針對“三道紅線”問題，陳昱含回應稱，從“三道紅線”全踩，到目前降檔至“黃檔”，中南建設保持持續“降負”態勢，有信心最晚明年底實現“三條紅線”達標。
北京商報記者 盧揚 王寅浩