正榮服務：向1億平方米進發 | 年報風雲㉝

        樂居財經 鄧鑫妮 發自上海

  “管理規模達到億方級，成為行業內綜合實力第一梯隊成員，這是我們中長期目標。”對於規模循序漸進，黃仙枝有雄心也有耐心。

  財報披露的第二天，正榮服務的業績發佈會緊隨而來。3月30日11點，董事會主席黃仙枝、執行董事兼行政總裁林曉彤、執行董事康宏和首席財務官王奕出席，這是四人第一次搭檔出現在業績發佈會。

  一小時的業績會，節奏頗為緊湊，高頻輸出的信息，回首過往成績，更多是對今後的版圖規劃。

  2020年，正榮服務收入達到11.03億元，較上一年同期增長54%，四年收入複合增長率達59%。規模方面，在管面積達到4128萬方，同比增長80%。同期，現金及銀行結餘14.5億，較去年同期激增564.5%倍。

  “進入第一梯隊”、“多元化佈局”、“雙輪驅動”等多項展望也在業績會上提出，正榮服務的藍圖徐徐展開。

  2021年合約面積破億

  年報披露進入倒計時，已經披露年報的物企中，有16家企業管理規模突破億方關卡。其中，保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、彩生活、恆大物業，5家企業在管規模已經超過3億平方米，上市物企間的規模較量日益激烈。

  “管理規模達到億方級，成為行業內綜合實力第一梯隊成員，這是我們中長期目標。”黃仙枝將規模戰線拉長，以此作為一個較長期的目標。

  2020年，正榮服務深耕長三角地區、海峽兩岸地區、中西部經濟區和環渤海地區等四大區域，在上海、南京等一二線重點城市持續發力，同時還進入了21個潛力城市。

  四大區域中，長三角地區的面積為1768萬方，佔比達到42.8%；其次是海峽兩岸地區、中西部經濟區和環渤海地區，面積為1422萬方、851萬方和86萬方，佔比分別是34.5%、20.6%、2.1%。

  目前，正榮服務的服務範圍已經拓展到42個城市，在管項目234個。同時，合約面積達到8740萬平方米，同比增長136%；在管面積達到4128萬平方米，同比增長約80%，在管面積增幅排在上市物企的中上位置。

  “預計未來新增面積中住宅與非住宅為5:5，來自正榮地產和第三方物業面積比為3:7。2021年預計目標是合約面積1億方，在管面積7000萬方。”林曉彤為正榮服務的規模增長做好了較為細緻的規劃。

  之所以會定下正榮地產和第三方3:7的面積比，是基於正榮服務過去的增長態勢。2020年，正榮服務8740萬方合約面積中，2529萬方約29%的規模來自正榮地產，6211萬方約71%的規模來自第三方。

  “第三方合約面積增長顯著，主要得益於強勁的外拓能力和成功開拓城市服務新賽道。”林曉彤解釋道。

  2020年外拓的項目，包括住宅、產業園、辦公樓、高校、城市服務和度假村在內的多個業態。而在新拓項目中，非住宅與住宅的面積佔比為60%：40%。

  今年一季度，正榮服務延續了上一年的強勁勢頭，首次進入軍隊保障社會化服務領域、繼移動系統項目後再獲聯通系統項目、與福州高新區簽訂協議，同時還拿下五個住宅項目。

  營收三條線大比例齊漲

  從業務能力來看，正榮服務的三條業務線均提供了不低於40%增速的營收。

  正榮服務的三條業務線，分別是物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。截至2020年12月31日，物業管理服務營收4.87億元，同比增長42.2%，收入佔比44.1%，是最大的收入來源。非業主增值服務收入4.15億元，同比增長58.4%。社區增值服務營收2億元，同比增長79.7%。

  從盈利能力來衡量，各業務線也取得不俗成績。2020年它的整體毛利為3.9億元，同比增長56.8%，2017年至2020年整體毛利複合增長率為76%。

  同期，整體毛利率同比增長0.7個百分點，達到34.8%。具體來看，基礎物業管理業務毛利率為23.2%，非業主增值服務毛利率為32.6%，社區增值服務毛利率為67.3%。各業務板塊和整體毛利率均維持較高水平。

  物業管理服務佔據了營收的“半壁江山”，依據服務項目又分為住宅物業和非住宅物業。非住宅物業管理收入為1.8億元，在物業管理收入佔比擴大至約37.0%，住宅物業管理收入3.07億元，佔比為63%。

  “我們仍然會繼續堅持‘住宅與非住宅’的雙輪驅動戰略，打造核心競爭力，以確保穩步發展。”

  為保證住宅與非住宅業態的整體結構均衡，正榮服務持續加碼非住宅物業。業態方面，在原有的寫字樓、學校、公建、產業園的基礎上，2020年又突破了度假村業態，下半年還開闢了城市服務新賽道。

  截至2020年底，住宅業態的規模2303萬方，佔比約56%，非住宅約1824萬方，佔比44%。據管理層測算，“預計未來新增面積中住宅與非住宅比例為5:5。”