本文來源：時代週報 作者：王晨婷
“房票”重出江湖、降低房貸利率、現金補貼······今年以來，各地密集出台新政穩定樓市。據不完全統計，今年上半年各地出台房地產相關政策超460次，較去年同期增加逾六成。
“市場已出現一些積極變化，下半年房地產對經濟穩定的作用會逐步顯現。”6月15日，中國國家統計局新聞發言人付凌暉在新聞發佈會上表示。
6月以來，一線城市成交率先復甦，不少二三線城市成交量環比也有所放大。根據央行最新發布的《2022年第二季度城鎮儲户問卷調查報告》，未來三個月，僅有16.9%的居民打算購房，這一比例繼續創下2016年三季度以來的新低。
下半年房地產市場又將呈現怎樣的態勢？
“和上半年比較，下半年的市場肯定會回暖，這是確定的。因為消費端和土地端的政策都在放開，對市場有正面的企穩作用。”中國房地產數據研究院院長陳晟認為，從長期來看，房地產市場將會進入商品房年成交金額在16萬億元間波動的業態。
圖源：圖蟲創意
“金九銀十”或成色不足
“昨天總公司一共成交了7套二手房，比前兩個月情況稍微好點了。我估計等到9、10月份，各大樓盤進行特惠活動，新房交易情況會更好一點。”7月7日，湖北一名房產中介告訴時代週報記者。
3月以來，湖北多地下調房貸利率，在部分城市，如果銀行手續齊最快全一週即可放款，同時還上調了公積金貸款額度，這些都在一定程度上刺激了房屋交易。
克而瑞研究中心發佈的6月房地產市場月報顯示，6月30個重點城市新房成交量環比上升31%。其中，一線城市成交面積環比增長85%，增長明顯。
不過，整體市場冷熱不均。以湖北四線城市咸寧為例，6月份市場成交量持續呈下滑趨勢，較5月份減少10%，與2021年6月份相比減少33%。
對於下半年的房地產市場走勢，民生證券研報認為，下半年地產銷售和投資將弱企穩而非強反彈。估測全年地產銷售面積同比下跌15%，地產投資下降6%。其中，上半年銷售和投資同比-23%和-5%，下半年銷售面積和投資同比均為-6%。
政策方面，中指研究院認為，下半年全國房地產市場調控預計將保持寬鬆，各地政府將進一步貫徹落實因城施策，樓市政策工具箱或更加豐富，部分熱點城市或繼續定向優化限購，進一步滿足合理住房需求。
“金九銀十”是房地產行業傳統旺季。一般來説，開發商會在9月、10月推出大量新項目，並有各種促銷、折扣活動出台，購房者也會在這段時間集中入場。
“所謂的‘金九銀十’，如果是相對於今年的5月、6月來説，還是會出現的，但如果從歷史的角度，這個成交量能不能在同比上恢復，我認為還有一定難度。”陳晟告訴時代週報記者。
中國首席經濟學家論壇理事長連平也在文章中談到，年內局部地區“金九銀十”可期。由於受到宏觀經濟等因素影響，部分購房者存在觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。
16萬億元新業態
從長期來看，陳晟認為，全國商品房成交金額將會進入在16萬億元區間波動的業態。
這比近兩年的數據都要低，僅略高於2019年的15.97萬億元。國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷售額為18.19萬億元，較2020年的17.36萬億元增長4.8%，比2019年增長13.9%。
而2022年1-5月，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。根據中國社會科學院國家未來城市實驗室等機構發佈的《房地產藍皮書》預計，2022年住宅交易規模將達到22萬億~23萬億元，其中，新房銷售金額為15.3萬億~16.7萬億元。
另從銷售面積來看，根據民生證券研報，2018至2021年，中國地產幾乎穩定在一個狹窄的區間之內。典型的數據有兩組：新房銷售面積常年穩定在17-18億平方米，居民信貸穩定在7萬億元以上。
民生證券預測，今年地產銷售面積或將下降至15萬億平方米，居民信貸有可能不及7萬億元。這預示着新房年銷量17萬億平方米成為歷史，也意味着房企和居民告別快速槓桿時期。
2021年，中國居民負債率為61.6%，在全球處於中等水平。但從增幅來看，2011-2021的10年間，受住房類貸款快速增長的影響，中國居民部門槓桿率共計上行33.8個百分點，增幅在全球居於首位。
根據天風證券測算，居民穩槓桿預期之下，全年銷售面積將下滑13%至16%。
“2021年下半年以來的調整隻是對常態的迴歸，而2022年下半年，市場將出現回升。”中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁近期表示，新常態下，樓市將長期分化。當前，五大城市羣的發展比較確定，其中核心城市產業和人口會進一步上升，核心城市中的核心區域資產價格也會進一步上升。同時，房企進入低槓桿和低利潤率後，信用將變得更為重要。
總體來看，相較於其他類型房企，央企、大型房企各方面表現俱佳，且在盈利水平、費用管控能力、規模擴張性、財務健康程度等方面均具備較大優勢，在行業下行期間擁有更強的風險抵禦能力，同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額，因此有望在未來發展中持續勝出。
對於房地產未來的新常態，陳晟告訴時代週報記者，將會是增量和存量並行、開發和運營並行、社區與科技賦能並行，綠色低碳可持續發展，企業金融穩定的一種模式。
此外，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，不需要對房地產市場太過悲觀。“刺激購房還是目前的大趨勢，在這個基調下，背後的購房需求還是很強勁，不至於走下坡路。我個人認為，房地產市場大方向還是會向上走的，市場頂部也完全沒有出現。”