物管行業洗牌潮：一個月13起併購，集中度不斷提升

本文來源：時代週報 作者：劉帥

5月25日，新希望服務（03658.HK）在香港聯交所主板掛牌上市，至此物業行業上市公司陣營已增至46家。

中指研究院發佈報告顯示，截至今年一季度末，物業板塊的平均市盈率達46.7倍，預計到2021年末物業板塊上市公司總數量有望達70家。

大魚吃小魚，物管行業洗牌正在加速。據克而瑞數據，僅今年4月，物管行業就發生13起企業併購。2020年，物管業有效併購案例超76宗，涉資107億元。

5月24日，克而瑞物管研究總監湯曉晨向時代週報記者分析，物管行業併購大幅增長的核心原因是行業洗牌加速，頭部企業為塑造未來行業影響力，大舉橫向延伸，規模訴求強烈。與此同時，部分地產公司面臨資金困難，尋求出售物業公司換取現金流。

2020年，在疫情衝擊下，物管公司的業績表現亮眼。當年，和泓服務（06093.HK）歸母淨利潤約為5000萬元，是2019年的3.6倍。同期，濱江服務（03316.HK）淨利潤增長率超91%，時代鄰里（09928.HK）淨利潤增幅更高達141%。佳兆業美好（02168.HK）、新城悦服務(01755.HK)、雅生活服務(03319.HK)、碧桂園服務(06098.HK)等多家上市公司均實現了超過50%的利潤增幅。

2021年，物管行業的表現急轉直下。

瑞信研究報告稱，考慮到非社區增值服務的收入增速放緩，以及社區增值服務的利潤率降低，將保利物業2020至2022財年盈測下調7%至10%。

業內人士認為，中小企業在管面積小，業績難以支撐資本市場考驗。頭部企業逐漸走出疫情對物管行業的特殊影響，迴歸市場常規屬性。正因此，諸多頭部物管企業紛紛籌劃通過併購做大規模。

“併購是快速擴張在管規模的有效途徑。在管規模是物管企業未來開展服務的根基。”同策研究院資深分析師肖雲祥向時代週報記者表示，“只有有了在管面積，才可以實現居民向客户的轉化”。肖雲祥認為，未來很長一段時期，併購是行業常態，集中度將不斷提高。

中指研究院表示，目前，物業服務上市公司主要的併購可以分為兩類：一類是上市公司之間的收併購，物業服務上市公司之間的強強聯合將持續上演；另一類是物管上市公司並非上市公司。此前，新大正（002968.SZ）完成了對四川民興物業、重報物業等公司的收購；融創服務（01516.HK）收購彰泰服務，世茂服務(00873.HK)、弘陽服務（01971.HK）則分別兼併深兄環境、高力控股等。

（4月，行業發生13起併購）

4月6日，卓越商企服務（06989.HK）擬以2.25億元收購北京環球財富物業管理公司75%股權；2月25日，碧桂園服務（06098.HK）公告稱，擬以48.47億元收購藍光嘉寶服務（02606.HK）64.6%股權。值得一提的是，2020年，藍光嘉寶服務曾以完成17起併購而成為行業焦點。

湯曉晨預測，行業正處規範化發展的上升期，格局尚未固化，內部整合是必經階段。

肖雲祥告訴時代週報記者，2020年12月15日，住建部等部門發佈《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，明確指出要加快建設智慧物業管理服務平台，補齊居住社區服務短板，推動物業服務線上線下融合發展等相關內容。

在肖雲祥看來，目前，只有部分具有規模優勢的企業才能有效推進《意見》實施，併購潮的出現或將促進行業服務標準和能力的提升。