年報觀察 | 天健集團：天驕之後
觀點網作為深圳特區建工集團旗下核心企業，深圳國資委控股上市公司，天健集團在4月中旬交出了2021年度的經營答卷。
根據公告，2021年天健集團實現營業收入232.69億元，同比增長35.88%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤19.33億元，同比增加30.09%。期末總資產598.24億元，同比增長22.09%，歸屬於上市公司股東的淨資產127.05億元，同比增長15.96%。
其中，城市建設板塊營業收入146.77億元，同比增長19.27%，綜合開發板塊營業收入98.39億元，同比增長42.24%；城市服務板塊營業收入12.25億元，同比增長17.07%。上述三類業務在總營收中的佔比依次為57.02%、38.22%、5.76%。
報告期內，天健集團城市建設業務貢獻佔比最大，完成了布吉水質淨化廠三期、布吉河(龍崗段)綜合整治工程等，還新增多項PPP、EPC、代建、總承包等各類工程，在建項目219項，合同造價448.54億元，比上年同期增長34.7%。
受宏觀調控和金融政策影響，房地產行業進入深度調整期，越來越多房企宣佈把擁有輕資產、低負債、高成長、高盈利、抗週期等特點的代建模式作為轉型發展的重要戰略單元。而天健集團是深圳市最早從事代建業務單位之一，城市建設板塊在營收中依舊保持高位。
綜合開發板塊，天健集團房地產收入從2017年起增速都比較明顯。根據年報，去年房地產收入比上年同期增長42.24%，至98億元，漲幅位居各業務之首。
亮眼的表現主要得益於深圳天驕項目銷售及結轉，該項目佔天健集團房地產收入最高時達到了6成。
2019年，天健集團房地產行業營收65.6億，同比漲幅49.93%；其中，天健天驕南苑營收21.3億，毛利率62.73%。2020年，天驕南苑營收更是到達了42.9億，佔當年房地產營收總額的6成，毛利率在62.45%。
而2021年天健集團房地產業務毛利率降至35.96%，同比下降11.42個點。具體項目看，天驕南苑和天驕北廬營收38.55億元，貢獻略有下降，其中天驕南苑營收貢獻跌至5814萬元。
另最新一季度報告顯示，天健集團總營收38.61億元，同比下降6.65%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約9.09億元，同比下降1.64%。
不難看出，天健集團目前高毛利和營收漲幅是由深圳天驕項目支撐的，這種具備區位、體量及毛利率優勢的項目難以複製。正因如此，在核心項目結轉後，如何保持房地產盈利穩定性，尋求合適的項目，也是天健集團需要解決的問題。
據觀點新媒體瞭解，天健天驕項目是深圳福田景田片區首個城市更新項目，被列為深圳市重大項目。天驕南苑項目於2019年8月預售，2019年12月30日完成竣工驗收備案；天驕北廬則於2020年11月24日預售，2020年12月31日完成竣工備案，截至去年底北廬尚未結轉面積僅剩餘6.57萬平方米，或將於兩年內結算完畢。
天健天驕二期正在進行主體施工，完工進度40%，但二期建面只有1.1萬平方米，該項目已列入天健集團2022年續建或新建地產開發項目名單內。
面對未來毛利率下滑趨勢，天健集團一定程度上調整了投拓戰略及業務。
2021年，天健集團新增棚改服務項目9項、物業服務項目52項。競得長沙市金洲大道和深圳市前海地塊；大型項目佔比上升，超10億元項目7項，約佔全年施工市場拓展總額的40%；新業務有所斬獲，進入城際鐵路建設、工業園區轉供電領域。
截至去年底，該公司主要在售項目20個，計容建築面積249.83萬平方米，累計結轉建築面積123.35萬平方米，未結轉建築面積109.50萬平方米；主要在建項目8個，計容建築面積總額69.03萬平方米；儲備項目1個，總建築面積19.91萬平方米。
目前，天健集團有深圳福田區景田片區天健天驕項目、寶安區碧海花園棚户區改造項目、龍崗區南嶺村項目、龍崗區天健創智新天地項目及南山區西麗汽車城項目5個重點項目。
據瞭解，天健集團一直加大在舊改和棚改上的佈局。有投資者向觀點新媒體表示，天健集團通過深圳天驕項目和羅湖棚改的鍛鍊，把相關管理和實施隊伍組建起來了，有豐富的棚改經驗和談判經驗。
天健集團在對南嶺村的土地整備前期，40-50天時間完成了3萬多套房子的測繪、2萬多户的信息核查。對羅湖棚改時，150萬平方米，9萬多人，接近4萬户，不到一年的時間完成搬遷安置以及拆除。
此外，天健集團也正在推進羅湖金翠城市更新項目、龍華華富工業區項目等一批城市更新項目的前期工作。
2022年一季度，天健以8.94億元競得成都天府新區2.65萬平方米宅地。4月29日，深圳迎來第一批集中供地，據觀點新媒體瞭解，天健集團對所出讓地塊做相關研究，並計劃參與競拍。
近兩年備受關注的物業賽道，天健集團也展現出較快的發展速度。對此有分析指，規模迅速增長或許主要為上市作準備，不排除天健未來將分拆物業板塊。
年報數據顯示，2019年該公司物業服務管理面積逾2300萬平方米，新增314萬平方米；2020年新增物業服務面積近400萬平方米；2021年新增物業管理項目82個，面積448.07萬平方米，業務覆蓋27個城市。