中國金茂惠譽：確認BBB- 其權益銷售規模仍低於大多數投資級同行
中國金茂惠譽確認了控股集團有限公司的長期外幣發行人違約評級為BBB-，展望穩定。
惠譽表示，由於中國金茂與其母公司中化香港有限公司的經營關係穩定，因此繼續對中國金茂的獨立信用狀況上調一個子級。
SCP受到其規模相對較小制約
惠譽還表示，中國金茂的獨立信用狀況受到了高槓杆率的制約，以淨債務/調整後庫存計算，截至2019年末，中國金茂的槓桿率為42%，高於大多數投資級中國房地產商的30%-35%水平。惠譽認為，中國金茂充足的土地儲備為其土地收購提供了靈活性，也為去槓桿化留下了空間，但由於中國金茂仍在擴張規模，將槓桿率降至35%還需要時間。與投資級同行相比，中國金茂的SCP也受到其規模相對較小的制約。
充足多樣的土地儲備中國金茂擁有全國範圍內開發中高端產品的品牌認知度。惠譽估計，到2019年底，中國金茂在49個城市的權益可售土地儲備為2,000萬平方米，足以支撐其三到四年的銷售。中國金茂約80%的土地儲備位於一、二線城市，這些城市強勁的需求支撐了其銷售的持續增長。中國金茂還與當地政府簽署了23項城市運營合作協議，為拿地提供了強有力的渠道。2019年收購的總建築面積中，約40%來自城市運營項目，預計到2022年，這一比例將升至60%。
儘管疫情爆發，但其銷售依然強勁惠譽認為，中國金茂有望在2020年實現20%的銷售增長，這得益於其3,110億元人民幣的可售資源以及強勁的銷售業績。包括一級土地在內的總合同銷售在2020年的前7個月裏中增長了34%，其中6月和7月的銷售分別增長了57%和50%。中國金茂預計，2020年的一級土地銷售收入為人民幣75億元人民幣，略高於2018年和2019年的60億至70億元人民幣。截至2020年2月底，該公司的權益一級土地儲備為1,810萬平方米，足以滿足其20年的一級土地銷售需求。不過，中國金茂900-1000億元人民幣的權益銷售規模，仍低於大多數投資級同行。
槓桿率有所提高，但仍存在制約因素惠譽預計，2020年中國金茂的槓桿率將保持在45%以下，這是基於該公司強勁的現金回收率、保守的土地收購意願以及對中化香港的去槓桿化的貢獻。惠譽認為，中國金茂擁有充足的土地儲備和城市運營項目渠道來支持其去槓桿化，但未來12-18個月，其槓桿率改善至35%以下的可能性很低。中國金茂追求更大的銷售規模，同時惠譽預期其擁有更高的建設支出來支持其銷售增長和預售物業交付。
由於其土地補充速度放緩，以及銷售回收恢復到95%左右，2019年其槓桿率改善至42%。2019年，中國金茂將約70%的權益開發房地產合同銷售用於土地收購，低於2017年的134%高點。
利潤率雖然收窄，但逐漸企穩惠譽預計，中國金茂地產開發業務的毛利率在未來兩年內將穩定在25.0%左右，2019年，在該公司確認2016年和2017年收購的高成本地塊的銷售額後，其毛利率下降了6.4個百分點至24.8%；這符合行業趨勢。其盈利能力將受到以下因素的支撐2018年限制性政府政策實施後，土地市場降温；以及利潤率更高的城市運營項目。中國金茂預計，到2020年，這些項目將佔總銷售額的20%，高於2019年的14%。
與母公司的經營關係穩定通過母公司離岸債券條款中的交叉違約條款，以及中國金茂離岸債券條款中的控制權變更條款，中國金茂與中化香港建立了關聯關係。中國金茂憑藉其在城市運營項目中獲得的工業和城市發展方面的專業知識，成為中化香港業務的重要組成部分。中國金茂對中化香港也具有重要的戰略意義，因為中國金茂對母公司EBITDA的貢獻超過70%，對集團總資產和有息債務的貢獻超過80%。
惠譽認為，中化香港與中國金茂之間穩定的法律和運營關係，以及其強大的戰略重要性，將使中國金茂可以通過中化香港得到政府的支持。然而，惠譽認為，由於房地產業務的商業性質，這種聯繫還不足以證明採用自上而下的評級方法是合理的。惠譽還認為，該集團在能源、農業和化工領域的核心業務具有更強的戰略重要性。
評級上調不受其配股的影響惠譽認為，鑑於其對母公司的戰略重要性，中國金茂將繼續從中化香港的運營和財務支持中獲益，儘管中化香港在2020年7月13日完成配股後，其持股比例從35.0%降至33.3%。惠譽認為，持股比例下降是暫時的，因為母公司必須認購新股，之後其在中國金茂的持股比例將回升至35.15%。惠譽瞭解到，母公司不打算減持其在中國金茂集團的股權。
受疫情影響的投資性地產惠譽預計，中國金茂非開發地產的EBITDA/利息比率到2020年將降至約0.1倍，因其投資性地產業務的收益在疫情爆發期間大幅下滑。然而，這並不是中國金茂的主要風險，因為投資性地產業務只佔EBITDA的一小部分，且該資產的承諾資本支出有限。惠譽預計，該投資組合在疫情後將保持完整，鑑於資產的高質量和良好位置，非開發房地產的EBITDA利息覆蓋率將從2021年回升至0.3倍。