又是一年年報季。過去一年，物業管理行業因疫情而迎來二次價值發現，過往較高的估值也使得物業板塊廣受資本市場矚目。從本期開始，克而瑞物管將對代表性物企過去一年的成績單進行深度解讀，並由此展望中國物業行業新的一年。
文 | 研究員史曉敏
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2019年，新城悦服務制定了“一核兩增”新戰略，即以客户服務滿意度為核心，以戰略佈局為基礎的第三方外拓為增量，以及以面向業主的永續型業務為主的服務為增值。
過往來看，新城悦項目超七成來源於母公司，並且在區域城市佈局上也呈現和母公司重合的特徵，第三方拓展佔比較低；另外收入端來看，除物業管理服務外，對於母公司依賴較高的開發商增值服務佔比也一度超過40%，整體呈現較高的依賴度，而對地產業務依賴度較低的社區增值服務收入佔比尚且只有11.2%。
2020年是“一核兩增”戰略實施的第二年，新的一年新城悦服務的整體發展狀況如何？是否能夠弱化以往對母公司依賴的標籤，實現外拓增量和增值服務“兩增”戰略的突破性發展？
整體：增長穩健VS股價大漲
五年營收復合增長率49.8%，股價單日漲11.4%
從資本市場表現來看，2020年全年，新城悦服務股價上漲45.8%，PE為37.5，總市值約為122.58億元。市場表現優於新城控股；在42家上市物企中，新城悦服務股價走勢及PE均高於板塊均值。
新城悦服務3月12日公佈2020年度業績公告當天，股價上漲超11%，較之前發佈業績的幾家物企走勢更為喜人。這也表示，市場對於新城悦服務2020年度經營成果的高度認可。
從營收來看，2016-2020年，新城悦服務五年營收復合增長率49.8%，2020年營業收入為28.66億元，較2019年同比增長41.6%，仍然保持了較高的增長速度。
再從管理規模來看，2020年底新城悦在管規模達到1.014億平方米。一方面，在管規模快速提升，另一方面，合約面積規模也突破2億平方米。合約面積/在管面積仍然保持在2倍以上，保障持續發展。
從總營收和管理規模的提升來看，新城悦的表現可圈可點，這也是為什麼資本市場的反應如此積極的原因。將增長背後的原因深挖，克而瑞物管認為新城悦服務之所以受到市場認可，可歸結於2020年取得的三大突破性成績：
突破一：併購破局，市場化加速
市場化拓展佔比升至4成，區域結構得到優化
2020年，新城悦上市以來首次併購物業管理服務企業，藉此分別獲得環渤海區域1100萬平方米、中西部550多萬平方米管理面積。
從拓展端看，2020年不僅在收併購上取得突破，在市場拓展方面也表現不俗。
2019年之前，新城悦來自新城系的合約面積均在7成，對比同規模的永升生活服務、世茂服務以及藍光嘉寶等企業，其對母公司的依賴度更強。基於2020年新城悦開始推進以新樓盤為主的第三方項目拓展策略，當年來自新城系的簽約面積降至6成。
2020年，新城悦服務第三方拓展增速達到95%，接近2019年第三方外拓面積的2倍。除去併購來的約1600萬平方米，另有新增市場拓展約1500多萬平方米，較2019年新增外拓面積885萬平方米的規模，增速達到約76%。由此可見，新城悦服務的市場化拓展在加快步伐。
得益於收購分別位於大連和成都的兩家物業管理企業，新城悦的區域結構進一步均衡化，對於長三角的依賴程度由80.8%降低到60.9%。
關於未來拓展策略，新城悦提到了‘334’發展模式，即30%面積來自併購，30%面積來自新城控股，餘下40%的規模則來自項目拓展。這一策略的實施將有望持續提高新城悦的市場化發展程度，進一步降低對於母公司的依賴度。
突破二：管理突破，毛利率穩升
構建“網格化+智慧平台”管理模式，毛利率提升至30.7%
從物業管理坪效來看，新城悦服務過往這一數值在上市企業中並不靠前，2020年，隨着第三方拓展的增加和區域佈局結構的調整，這一數值進一步降低，從2019年的14.11元/平方米，降為2020年的12.38元/平方米。
但從利潤率端來看，新城悦的毛利率仍然保持了平穩提升。
2020年，新城悦服務通過落地「管家4.0」體系，進一步明確了管家網格化管理模式，完善了管家的培訓考核和晉升機制；完成「智慧平台」的系統建設工作，將所有物業管理項目的業務數據、管理數據、財務數據全部集成到一個平台，形成了業務管理響應和管理監督的全過程閉環管理，一系列措施保證了新城悦對於成本體系的進一步管控，使得利率水平持續得到提升。
突破三：賽道拓延，增值增速近120%
佈局餐飲、電梯業務，新橙居、新橙社增速分別達95.5%、426.5%
新城悦增值服務體系包括開發商增值服務、社區增值服務和智慧園區服務。面向業主的增值服務包括社區增值服務和部分智慧園區服務。
近年來，公司增值服務收入的佔比在不斷攀升，且在2019年首次超越物業管理服務。其中，作為“一核兩增”戰略的重要發力點，社區增值服務收入年增速達118.6%，收入佔比由2018年前的5%左右，快速提升至2020年的17%，2018-2020年複合增長率超220%。
由於社區增值服務對於母公司地產業務的依賴度更弱，並且能夠提供長期持續的服務或商品以取得收入增長，是物業公司最有想象空間的業務，新城悦該部分組成業務2020年取得突破性發展，收入快速增長，也讓公司未來發展更具吸引力。
· 原有業務實現增速突破
新橙居：2020年收入為1.56億元，同比增長95.5%，是當前社區增值服務中佔比最高的服務，佔比約31.3%。該部分收入快速增長的原因主要是公司較早發現了大量新房交付所帶來的商機，有計劃地對業務模式進行了升級，並對部分產品採用具有特色的自營模式。
新橙社：2020年收入為6370萬元，同比增長426.5%，增長迅猛，在社區增長服務中佔比從6.9%提升到12.8%。此外，2020年新城悦收購新城控股雲櫃資產、2021年3月與支付寶、十薈團、好慷在家達成戰略合作，也將進一步拓寬社區增值服務的覆蓋範圍。
· 業務內涵突破：進入餐飲和電梯專業服務領域
收購誠悦時代後成功引入的悦食尚服務，可以為業主提供食堂和宴會級別的餐飲服務，作為寫字樓和企業總部項目的必要組成之一。該部分收入已經有4900萬元，未來餐飲服務和非住宅業態的項目拓展具有非常強的協同效應，或將會成為公司的一個新增長點。
新城悦與常州電梯工程有限公司、上海金賢電梯工程有限公司合資成立江蘇常立電梯工程有限公司，和溧陽雙菱電梯工程有限公司合資成立了常州晟菱設備管理有限公司。佈局電梯安裝和老舊社區電梯加裝等業務領域。若能乘上國家老舊小區更新改造的風口，將具備更大的發展空間。
· 智慧園區第三方拓展破局
智慧園區服務進行第三方拓展嘗試，全年成功參與8個項目，通過第三方拓展簽約金額7490萬元，佔全年總簽約金額的13.3%，儘管目前該業務佔比仍較小，後續隨着市場化能力進一步增強，其業務增長也值得期待。
新城悦服務“一核兩增”戰略在2020年取得突破性進展，但從簽約面積結構上來講，第三方貢獻尚未突破50%，期望隨着“334”拓展策略的深化，新城悦服務能持續實現市場化的增長。
此外，業績會上，新城悦服務發佈“未來三年，收入和利潤要翻三倍”的新目標，到2023年，在管面積需達到2.8億平方米，合約面積達到4.2億平方米，合約面積/在管面積維持在1.5左右。若這一目標達成，新城悦服務屆時有望躋身物業企業一梯隊。
值得關注的是，伴隨着新目標的確立，新城悦內部也隨之進行了組織架構調整和高管調配，投拓高管的到位，未來或將持續推動新城悦服務市場化的發展，進入新的發展階段。
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