世聯行多元發展遇阻，陣痛過後盈利下滑頹勢難止
同策“賣身”尋到新出路，而世聯行的處境卻愈發艱難。
撰文/何嬙
出品/每日財報
近日，世聯行（002285.SZ）披露2021年第一季度報告，報告期內，公司實現營收12.50億元，同比增長17.78%；歸屬扣非淨利潤-7482.07萬元，上年同期為-1.81億元，虧損有所收窄；經營活動現金淨流出5869.91萬元，上年同期為淨流出2.67億元；基本每股收益0.01元。
此前市場消息稱，同策正在試圖賣身恆大房車寶，並已“基本談攏”。一時間，“前買家”世聯行的近況也引發了業內廣泛關注。
2019年12月，世聯行宣佈收購同策，在業內引起軒然大波。當時世聯行收購同策的消息一出，不少媒體評價為這是代理商之間難兄難弟的抱團取暖。如今，同策“賣身”尋到新出路，而世聯行的處境卻愈發艱難。
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盈利能力下滑，多項指標惡化
2020年，珠海大橫琴集團有限公司（以下簡稱“珠海大橫琴”）取代世聯地產顧問（中國）有限公司成為世聯行的控股股東，實際控制人由陳勁松變更為珠海市橫琴新區國資委，世聯行從此擁有了國資背景。
世聯行在2020年的整體業績有所改善，據世聯行2020年業績報告，期內公司實現營收67.2億元，同比增長1.1%，歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.1億元，同比增長35.33%。
這兩項數據雖然結束了2019年同比下降的局面，但均未回到2018年的水平：去年營收相比2018年減少10.8%，歸屬於上市公司股東的淨利潤相比2018年減少73.3%。
儘管當期上市公司盈利實現增長，但這並不意味着世聯行在持續經營的主業大有起色。世聯行的毛利率為11.9%，相比上年同期繼續下挫。2018年，世聯行還維持在21.7%的毛利率水平。
此外，剔除政府補助及聯營企業股權處置的出售收益等非經常性損益項目影響後，世聯行的扣非歸母淨利潤僅為2521萬元，同比減少了32.6%。2020年，世聯行的淨利率不足2%，平均淨資產收益率約為2%，這兩項盈利能力指標也均處於極低水平。
世聯行向《每日財報》表示，2020年底，公司對公寓業務和金融業務進行了重組，剝離了中資產模式的公寓業務以及出售部分小貸資產。2021 年將是公司全面發展“大交易+大資管”的元年，公司將“聚焦能力”，在卸掉包袱——重資產逐步剝離，輕裝上陣——清理以往的投資項目的基礎上，重新回到輕資產專業服務的能力上。
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控股股東大幅減持，股權變現“粉飾”業績？
據公開資料顯示，世聯行是國內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商，上市後營收和業績也維持過多年增長，但在房地產市場持續調控下，營收和業績自2018年以來持續下滑，實控人也有了退出之意。
2020年8月，世聯行的控股股東世聯地產顧問（中國）有限公司向珠海大橫琴集團有限公司轉讓了2.01億股世聯行股份，佔世聯行總股本9.9%。對於此次股權轉讓，很大可能是世聯行為緩解資金鍊緊張的紓困之舉。
此前，世聯行與58也有過戰略合作，上海更贏就是其與58開展合作的重要紐帶。2019年，58同城、世聯行宣佈，雙方在新房及二手房分銷渠道服務上達成合作。彼時的58同城總裁姚勁波坦言，成立新房多方銷售服務平台（PMLS）的目的就是打通新房交易各個環節，構建全新新房交易生態體系。
然而實際運行結果不太樂觀。數據顯示，2020年1～3季度，上海更贏營收雖達13億元，但淨利潤卻虧損1.7億元。
2020年12月，世聯行公告稱，作價2.55億元向天津瑞庭房地產經紀有限公司轉讓其持有的上海更贏股權。天津瑞庭的實控人為ANJUKE HONGKONG LIMITED，而安居客又是58重點打造的房產業務品牌。轉讓後，58持有了上海更贏的全部股權。
工商信息顯示，世聯行在入股上海更贏時的認繳出資2.04億元，此次股權轉讓後，公司獲得收益5100萬元。對於去年剛經歷了實控人易主、業績低迷的世聯行而言，一倒手就憑空多出了5100萬的利潤，如此騰挪，世聯行頗有“粉飾”年報之嫌。
對此世聯行向《每日財報》表示，此次交易為世聯行、同策與天津瑞庭的三方交易，定價為三方共同協商的結果，此交易並非公司與天津瑞庭兩方交易，是正常的市場化交易，世聯行並無粉飾年報意圖。
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長租公寓業務折戟，多元化發展遇阻
過去幾年裏，世聯行對長租公寓業務投入了大筆資金，卻帶來了長期的鉅額虧損。據上市公司披露的財務數據，世聯集房在2019年淨虧損3.21億元，2020年前三季度繼續虧損2.09億元。
截至2020年三季度末，世聯集房早已是資不抵債，其淨資產為－10.35億元，主要由於虧損面持續擴大所致。
2020年12月底，世聯行公告稱，將向寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業（有限合夥）、轉讓子公司世聯集房100%股權及對應權益，轉讓價5.3億元。世聯集房是世聯紅璞公寓的運營主體。
此次交易的對手為華燕智輝（有限合夥），其投資了珠海橫琴華琴實業投資合夥企業（有限合夥），而華琴實業（有限合夥）的另一個出資方為南京魔方佳弘公寓管理有限公司（其推出了長租公寓品牌“魔方公寓”)。至此，紅璞公寓併入了魔方公寓。世聯行的長租公寓業務折戟。
世聯行還曾通過旗下的上海世聯行股權投資管理有限公司，投資了多個一線城市的商業地產項目。譬如2017年，世聯行成功拿下甲級寫字樓東賢大廈。
東賢大廈位於上海市大寧CBD的核心地區，臨近中環高架以及南北高架，與上海知名豪宅金茂府為鄰。在2020年新冠疫情突發的衝擊下，商業地產普遍運營不佳，東賢大廈2020年上半年的空置率達45%。
世聯行投資還併購了位於浦東新區的金領之都，其規模為2萬平方米，運營情況要好於東賢大廈。金領之都2020年三季報顯示，其租金為3.27元/平米/天，出租率達95%。但有消息稱，有部分客户“受疫情影響，經營困難”，出現違約退租現象。
世聯行的另一個得意之作是武漢IDC數據中心項目。2018年初，吉林省巨盛網絡科技公司宣佈投資130億元在武漢臨空港經開區興建IDC數據中心，建成後將是華中地區規模最大的國際5A級數據中心。
項目客户有愛奇藝、騰訊、百度等互聯網巨頭。世聯行投資作為巨盛網絡的合作方，還發行了“世聯行投資數據中心二號”等多隻私募基金來募資。但在武漢爆發疫情後，武漢IDC數據中心機櫃的通電和上架受到顯著影響。數據中心的整體通電上架率僅有64%，上架進度有所放緩。
剛剛過去的年報業績會上，世聯行董事長陳勁松曾自信地表示，公司“有信心挑戰2017年最高的銷售目標”。但2021年，世聯行能否實現目標，《每日財報》將持續關注。
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