博鰲現場 | 周波:物流地產投資區位部署應採取多元化策略

焦點財經訊王澤紅 深度調整中的房地產行業，運行邏輯已發生根本改變。“高槓杆、高週轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產論壇如約而至。這場以“創造未來 尋求破解之道”為主題的行業盛會，匯聚了來自房地產業、金融業、地產上下游各業態的商業精英和專家學者，以期共同明辨行業更加清晰的未來！

8月9日下午，在博鰲產業科技大會上，ESR中國首席運營官周波表示，受到新增供應回落、疫情反覆等多重影響，2022年第一季度全國物流地產市場淨吸納量同比下降64%，短期的振盪並未撼動投資者對該類物業的信心，市場情緒保持謹慎樂觀。

物流地產投資的流動性將在養老基金、保險基金以及國家主權基金等境內境外核心資本等入場後進一步提升。物流地產投資者在區位部署上應採取多元化的策略，以避免受防控政策中片區化管理的掣肘。後疫情時代，需謹慎選擇零庫存模式，在選址物流倉儲設施及園區時，要及早考量周邊環境、政府開發等規劃因素。倉庫自動化與端到端的數據可視化這兩種技術或成為企業物流在後疫情時代中制勝的有效手段。

中國對全球經濟和供應鏈日趨重要，這是一個基本情況，在疫情以後中國是恢復經濟最快的國家，目前一直保持相對比較高的GDP增長率，同時在全球貿易的份額也是逐年提高，在不斷變化的國際政治環境中要保持這樣的增長率跟供應鏈的重要地位，還是需要所有人的共同努力。

為什麼新經濟和物流地產等資產管理和配置模式非常重要？這基本上跟消費、可支配收入有關。根據摩根士丹利的統計和預計，從2019年中國人均可支配收入6000美元到2030年會達到1.3萬美元，年複合增長率是7.9%，中國個人可支配收入保持高增長態勢。

同時也預測到2030年中國的私人消費總額達到12.7萬億美元，與美國目前的市場規模相當，中國私人消費佔國內生產總值的比重將提升到48%，創歷史新高，這也是為什麼這麼多人願意在國內市場發展，尋找更多投資機會的原因。

在未來10年，電子商務的銷售總額佔零售的滲透率還會進一步提高，到2020年，中國電子商務佔總體零售達到40%，預計到未來，還會增長達到將近44.9%，大家可以發現這個電子商務滲透率增速將會變慢，因為不可能達到高於50%或者60%、70%這麼一個比例，個人消費很大程度上還有一些服務性的消費，不僅是購物的消費，所以總是會達到一個天花板的，所以在電子商務的發展過程中，在未來的這些年裏面需要從一個粗獷的發展逐漸迴歸到練內功的審慎而自律型的發展方向。

因為中國是移動互聯網發展很快，跳過了桌面電腦的發展階段，所以彎道超車，超過了歐美原來的電子商務的普及程度，人人有個手機就可以直接進行購物了，所以説這也是中國在過去10年如何一下子變成全球電子商務市場最火熱，同時滲透率最高的國家。

從第三方物流角度，未來10年預計人均包裹增長量還要保持在15%，雖然目前在大城市生活的人收到的包裹已經很多了，但是未來這個速度還會繼續增加，跟電子商務滲透率未來10年只滲透5%同樣也是面臨一個未來增速變慢的問題。