這段時間是上市公司發佈財報的季節，包括碧桂園在內的很多房企，營業收入、淨利潤都下滑了，大悦城乾脆虧損了，還有些房企，不知道能不能順利發出年報。過去一年，這個行業的壞消息太多，士氣挺低落的。大家都等着老班長萬科的成績單。
看完他們的財報後，子姨的第一個感覺是，萬科是少數沒用美圖秀秀的企業之一。
比如，財務報告中最不好做美顏的就是綜合毛利率，企業的拿地和操盤能力怎麼樣，這個數字最真實。
萬科的綜合毛利率是29.3%，雖然相比去年30%略有下降，但還是保持在和龍湖中海的水平，比碧桂園、融創的20%高了好大一截。
子姨還記得，2015年5月，在結束了與碧桂園的交流後，鬱亮帶着60多個管理層，來到了同在順德的美的。鬱亮對美的集團的幾個數字非常感興趣：
2011年，美的淨利潤37億元，員工數量5萬人；
2014年，美的淨利潤105億元，員工數量2.6萬人。
三年時間，美的員工減了近一半，利潤卻翻了三倍。
那段時間，萬科有點焦慮。他們剛剛完成了一項行業深度研究，進一步證實了白銀時代的論斷，結果引來一片質疑。鬱亮帶隊拜訪了很多互聯網公司，包括另外一家家電企業海爾。子姨查了下，那年，海爾的淨利潤是5%，只有萬科的一半。
對海爾、美的的考察，對萬科影響還是蠻大的。他們發現人家那麼努力，賺的錢還不到你的一半。所以老班長多次提醒大家，房地產已經進入白銀時代，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了。
可惜接下來的幾年，是中國房地產穿越三峽前的最後一段激流奔湧，也是中國開發商命運的子午線。越來越多的房企只信奉一條：
加足槓桿猛衝。
後來我們看到，碧桂園登上了銷售額排行榜的首位，一批黑馬房企衝上來，進入了千億行列。就連老大哥萬科，也失去了一哥的位置。在大家載歌載舞的時候，萬科又不合時宜地説了一句“活下去”。再後來，我們看到福晟馬革裹屍了，華夏幸福、泰禾前途未卜。
從去年開始，鬱亮就開始強調“房地產進入管理紅利時代”這句話了。從財務報告來看，和管理要紅利這事，鬱亮確實也做到了。萬科銷售和管理費用的佔比為4.99%，在TOP級房企中，僅次於中海。
這個數字降到5%以下，對於這種體量的公司，真的不容易。
今天的業績會上，鬱亮再一次強調，房屋迴歸居住屬性已是明確、清晰的趨勢，行業也要回歸實業屬性：
不能再靠加槓桿、賺金融槓桿的錢了。
這些話，其實和七年前講的沒有太大差別，不同的是，現在沒有人再説萬科説得不對了。白銀時代、活下去，萬科喊了兩次，人們沒有在意，反而説萬科製造恐慌。現在，大家知道萬科沒有騙他們。
鬱亮給大家鼓勁的話，也是過去説過很多遍的。十多年前，價格競爭最慘烈的時候，美的淨利率最低時只有2%-3%。但經過殘酷洗牌，存活下來的美的，近三年平均ROE 24%。這是很多開發商達不到的水平。
鬱亮説，萬科通過調研發現，現在買房的人需求和以前不一樣了，93%的人願意為户型的生活和興趣空間的切分空間買單，客户中有58%認為社區商業的重要性已超過户型的“南北通透”。
鬱亮應該是想説，客户還有很多需求沒被滿足，房企老闆們可乾的事還很多，只不過以後只會蓋住宅是不行了，得會運營商業、辦公、教育，做綜合住區。
他還説，城市的發展將進入第二輪城市化，會帶來城市更新、TOD、大型複雜綜合項目這樣的機會。
這些機會，都是萬科帶頭把坑都走過一遍的。
同學們冒進時提提醒，同學們低落時打打氣。老班長還是當年的老班長。
奇怪的是，今天有個大彩蛋鬱亮卻沒拿出來説。子姨發現，改名為萬科雲的萬科物業，已經有5.7億平米的在管面積了，為集團貢獻了182億營收。
碧桂園服務營收156億，在管面積8.2億平米，市值已經是2350億港幣了。
註明公司名稱、職位和姓名更易通過
一天一次，養成習慣