等了6年，又一家地方國資物企要IPO

  樂居財經範慧茹 發自深圳

  沉寂了6年的物業分拆計劃，再次提上日程。

  近來，深圳控股(00604.HK)旗下深業物業，正在進行資產整合，這意味着推入資本市場也就不遠了。

  “資產整合後，就會推動物業上市。”6年前，在深圳控股業績發佈會上，管理層首次透露了分拆物業上市的想法。

  有計劃，不過當時並未有所行動。隨後管理層進一步表態，“物業上市是一個很長遠的決定，短期內並沒有具體計劃出來。”物業分拆也就不了了之。

  而今，沉寂了6年的分拆物業上市計劃要啓動了。

  今年年初，在深業物業十四五期間的奮鬥目標中，明確提到，要打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”。

  “上市”非常清楚地被提及。進入下半年，深業物業的資產整合按下了加速鍵。9月18日、19日兩天，深業物業接連對外投資5家物業公司，其中4家物業公司來自兄弟公司旗下資產。

  在今年8月底的深圳控股中期業績發佈會上，管理層進一步強調，在城市運營服務方面，將加速業務拓展和混改工作，覆蓋多種業態，實現收入規模30%以上的分部增長目標。

  推動深業物業上市，似乎已箭在弦上。

  收編兄弟公司

  與大部分房企分拆物業上市前的資產騰挪徑相似，深圳控股也開始了對旗下物業資產整合的步伐。

  9月18日，深圳控股將控股子公司深業置地有限公司旗下深業商業管理有限公司（簡稱“深業商管”）100%股權，轉讓給了間接全資附屬子公司深業物業。深業商管成立於2019年2月，經營範圍包括商業運營管理、商業信息諮詢等。

  一天後，深業物業又從深圳控股手中接管了3家兄弟公司。分別為深業置地（深圳）物業管理有限公司（簡稱“深業置地物業”）、深業智慧園區運營（深圳）有限公司（簡稱“深業園區運營”）、深圳市深業泰富商業物業管理有限公司（簡稱“深業泰富商管”）。

  這三家公司含蓋商業運營、園區運營以及物業管理運營，其中深業置地物業成立時間最早，為1999年；深業泰富商管成立於2008年；深業園區運營成立於2017年。

  除了收編兄弟公司，整合內部資產，深業物業外拓的腳步也在提速。9月19日，深業物業從深圳市農科集團有限公司手中收購了深圳市農科物業管理有限公司100%股權。該公司成立於2003年，經營範圍包括物業服務、自有房屋租賃、房地產經紀等。

  與此同時，深業物業也在發力招投標市場。據樂居財經不完全統計，9月份深業物業中標項目超6個，中標金額超過2億元，其中僅長沙市直機關大院2021-2026年物業管理服務項目就達到了2.076億元。

  園區物業換道

  對於物業的資產整合方向，深圳控股在6年前便有所規劃。彼時，管理層謀劃將物業分成兩個部分，即園區物業和住宅物業。

  而且在當時，是打算推拆分園區物業單獨上市。據當時的媒體報道，深圳控股欲整合太陽物業和旗下的深圳天安智慧園區運營有限公司（簡稱“天安園區運營”），單獨分拆園區物業上市。

  在住宅物業方面，成立深業物業管理集團，整合集團旗下四家以住宅物業管理業務為主的一級資質物業管理公司，即深業集團（深圳）物業管理有限公司、深圳市萬廈居業有限公司、深圳市鵬基物業管理服務有限公司、深圳市鵬基物業管理有限公司。

  截至目前，對於園區物業天安園區運營的資產整合還未實行，天安園區運營依舊在天安中國投資有限公司(HK0028)和深業泰然(集團)股份有限公司（簡稱“深業泰然”）旗下，由兩者分別持股50%，而深業泰然正是深圳控股的附屬子公司。

  此一時彼一時，對園區物業的資產整合，深圳控股似乎有了新的打算。9月18日深業物業收購的深業園區運營此前正是在深業泰然旗下，由深業泰然100%控股，而深圳控股並未將深業園區運營單獨分拆開來。

  而為何沒有將產業園區物業單獨打包組合，或與其現階段該業態的微小體量有關。根據深圳控股發佈的2021年中報，深圳控股在園區運營方面，接管產業園區物業僅約550萬平方米，或難以支撐獨立上市。

  重組更名注資

  從原本的分拆園區物業計劃到現在換道劃入深業物業，深圳控股開始專心於擴充整體的物業資產實力。

  6年前整合旗下4家主要物業公司的計劃也於去年落歸實處。深圳市萬廈居業有限公司、深圳市鵬基物業管理服務有限公司、深圳市鵬基物業管理有限公司與深業物業從兄弟關係變成了母子關係，分別由深業物業100%全資持有。

  今年1月份，深業物業的資產進一步得到擴充，其註冊資金從3000萬元增加到了6000萬元。

  過去一年一系列的資產騰挪以及擴充，為深業物業更名埋下伏筆。3月17日，國家工商總局正式批覆同意原“深業集團(深圳)物業管理有限公司”更名為現在的“深業物業集團有限公司”，即深業物業。

  在更名次日的上午，深業物業的總部搬到了深業泰富廣場，並舉行了喬遷儀式和新的品牌揭牌儀式。深圳控股董事長呂華、副總裁董方以及深業物業集團黨委書記、總經理肖武春紛紛現身儀式現場，並發表講話。

  也正是在這次揭牌儀式上，董事長呂華和副總裁董方對物業集團成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”的十四五奮鬥目標給予了肯定。

  截至目前，深業物業的直接控股子公司共10家，深圳控股則通過深業南方地產（集團）有限公司持有深業物業100%股權。參照此前部分國企物業分拆上市架構，即使選擇在香港上市，也有可能不會成立境外公司，或分拆於地產公司。

  簽約面積破億

  隱匿在深圳控股旗下，實際上深業物業已發展近40年，是深圳市國資委直屬企業——深圳控股的下屬二級集團。

  深業物業的歷史最早可追溯到1983年，深業物業的全資附屬公司深圳市鵬基物業管理有限公司就成立於1983年。

  根據官網介紹，截至2021年6月30日，深業物業擁有員工2萬多人，共運營超500多個物業管理項目，管理面積超5500萬平方米，合約面積1億平方米。

  在深圳控股中期年報中，也披露了物業服務的相關數據，深圳控股將其稱為城市綜合運營業務，該業務包括商業運營、物業管理、智慧園區運營以及物管城市業務。

  2021年上半年，深圳控股城市綜合運營業務合同管理面積約5700萬平方米，較去年底上漲21%，實現營業收入約12.12億港元，摺合人民幣約10.07億元，較去年同期上漲32%。

  根據深業物業確立的60億元十四五規劃營業額目標，按照5年期計算，假設深業物業全年營收是上半年的2倍即20.14億元，深業物業的年複合增長率要達到24.4%，以目前32%的增速來，較為保守。

  城市綜合運營業務上半年新拓展項目52個，新增管理面積超過1100萬平方米。其中新拓展物管城市項目7個，覆蓋面積約850萬平方米，並於上半年實現走出深圳的突破，成功競標馬鞍山市雨山區安民街道項目，中標金額1969.68萬元。

  在城市綜合運營四大業務中的物業管理方面，中報顯示，其接管物業約4300萬平方米，物業主要分部在珠三角、長三角和中部地區，服務涵蓋政府機關、寫字樓、住宅小區、別墅等多種物業類型。

  上半年，深圳控股在廣東、江西、江蘇等區域新拓展傳統物管項目42個，新增管理面積約185萬平方米。

  中報還透露，其內部的整合及混合所有制改革工作正有序推進，這與近期深業物業接連的收購兄弟物管公司相吻合。

文章來源:樂居財經