房貸是“越短越好”還是“越長越好”銀行透露很多人白送錢

文：顧起

隨着房價的上漲，年輕人購房的壓力越來越大，許多人需要用六個錢包來湊足首付，這還是幸運的，很多人東拼西湊甚至都不夠首付。付完首付之後，甚至仍然需要承擔鉅額的房貸，據相關數據顯示，截至2019年底，我國住房貸款規模已達29.8萬億元，佔國債總額的53.9%。

雖然聽起來百萬的房貸規模似乎壓力很大，但如果把貸款分攤到幾十年，壓力就會小得多。最重要的是，通過這種方式，人們可以儘快實現購房願望，從而早買早受益。不過，在選擇按揭貸款時，有一個重要信息不容忽視，那就是貸款期限越長，支付的利息就越多。這是否意味着貸款期限\"越短越好\"？其實不然，具體情況就要詳細分析了，銀行透露：有不少人白送錢。

首先就是還貸方式的選擇。對於住房貸款，主要有兩種還款方式。一種叫\"等額本金\"，另一種叫\"等額本息\"。雖然這兩種還貸方式只有一字之差，但還款金額卻相差甚遠。

等額本金

所謂等額本息，就是在規定的還款期限內，將貸款總額等分，然後每月償還等額的貸款本息。這樣一來，貸款本金會越來越少，產生的利息也會越來越低。但是，對於還款來説，初始還款壓力可能更大，因為最初產生的利息和本金最多。

等額本息

不同於等額本金，等額本息是每月支付相同的利息。也就是説，把所有的貸款金額和利息加起來，平均分成每個月。這樣，你每個月需要償還的錢是一樣的。但是，這樣一來，每個月需要償還的本金將非常低。同時，利息和本金也會產生利息。這樣，更多的錢就會被歸還。

這樣看來，等額本金似乎更\"划算\"，但具體選擇要看儲户意願。畢竟，等額本息對還款人的壓力會小很多。

如果買房的目的是投資，實現資本保值增值，貸款期限如何選擇？最直觀的參考對象是房貸利率和房價上漲。因為這種情況需要考慮房屋的持有成本，當持有成本高於房價漲幅時，投資房地產並不划算。

特別是目前強調\"房住不炒\"，房價越來越穩定，很難像以前一樣漲跌。如果想買房投資，但又付不起全款，只能選擇按揭貸款。那就要好好算賬，仔細考慮。別到時房子不好轉手，還要承擔鉅額房貸，陷入兩難的境地。然而，如果是\"剛需族\"，買房只是為了自住，房貸選\"越短越好\"還是\"越長越好\"呢？

在兩種按揭貸款方式中，同等條件下，等額本息的總支出利息遠低於等額本息的總支出利息。因此，市場上很多人會選擇等額本金，甚至在還貸初期面臨巨大的還款壓力。兩者都有一個共同點：貸款時間越長，利息支出總額就越多，反之則越少。

既然現在大多數人都用同樣的本息來償還貸款，那麼我們就以同樣的本息為例。首先，我們來看看10年期貸款和30年期貸款的區別？設條件：抵押貸款為100萬元，貸款利率為最新基準利率的4.9%，計算結果如下：

1.採取等額本息按揭房貸10年：

在基準利率條件下，100萬的房貸10年內付息26.69萬元。利息是可以的。對於很多剛需購房的購房者來説，還是可以接受的。這對於後續經濟收入較高的家庭來説，採取這種方式可以少支出不少利息，並且能早早擺脱房奴生涯。

2.採取等額本息按揭房貸30年：

從上面可以看出，在相同的基本利率條件下，整個30年還款期的利息為91.06萬元，比10年期利率高出近65萬元，基本接近本金。對於剛需購房者，考慮到後續還貸能力，這也是無奈的選擇。表面上看，按揭貸款10年比30年省下不少利息，這也是購房者寧願承受還款壓力，選擇貸款時間越短的主要原因之一。不過表面上看是這樣，但事實並非如此。如果將係數M2考慮在內，結果將完全不同。

由於辦理按揭貸款的方式不同，最終貸款利息總額會有較大差異。比如買150萬元的房子，首付50萬元，按揭貸款100萬元。抵押貸款期限為30年，抵押貸款利率為5.88%（即在基準利率基礎上上浮20%的水平），由於一個字的不同，本金和本金相等，利息差額合計25萬元（本息比本息多25萬元）

如果資金允許，儘量選擇全額付款。這是基於現實。我們知道，無論房價怎麼漲，市場上都不缺房子，所以買房相對容易。不過，轉手也不會那麼容易。即使找到了接盤客户，手續也相對麻煩。而且，很難找到一個安全可靠的投資項目，能夠超過貸款利率。如果你能全款卻還着月供，很明顯會吞噬一部分利潤。

隨着樓市的逐步穩定，房價不會出現太大波動。利用長期貸款來獲得更多的營運資金是絕對明智的。無論資金投向何處，都能有效對沖掉房貸利息。

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