觀點網 6月27日，在延期了14天后，陽光城回覆了深交所關於該公司2021年年報的問詢函。
5月30日，深交所對陽光城下發2021年年報問詢函，並要求其在2022年6月13日前對相關問題作出書面説明。據瞭解，問詢函就該公司毛利率、計提存貨跌價、其他應收款、債務風險及恢復持續經營切實等等事項一一展開問詢。
觀點新媒體瞭解到，此前，陽光城因債務問題已多次收到交易所的函件。2022年1月29日，陽光城曾收到深交所發出的《關於對陽光城集團股份有限公司的關注函》，隨後於2月18日發佈對關注函的回覆公告。
毛利率迷思
深交所首先關注陽光城的毛利率，並要求其結合近年來房地產業務經營狀況、收入確認及成本結轉情況等，説明公司2021年房地產毛利率僅為5.51%的原因及合理性，是否與同行業可比公司存在較大差異。
據陽光城披露的年報數據，2021年度，陽光城房地產業務確認收入376.67億元，同比下降52.25%；結轉成本355.91億元，同比下降44.39%，主要系本期達到結利條件的房地產項目金額減少所致。毛利率為5.51%，較上年同期下降13.37%。
陽光城於回覆函表示，房地產行業毛利率下降是普遍趨勢。2021年尤其是下半年以來，受到房地產調控政策及多輪疫情的影響，房地產市場需求疲軟，銷售價格持續低迷，同時工期延長、人員流動受限，原材料、人力成本、利息等成本持續上漲，房地產行業企業的經營狀況均有所惡化，2021年房地產業務毛利率水平較低且均呈現下滑趨勢。
陽光城稱，因此，公司房地產業務毛利率水平較低且同比降幅較大具有一定合理性，下降幅度與該公司規模相當且已出險企業毛利率基本相當。據悉，在銷售規模與陽光城相當，且於A股上市的已披露年度報告的全國性房企中，譬如華夏幸福、金科股份、藍光發展等，毛利率降幅均值為12.61%。
至於本期房地產業務毛利率下降較多，陽光城表示主要原因來自於收入與成本兩個方面。其一，在收入方面，房地產項目銷售價格持續低迷，導致項目毛利率降低甚至為負數。為應對市場變化，主動降價促銷，侵蝕毛利率。
此外，由於自2021年四季度開始，陽光城面臨較大流動性風險，導致購房者觀望情緒顯著，使得陽光城相對於其他房企受到更顯著影響，量價齊跌。2021年度，陽光城房地產業務結算面積369.17萬平方米，同比下降46.61%，結算單價10203.04元/平方米，同比下降11.82%。
其二，在成本方面，由於前期獲取土地成本較高，隨着近年原材料價格持續上漲，部分項目工程進度受到一定程度影響，導致建設成本、人工成本等相關成本增加。
同時，現金流回正週期拉長，部分借款使用時間延長，承擔的資本化利息負擔加重，發生的資金成本增加。2021年度，陽光城房地產業務結轉成本9640.62元/方，同比上漲4%，除了土地成本外，佔比較高的建安成本同比上漲8.47%，開發間接費(包括資本化利息等)同比上漲0.46%。
債務與自救
截至2021年年報披露日，陽光城仍存在大額到期未歸還借款，多家子公司被列為被執行人。對此，深交所認為，陽光城披露的應對措施的實施存在重大不確定，導致該公司持續經營能力可能產生重大不確定性。
據觀點新媒體瞭解，截至6月27日，陽光城及控股子公司已到期未支付的債務本金合計金額376.88億元。
陽光城表示，其中31.83億元處於執行狀態，除公開市場到期未支付債券合計145.39億元外，其餘(包含執行狀態中)均正與金融機構或其他合作方進行談判中，若達成和解，則執行狀態可撤銷，除上述之外，其他涉及案件及公司暫未列入執行。
具體來看，被列為被執行人的相關子公司貴州君悦陽光置業有限公司、昆明通盈房地產開發有限公司、重慶渝能建築安裝工程有限公司、福州盛景陽光城房地產開發有限公司累計資產總額為225.08億元，負債總額221.47億元，對陽光城的總資產、淨資產、淨利潤影響均未達10%以上。
陽光城稱，目前，公司正在與金融機構及其他合作方溝通協調，擬採取包括不限於資產出售、融資置換等多種方式，希望盡力達成執行和解，妥善解決本次糾紛。
而對於化解公司債務風險的措施，陽光城提到，公司積極爭取地方政府支持，在各級地方政府、監管機構等部門的指導和支持下，將從三方面化解流動性及債務逾期風險。
其一，通過戰略收縮來確保經營；其二，開展債權人溝通，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對到期債務進行展期降息，儘量減緩公司融資性現金流出壓力，合理調整債務到期時間，保持債務餘額整體穩定；其三，通過折價出售資產、轉讓項目回款、全面停止拿地、實行降薪減支、盤活存量資源、提高資產價值、引入戰略合作方等多種措施自救紓困。
在陽光城看來，如果上述合理措施能夠全面落地，基本可以消除對公司未來12個月持續經營重大不確定性的疑慮。
陽光城還提到，2022年一季度，公司實現主營收入18.57億元，銷售商品、提供勞務收到的現金73.58億元。目前，大部分項目正常運營，公司除了到期債務無法償還外，其他經營活動暫未受到嚴重影響，亦不存在主要銀行賬號被凍結的情況。
值得注意的是，陽光城控股股東福建陽光集團6月21日公告表示，由於流動性出現階段性緊張，未能按期支付公司債券“19陽集03”和超短期融資券“21福建陽光SCP003”的本金及相應利息。
事實上，早於今年3月份，陽光集團便公開表示，由於宏觀經濟環境、房地產和金融業監管規定以及新冠肺炎疫情等諸多因素的不利影響，公司正面臨短暫的現金流問題，且未償還兩筆美元票據本息，或將制定整體重組計劃。
陽光城稱，若控股股東及其一致行動人因股票質押融資業務逾期，將被債權人通過訴訟、仲裁、強制公證等方式在所轄法院申請強制執行，導致股票被動減持，未來可能存在進一步股權被拍賣的情況，存在控制權不穩定的風險。
據悉，截至報告日（6月27日），陽光城控股股東及其一致行動人累計被凍結12.3億股，佔所持陽光城股份比例75.59%，佔陽光城總股本比例29.71%。
此外，截至報告日，陽光集團及其一致行動人因部分賬户維持擔保比例低於平倉線，通過集中競價的方式被動減持陽光城股份累計2.37億股，佔該公司總股本的5.73%。
陽光城稱，公司與控股股東在資產、業務、財務等方面均保持獨立，上述事項不構成對公司生產經營、公司治理實質影響。
終止“西安上林雅苑”募投項目
在陽光城披露的2021年年報中，該公司計提存貨跌價準備69.16億元，計提其他應收款壞賬準備約4億元。
據瞭解，2021年度房地產整體市場環境下行，陽光城銷售規模和銷售毛利率大幅下降，為了快速回籠資金，其對存貨項目打折促銷。陽光城稱，因市場整體環境和公司自身雙重因素的影響，致報告期集中大額計提存貨跌價準備。
本報告期，其他應收款計提壞賬準備金額較2020年增幅較大，主要系2021年市場需求迅速下滑，銷售整體下挫嚴重，銷售價格及流速均未達到預期；此外，金融機構對項目資金監管加強，項目資金迴流大幅受限；再者，陽光城流動性出現階段性緊張，相對同行，公司旗下房地產項目受到的影響更為顯著。
此外，陽光城在答覆深交所問及的“西安上林雅苑”進展緩慢的原因時表示，該項目佔地面積19.01萬平方米，共分為三組團開發。其中：一組團主要為別墅，於2018年12月竣工交付；二組團為高層，於2020年9月交付，一二組團現剩部分車位未售；三組團因拆遷問題尚未開發，佔地面積12.16萬平方米，總投資額為23.16億元，其中已支出土地成本9764萬元。
陽光城稱，因需求進一步低迷，“西安上林雅苑”項目一二組團剩餘車位消化難度加大，三組團因政府拆遷受阻擱置，截止目前公司尚未得到明確拆遷完成時間。
考慮公司目前流動性緊張，陽光城擬將該募投項目終止，並將募集資金中用於暫時補充流動資金11億元直接轉為永久補充流動資金。
據觀點新媒體瞭解，陽光城於2015年非公開發行A股股票，募集資金總額約45億元，募集資金淨額約為44.51億元，資金到位時間為2015年12月23日。該筆資金投資項目4個，分別為“西安上林雅苑”項目、上海陽光城MODO（原名：上海唐鎮項目）、上海陽光城濱江悦（原名：上海楊浦平涼路項目）、杭州翡麗灣項目，其中除“西安上林雅苑”項目投資進度為40.74%外，其它募投項目投資進度均為100%。