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地產商禹洲集團(01628-HK)管理層在4個月前就有計劃分拆旗下物管板塊的禹佳生活服務(以下簡稱“禹佳生活”)跟隨潮流在香港上市。
2020年即將過去，禹佳生活終於在12月11月向港交所遞交了招股申請書，試圖搭上末班車。若成功通過港交所聆訊，禹佳生活將是今年以來第17家在香港上市的物業管理企業。
與眾多物管公司上市募集資金用途一樣，禹佳生活計劃將募資額用於對外收併購擴大業務規模，發展增值服務，以及升級集成化運營及管理系統等。
禹佳生活在2019年及2020年綜合實力排名的物業服務百強企業排行榜中均名列第36位，但今年上半年在管建築面積僅1300多萬平方米，在已上市的物管企業中甚至不到排名第18名的正榮服務(06958-HK)在管面積的一半，因此也只能稱得上小型物業管理企業。此次計劃赴港上市融資，禹佳生活就是借力資本市場實現規模和業務的雙線擴張，以提升其市場份額。
“拼爹”也要靠自己
近日，禹洲集團正式晉級“千億俱樂部”，實現了2017年提出的三年衝擊千億的目標。
在“老爹”禹洲集團的照顧下，禹佳生活在禹洲集團高成長的銷售數據下亦實現了業績的高增長。2019年，禹佳生活營收5.44億元（人民幣，下同），三年複合增長率為33.5%；淨利潤為6533.8萬元，三年複合增長率66.2%。2020年上半年，公司營收及淨利潤分別為2.75億元及3718.5萬元，分別同比增長15.3%和42.6%。
禹佳生活的業務覆蓋範圍與禹洲集團擴張版圖一致，2017年禹佳生活有高達96.3%的收入均是來自海峽西岸地區和長三角地區。此後逐漸向環渤海經濟圈、大灣區和華中及西南地區擴張，2020年上半年有13.8%的收入在海峽西岸地區和長三角地區之外。
但禹佳生活的區域性質還是相當明顯，大部分項目還是在其大本營地區。
為了到香港上市，禹洲集團在今年8月將禹佳生活獨立出來。完成重組後，禹州集團董事長林龍安及妻子郭英蘭分別間接持有禹佳生活26.5%及36.41%股份。
獨立自主前夕的7月，禹佳生活才開始依靠自己能力跟外界做生意，以管理獨立第三方物業開發商開發的物業。7月10日，禹佳生活以2450萬元收購舟山星城70%股權，由此獲得了260萬平方米的在管建築面積。雖然舟山星城規模小且在高成本下2019年並無盈利，但對於禹佳生活來説，是邁開自力更生的關鍵一步。
所以可以看到，今年上半年獨立第三方的物業開發項目收入僅為53.7萬元，佔總營收比重為0.3%。也就是説，禹佳生活上半年對母公司的營收依賴接近100%，在對母公司的依賴的所有上市物業管理企業中是最高的。
鐵打也需要自身硬，要證明自己，禹佳生活還得多磨鍊硬功夫。不過，在物管時代，靠爹並不可恥，有強大的爹也意味着成長的確定性更強。一般情況下，地產開發商的土儲面積規模不小，那其物管板塊也有不錯的發展空間。
負債率高達96.4%
從幾大主要財務比率看，禹佳生活的資產狀況整體並不太好。
資本回報率方面，禹佳生活逐年下滑，到了2020年上半年僅為1.4%。與低資本回報率不同，禹佳生活資產負債率則高得離奇，2017年以來均高於86%，今年上半年更是達到96.4%的高位。
造成高負債的原因，主要是因為禹佳生活應付款聯方款項較高。其中，2019年應付款聯方款項高達38.64億元，同比飆升8.3倍；2020年上半年進一步增至43.13億元。而應收關聯方的款項亦同時增長，2020年上半年為48.96億元。
應付款聯方款項較高，是因為禹佳生活過去幾年來使用部分應付關聯方款項購買了非流動資產。當禹佳生活是禹洲集團的一部分時，應付款聯方款項是根據內部資金管理和分配安排向關聯方墊付或收取的資金。關聯方的所有非貿易應付款項均為無息貸款。
但今年上半年接近50億的流動負債，對比54.4億的流動資產，禹佳生活整體上的債務壓力還是較高，今年10月底流動負債淨額高達12.59億。對於手頭現金流只有1.21億的禹佳生活來説，未來的流動資金、支付貿易及其他應付款項、資本開支計劃及到期償還未清償債務責任等該如何去解決？這是令公司管理層頭疼的問題。
外拓速度有待提升
與很多主打深耕區域的物管企業不同，禹佳生活招股書中沒有重點提到“深耕”二字，其發展理念則是“進入一座城，深耕一座城”。
禹佳生活的未來策略是鞏固在重點區域的市場地位，並擴大業務運營。
上文提到，禹佳生活2020年上半年有13.8%的收入在海峽西岸地區和長三角地區之外。公司的目標是專注海峽西岸地區和長三角的同時，在四大重點區域(即環渤海經濟圈、華中地區、西南地區和大灣區)確立市場地位。
今年上半年，禹佳生活的在管或訂約管理項目覆蓋了環渤海經濟圈的五個城市(即北京、天津、瀋陽、青島及唐山)、華中地區和西南地區的六個城市(即武漢、重慶、成都、鄭州、新鄉及開封)以及大灣區的兩個城市(即深圳和佛山)。
但從物管服務的在管面積看，禹佳生活對外拓展業務的進程並不快。2019年，公司在環渤海經濟圈的物業管理分部在管建築面積停滯不前，大灣區在今年上半年的在管面積也只有3.8萬平方米；今年上半年，公司四大重點區域的商業運營在管面積也只有4.5萬平方米。
這些四大重點區域的物業管理分部在管面積直到今年上半年也累計只有76.8萬平方米，佔總在管面積的5.82%。
長三角和海峽西岸地區是眾多實力強大的物管企業重點佈局的區域，比如中海物業(02669-HK)、綠城服務(02869-HK)等大型物管企業在長三角已佈局多年，業務規模較大。
面對強大的競爭者以及不斷湧入的新晉，禹佳生活如何繼續保持自身優勢?
禹佳生活在管面積規模僅有一千餘萬方，為了在長期市場中保持地位，必須不斷拓展市場進一步提升影響力和話語權。但禹佳生活在海峽西岸近幾年在管面積和營收方面增長速度欠佳，長三角地區表現尚可。未來也不能單靠長三角地區業務支撐整個公司的發展，如何在長三角以外的城市與更多有資源的本土企業和大品牌物企比拼中繼續獲得青睞，俘獲新的客户，需要禹佳生活經歷考驗。
作者：覃漢計
編輯：彭尚京