樓市正在上演一場大劇
來源： 子木聊房
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文/子木
這幾天統計局陸續公佈了很多數據，給人一種跌宕起伏的感覺。
比如第一季度各地經濟開門紅，讓人興奮至極；但在人口數據上，多個城市出生人口滑坡，對未來感到絲絲涼意……
房地產銷售熱火朝天，但房價、學區房問題又被雙雙點名。
接下來，樓市怎麼走？
下面，子木繼續站在樓市角度，用邏輯線把這幾天的信息串起來，解讀會議，確定未來趨勢。這篇文章乾貨較多，希望對你有所幫助。
1
經濟形勢
根據國家統計局近日公佈的數據，我國一季度GDP總值為249310億元，按可比價格計算，同比增長18.3%。
如果以2019年一季度為基數，包含去年疫情期間計算的兩年平均GDP，竟也超過5%，從全國各地公佈的數據來看，基本都迎來“開門紅”。
這份經濟數據十分搶眼，超過大多數人的預期。
尤其橫向對比，基本輾壓發達國家，比如美國第一季度（GDP）按年率計算增長6.4%，德國經濟第一季度環比下滑1.7%……
我在年前的一篇《加速反彈》裏講過，中國作為第一個從疫情走出的國家，經濟會實現穩定復甦：
2021年是闊別已久的中國資產大年。
大家應儘快做資產配置，現在看，基本應驗。
但大家不要高興得太早，這裏面有幾層因素需要思考。
這輪經濟形勢，主要是由“外貿紅利”造成的，“可持續性”存疑。
從去年下半年開始，國外疫情肆虐，東南亞等國家的製造業停擺，全球訂單基本都轉移到了國內。
但隨着國外新冠疫苗普及，不久的將來，製造業國家也會跟着復甦經濟，由於人家的生產成本更低，我們的製造業優勢不足，訂單會重新流出中國。
所以政治局會議上也講到：“要辯證看待一季度經濟數據”。
值得肯定的是，今年是中國的“經濟紅利窗口”，如果利用好，可以加速縮短與發達國家的距離，利用不好，也就是一波紅利效應，不可延續。
2
機會窗口
這種外貿型紅利經濟增長，有一個傳導鏈：
國外訂單-國內製造業-國內消費
這樣會造成兩種分化：
首先是區域分化 ，外貿訂單轉移到國內，主要利好製造業發達的沿海地區，比如江浙一帶、廣東省、東部沿海，然後帶動資產向內地轉移，拉動內地消費型經濟。
大家可以認真研究這張表，從第一季度經濟數據可以看出，廣東、浙江、江蘇省GDP季度增速都在18%以上，其中江浙達到19%以上。
其次是海南經濟比較亮眼，季度增速高達19.8%，兩年平均為7%，全國第一。
整體來看，南北分化趨勢非常明顯，廣西、貴州、江西這些南方弱省城市都要超越北方大多數中省市。
東北、內蒙古、新疆、山西、陝西、河北、天津、甘肅、青海等北方地區，經濟遠跟不上大潮。
其次是貧富分化。
訂單到了中國，主要受益的是製造業以及上下游產業。
受益人羣是外貿企業主以及工廠小老闆，這些人富得流油，然後財富依次向下逐層衰減，整體呈現28比例。
這其實是一種非常不好的結構。
因為富人消費有限，市場經濟主要靠中下層人羣消費帶動。如果財富只聚集在少部分人手裏，對於整體而言，就是一場財富剝奪。
所以政治局會議也講到：“當前經濟恢復不均衡、基礎不穩固。”
這波財富大潮，整體的金字塔分級是：
南方沿海一二線城市企業主、普通居民-中部二線城市企業主、普通居民-北方企業主、普通居民。
3
路徑依賴
因為疫情，中國破天荒地迎來外貿紅利，彷彿回到了剛加入WTO的盛世階段。
但此一時彼一時，今天的“外貿紅利”是短暫的，可能1年，可能是2-3年，等到疫情結束，東南亞復工，紅利就會加速轉移。
中央政治局這次開會的主題是：
我們抓住機會要利用這個窗口期，把全世界湧進來的財富轉移到實體經濟，然後刺激小微企業發展，實現居民財富增長，從而帶動大消費，實現經濟穩定增長。
然而意料之中，這波財富又大量湧進了房地產。
國家統計局發佈數據顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積36007萬平方米，商品房銷售金額達到3.8萬億元，雙雙創下近年來同期新高。
因市場整體向好，行業其他指標也明顯改善，一季度全國房地產開發投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。
而且，今年樓市行情完跟上文提到的經濟路徑，一模一樣。
核心一二線是主力支撐，一二線城市行情火熱，尤其製造業分佈密集的長三角和大灣區，排隊購買豪宅。
為了打破這條路徑，年後又是強令銀行全面收緊信貸，又是出政策打補丁抑制投機炒房需求，年後到4月中旬，調控頻次達到160次，調控頻次打破同期歷史記錄。
這次政治局會議上，特別重點提到了學區房。
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。
4
打擊學區房
中央政治局認為，每次房價炒作的罪魁禍首就是學區房。
這倒是實話，學區房因為綁定優質教育資源，是每個城市絕對的稀缺投資資產，每個城市行情啓動，最開始領漲的一定是學區房。
學區房上漲，帶動周邊二手房購房情緒上升，逐步蔓延開來。
年後我們也看到了，全國各地在輪番出政策打擊學區房。
比如上海，發佈“指標到校”政策，要求名校必須把招生名額平均分配給各大區的普通學校。
比如北京，多區繼續鞏固“多校劃片”政策，要求名額平均分配。
比如深圳，出台二手房指導價政策，強行給學區房打折。
然而我之前也講過，學區房的本質在於教育資源的稀缺性，極端的供不應求，就會導致價格永遠站在高處。
解決方案只有兩種：
1、想辦法推進教育改革，讓更多老百姓的子女進入好的學校；
2、學習日本“均衡教育”模式，直接“租售同權”，不論出身不論圈層，沒户口、租房子的老百姓，照樣也能進好學校。
現在看來，無論是哪種方式，都是一個極其漫長的過程，尤其是第二種，是學區房大殺器，會直接推翻既得利益集團，從學區房業主到土地買賣，都會被波及。
這也是為什麼調控學區房，永遠在“刮痧”的原因，歸根結底是利益格局無法撼動，時機尚未成熟。
不過這次中央點名，各地會加速出台一系列的政策打擊學區房，頭部學區房存在政策風險，但中部學區房價值還會恆定不變。
尤其是三四線城市的學區房，未來很長時間內依舊是最好的資產。
5
博弈深水區
其實站在山上向下看，這次中央政治局會議，對於今年第一季度中國經濟復甦背後的隱憂是完全在理的。
接下來會運用一切可運用的方式打擊炒作因素，重點調控房價，保持房地產市場合理運行。
但打擊的只是炒作因素，投機需求。
經濟動力較強的城市，房價還會一去不復返地上漲。
尤其是人口流入外加財富增長較快的城市，會繼續創造更多的剛性住房需求，而之前的剛需還會向上尋找改善住房空間。
只要這層關係鏈在，房價不可能回去。
最最重要的是，土地價格從未下降過。
年後集中供地政策出台，本以為會藉此機會抑制“麪粉價格”，然而重慶前幾天的土拍盛典直接結束了這一想象。
2021年4月28日-29日，重慶集中土拍大會上線，國央企背景的房企和百強頭部房企，激烈搶佔地盤，平均溢價率高達40%以上，大大超出市場各方的預期。
很多人不知道溢價率是什麼意思。
簡單來説就是，你之前買一根冰棒需要1塊錢，現在一羣人過來跟你搶這根冰棒，老闆將冰棒價格調到了1塊4毛錢，溢價率40%。
地價漲了，房價漲不漲呢？
所以這幾天的新聞都是在還原一場“央地博弈”歷史大劇：
上面着急拍大腿，下面虛心接受，但無法或者不想改。
不過無論如何博弈，台下的觀眾記住一點就好，經濟動力、人口動力強的城市，房價只能被抑制“過快”上漲。
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其他城市陸續開通中……
如有所獲