資訊：龍湖集團：穩健前行，連續5年保持“三道紅線”綠檔

龍湖集團在2020年仍然保持着穩健增長的態勢。

2021年3月26日，龍湖集團（00960.HK）公佈其截至2020年全年業績。期內，龍湖實現銷售金額2706.1億元，同比增長11.6%；營業收入達到1845.5億元，同比增長22.2%。

在銷售業績增長的同時，龍湖依靠穩健的財務盤面，連續5年保持着“三道紅線”綠檔優勢，優異的資金實力為龍湖未來發展增添了重要砝碼。

龍湖集團管理層表示，在“房住不炒”的定位下，房地產行業迴歸居住屬性，強管控力度的三道紅線、鼓勵保障性租賃住房開發等等政策，讓龍湖看到政策的確定性更加明確，管理團隊對今年行業發展持樂觀的態度，對以自律發展到今天的龍湖也非常有信心。

據悉，龍湖將2021年銷售目標定為3100億元 。

花旗發表研究報告稱，龍湖獨有的文化、企業價值，實踐盈利模式創新，可帶動長遠增長，預期2021至2023年盈利增長為15至20%，資產負債表強勁、融資成本低、無即時配股需要，料其估值溢價可進一步擴闊。並重申對龍湖“買入”評級，目標價由50.1港元升至58港元。

合同銷售額2706.1億元 核心淨利增至186.9億元

即使遭受新冠疫情影響，龍湖在2020年銷售額、營業收入、核心淨利潤等指標仍處於上升態勢，展現出了優質的項目儲備和營銷能力。

2020年，全年實現銷售金額2706.1億元，同比增長11.6%；銷售面積1616.2萬平米，同比增長13.5%，超額完成全年2600億元的銷售目標。

分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額在龍湖集團佔比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。其中以華南區域增速最為顯著，全年實現銷售金額410.6億元，同比增速高達56.1%。

疫情之下，龍湖不僅銷售業績實現了正增長，而且營業收入快速增長，盈利能力繼續維持在行業高位。

年報顯示，2020年龍湖實現營業額1845.5億元，同比增長22.2%；歸屬於股東的淨利潤200.0億元，剔除公平值變動等影響後之歸母核心淨利潤186.9億元，同比增長20.2%。毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。

“從2017年開始，毛利率迴歸的趨勢很明顯，行業將回歸到20%到30%，龍湖希望毛利率能做到25%到30%。迴歸讓我們區域化更加安全，整個操盤會更加順暢。”龍湖集團首席執行官邵明曉在業績會上稱。

在土地儲備方面，龍湖嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定佈局一二線高能級城市，並適度下沉環都市圈衞星城。

2020年，龍湖新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建築面積為2567萬平方米，權益面積1847萬平方米，平均權益收購成本每平方米5687元。

截至2020年底，龍湖總土儲合計7400萬平方米，權益面積5279萬平方米，業務已遍佈環渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市羣的63個城市，約90%的貨量集中在高能級城市的價值區域。

億翰智庫研究報告指出，在大手筆擴充土地儲備後，2021年龍湖總可售貨源達4700億元，合理的成本與均衡的佈局，將為盈利的持續增長奠定了基礎。

主航道業務擴容 運營管理能力持續提升

面對行業嶄新的發展階段，龍湖集團繼續堅守“空間即服務”戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務的多維驅動，協同發展。

年報顯示，2020年龍湖物業投資業務不含税租金收入75.8億元，同比增長30.9%。其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

儘管受到疫情襲擾，龍湖集團依然一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略，天街、冠寓等物業投資業務紮實推進。在商業運營方面，龍湖在2020年商業租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元，全年平均日客流151萬人次。

截至2020年末，龍湖全國範圍內累計開業商場達49座，已開業商場建築面積達481萬平方米，整體出租率高達96.9%。

邵明曉表示，“持商業”戰略從2011年一直堅持到現在，在十年時間裏已經看到了初步成果，為公司發展帶來很大助力。龍湖在戰略執行之初，通過精確計算劃定了刻度，即每年把回款10%作為上限，投入到持有型物業部分。

在2020年為商户減免9億元租金、以及受運營收益影響的情況下，龍湖商業依然達成開業目標和預算要求的兩個收入目標。

“2021年還要新開業11座商場，我們力爭實現商業全年85億元收入的目標。”邵明曉如是説。

在租賃住房業務方面，經過近4年的發展，冠寓已經成為年輕用户中的領先品牌，規模也做到了行業前列。2020年實現租金收入18.1億元，同比增幅55%；累計開業房間數量達9萬間，開業超過六個月的房源出租率為93.3%；品牌影響力穩居行業前三，併成為龍湖經營性收入的穩定貢獻源。

“冠寓在今年應該會達到25億左右收入，並實現盈利，規模可能開拓到11萬間，繼續在行業內保持前三名的位置。”邵明曉表示。

而作為龍湖品牌最富温情的一環，龍湖智慧服務在2020年也基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局。2020年，龍湖智慧服務實現營業收入58.4億元（合併抵消前收入約為77億元），同比增速36%。截至2020年底，龍湖智慧服務實際管理面積1.72億平方米，業主滿意度連續十二年超過90%。

對於物業板塊的分拆上市，邵明曉明確表示，C4業務跟主航道是非常緊密結合在一起的，所以沒有分拆上市的計劃。

值得關注的是，秉承“空間即服務”戰略，龍湖在2021年初，還將房屋租售和房屋裝修列為新的主航道業務，該生活服務品牌定名為“塘鵝”。

據悉，塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產經紀業務，多樣化資產管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務超過10萬用户，客户滿意度達96%。

“塘鵝現在還處於起步階段和孵化期，對於這項業務龍湖既看重規模，更看重質量。”邵明曉稱，未來兩年不會給它強制性的數量化指標。

在六大主航道業務協同發展下，龍湖描繪出了一家既有成長性又非常穩健，既能為用户帶來價值又能為股東創造價值的優秀公司輪廓。

財務盤面紮實穩健 淨負債率達到近五年低點

在“房住不炒”背景下，房地產行業融資環境日益嚴苛。尤其在2020年8月，為促進房地產市場長效機制建設、穩定房價，“三道紅線”正式出台，對房企財務指標提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務規模的無序增長。

然而，秉持高度剋制與謹慎的原則，龍湖集團2020年債務結構進一步優化，穩定在三道紅線的綠檔。

截至2020年末，龍湖淨負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現金短債比達到4.24倍，剔除預收款後，資產負債率為67%，依然穩居“三道紅線”綠檔。

可以看出，作為房地產行業財務最為穩健的企業之一，龍湖在2016年-2020年5個會計年度期末，龍湖集團淨負債率均在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款後的資產負債率均在70%以下，連續5年保持“三道紅線”綠檔水平。

“未來行業的資源越來越會朝着優秀、穩健的企業傾斜，三道紅線對行業發展是好事，從房價的長效到金融的長效，為行業中穩健、講品質、有運營能力、有品牌的玩家提供很好的運營平台和機會。”邵明曉稱。

高質量的財務結構以及穩健的經營戰略使得龍湖的融資成本保持低位 。

截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業內記錄。

其中，2020年1月，集團成功發行6.5億美元優先票據，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。面對2021年的行業償債高峯，龍湖集團債務結構穩定合理，一年內到期債務佔總債務的比例僅為11.0%。

邵明曉表示，這麼多年在這個行業裏，龍湖從來沒有前融、非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行，非常堅定潔癖般地自律才走到今天。

截至2020年末，龍湖集團現金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%，為篤行戰略提供了充足的空間。

“三道紅線對行業影響比較深遠，已經成為各個投資機構看待企業狀態的一個比較重要的標準，現在龍湖在很多銀行的授信不降反升，也是機構們基於三道紅線下的評估。”龍湖集團首席財務官趙軼表示。

2020年，龍湖集團持續獲資本市場認可，其中，國際權威信用評級機構穆迪上調評級至Baa2，惠譽調升評級展望至正面，是投資級房企中唯一在2020年獲兩家國際機構調升評級/展望的企業，也是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業；同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定，令集團繼續保持民營房企的最佳信用評級。

2021年3月15日，集團正式被納入恆生指數成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展進一步獲得資本認可。