焦點財經訊 3月22日，招商蛇口（001979.SZ）披露2021年年度報告。公告顯示，2021年，公司實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤103.72億元，同比減少15.35%；基本每股收益1.16元。利潤分配延續穩定，向全體股東每10股派發現金紅利5.4元（含税），現金分紅總額約佔歸母淨利潤40%。招商蛇口上市以來累計分紅金額達326億元。
招商蛇口系招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平台及重要的業務協同平台。以其獨特的“前港—中區—後城”綜合發展模式，全面參與中國以及“一帶一路”重要節點的城市化建設。
2021年，招商蛇口實現了穩中有進。招商蛇口表示：面對行業重大變局，公司重新審視了業務模式和商業邏輯，在133341戰略的基礎上將堅定“三個轉變”落實到公司長期戰略中，一是堅定從開發為主向開發與經營並重轉變，把握好規模與成長的關係，堅持價值導向；二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業務的發展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
開發業務提效 招商蛇口經營業績穩步增長
報告期內，在開發業務方面，招商蛇口聚焦操盤能力提升，堅持現金為王，發力品質與服務，促進運營提質、經營提效。
據年報數據顯示：2021年，公司累計實現簽約銷售面積1,464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3,268.34億元，同比增加17.73%，行業排名提升至第7。其中，城市深耕成效顯著，深圳、上海、蘇州、南京等7個城市銷售規模居當地前三，16個城市銷售規模實現當地排名前十。
此外，招商蛇口圍繞區域聚焦、城市深耕，優先佈局高能級核心城市。全年累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1,559萬平方米，權益面積886萬平方米。2021年，公司在劃定的“強心30城”中權益地價投入佔總投資額的比重達90%。公司堅定執行城市深耕策略，重點佈局上海、深圳、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位於國家重點城市羣長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。
招商蛇口堅持多渠道投資拓展，堅定執行綜合發展。2021年，公司在產城聯動方面獲取項目9宗，包括雄安新區、武漢神龍、合肥新站、寧波雷公巷等，補充土儲約215萬平方米。另外，公司全年在兼併收購和城市更新領域持續發力，落地的單項目收併購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米；全年斬獲14箇舊改項目排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米、貨值超1,200億元。
“雙百”戰略逐步落地，多元發展成效顯著
2021年，招商蛇口正式對外宣佈了持有物業雙百目標。目前，招商商管已佈局全國25個城市，持有商業項目60個。結合所佈局城市的特點，創新多元體驗，打造海上世界、花園系等商業產品系，滿足城市居民多元化需求。
數據顯示：2021年招商蛇口積極推動集中商業項目拓展，年內獲取4宗集中商業項目，位於上海、南京、成都和廈門核心地段，均為地鐵上蓋物業，對應集中商業體量為43萬平方米，平均單項目商業體量11萬平方米。
同時，2021年，杭州七堡花園城、徐州花園城和凱里九方3個集中商業項目順利開業，其中杭州花園城品牌開業率89%；凱里九方實現招商率96％，開業率83%。截至2021年末，公司主要在營集中商業項目共計25個，集中佈局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。
此外，公司寫字樓業務實現全國範圍內戰略資源共享，提升寫字樓業務管理水平和行業影響力。截至2021年末，全國主要在營寫字樓項目21個，集中佈局在北京、上海、深圳、武漢等城市。
2021年，公司酒店及公寓業務積極應對疫情，發展持續向好。酒店業務不斷提升業務全週期操盤管理能力，迭代升級酒店投研體系和完善運營管理標準，同時積極打造自有酒店品牌。公寓業務持續打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系。
園區業務是助力招商蛇口高質量綜合發展重要的板塊，2021年園區業務也取得突出成就。在產業新城方面，公司佈局8個緊密擁抱和服務國家重大戰略部署的大型產業新城項目，總合作管理面積468平方公里，典型代表項目包括漳州開發區、海南三亞深海科技城和博鰲樂城、蘄春健康產業新城、深圳前海自貿區和大連太平灣；在特色產業園區方面，公司目前主要運營管理的網谷、意庫和智慧城三條產品線共計25個項目（含建設期），佈局15個城市，有效引領片區產業集聚和全新升級。其中，園區內還具備創新孵化基地——招商創庫，佈局9個城市13個項目，其中7個已進入運營期。
招商積餘持續增長，拉開併購序幕
招商積餘作為招商蛇口旗下輕資產運營服務平台，堅定“12347”戰略方向，以加快發展為中心，謀新篇、布新局，確定了趕超進位的戰略目標；以品質提升、品牌建設為抓手，大力推動大物業+大資管生態圈建設、積極打造“沃土雲林”綜合性雲科技平台型商業模式、順利推進融合融效工作。
報告期內，物業管理市場拓展持續發力，投資併購實現突破，成功摘牌上航物業、南航物業，鎖定增資深圳匯勤，逐步形成一套針對優質標的收併購的推進模式；全年物業管理業務實現新籤年度合同額30.50億元，同比增長24%。
截至2021年末，招商積餘物業在管項目達到1,717個，管理面積達到2.81億平方米，同比增長47%，其中,非住宅管理面積1.66億平方米，住宅管理面積1.15億平方米。招商積餘全年實現營業收入105.91億元，同比增長22.42%；歸屬於上市公司股東的淨利潤5.13億元，同比增長17.25%。
“綠檔”企業策略穩健抗風險強 奠定業績增長基礎
為了“降負債去槓桿”，2020年推出的“三道紅線”政策成為許多房企頭上的緊箍咒。據統計，上市房企“三道紅線”榜單隻有約一半房企處於綠檔安全線以內。
年報顯示，招商蛇口優化銷售回款管理舉措，持續提升簽約回款率，縮短回款週期；合理安排資金，加快資金週轉速度，大力提升現金流管理能力；強化財務管理，加強資金集中管理，提高資金綜合使用效率；積極開展直接融資工作，票面利率多次創下相近時間內房地產企業債券利率新低，有效調整債務結構並大幅降低綜合融資成本，全年綜合資金成本為4.48%；持續做好債務規模管控，年末“三道紅線”監測指標全部綠檔，為公司持續發展奠定堅實的基礎。
另外，2021年招商蛇口憑藉領先的綜合實力、出色的市場表現和穩健的財務策略，榮獲多項市場殊榮：以營業收入、利潤、資產和市值綜合評分在福布斯“2021全球企業2000強”榜位列385位；2021年《財富》“中國500強”第85位；中國房地產TOP10研究組評選的“2021中國房地產百強企業”位列第8位，時代週報“2021年度中國房地產最具穩健性公司”等。
面對2022的經營展望招商蛇口表示：2022年將是公司的“品質年”。“品”是持續做優產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新發展形勢下，轉變發展觀念，全面提升發展質量，實現內生增長。
未來，招商蛇口將堅定“三個轉變”，全面提升各項經營發展能力，推進綜合發展模式有效落地，公司將堅持“行穩致遠、守正創新、卓越追求”的經營管理理念，進一步聚焦核心城市、核心地區發展業務；盤活存量資產、優化存貨結構；推動科技創新及產業轉型，實施精細化運營管理，加快內生增長，實現公司高質量良性循環發展。2022年，公司力爭實現簽約銷售金額3,300億元、新開工面積1,400萬平方米、竣工面積1,400萬平方米的業績目標。
多家券商表示：招商蛇口銷售表現突出，財務維持穩健，信用優勢明顯，具備長期競爭力，看好公司未來發展潛力，維持“買入”評級。