本文來源：時代週報 作者：胡天祥
超前消費的浪潮中，有一羣年輕人逆向行走，選擇提前還貸。
90後女孩劉梅（化名），近期決定提前結清房貸，將節省的利息用於理財。2020年，劉梅在廣州買了人生中的第一套房，商業貸款期限30年，利率5.05%，還款方式為等額本息。
雖然每個月月供超過1萬元，但對於收入穩定的劉梅來説，壓力並不算大。促使劉梅做決定的關鍵因素，是高額的房貸利息。
“最主要的原因是利息太高了，我不想一直給銀行打工。”劉梅對時代週報記者表示：”回顧過去兩年的還貸記錄，發現每個月還的錢，有7成多是利息，本金不到3成，這樣的情況還要持續好久。”
趁着現在手頭有閒置資金，劉梅準備向銀行申請提前還貸，“及時止損”。
與劉梅做同樣決定的年輕人不在少數。
近期，在知乎、小紅書、抖音等社交平台上，“提前還房貸”成為熱議話題，不少用户還分享了自己的真實經歷，以此證明該決定的正確性。
熱議背後，一個更現實的問題擺在年輕人面前：提前還房貸，划算嗎？
圖源：視覺中國
“理財不如提前還款”
“想了好幾天，終於決定提前還房貸。”今年5月初，網友若米在社交平台分享了自己提前還貸的經歷，帖子引來上千條評論。
若米的房貸不高，只有34萬元，年限30年，但利息卻高達35萬元。“自己還了兩年，一共4.8萬元，才發現本金只減少8000元，其它全是利息。”
為了“及時止損”，若米趕緊籌集了10萬元提前還款，並選擇月供不變，縮短年限。若米算了一筆賬，提前還款之後，利息整體減少21萬元，年限變為14年。“這些錢放銀行利息一年約2000元，用來理財收益又不穩定，還不如提前還款，減少利息。”
同為90後的馬帥（化名），和“若米”想法一致，近期也想要提前還貸。
他告訴時代週報記者，自己的商貸利率並不算高，只有4.8%，但以過百萬元商貸金額作為基數，利息卻很驚人。
馬帥給記者算了一筆賬，自己的商貸金額是140萬元（30年），公積金貸款60萬元（20年）。按照等額本息還款，利息總額高達146萬元。“如果縮短貸款年限，將30年變更為15年，雖然每月月供會增加，但利息總額也減少至78萬元，幾乎少了一半利息。”
中原地產指出，提前還款的方式包括全額提前還清和先行償還部分貸款。
其中，先行償還部分貸款的方法又分為兩種：一種是在每月還款額固定不變的情況下縮短還款期限；另一種是提前償還一部分貸款本金，在供款期不變的前提下，月還款額根據提前還款金額相應減少。“第一種方法的好處在於可以減少貸款利息支出，後一種方法的好處是可以減少月供，緩解每月的還貸壓力。”
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提前還貸劃不划算？
“無貸一身輕”，儘快還完房貸是大多數“房奴”的終極夢想。
盛行的觀點是，從通貨膨脹和槓桿角度考慮，10年、20年後所還的錢與現在的購買力並不等值，而且房貸可能是普通人從銀行申請的利率最低的貸款了。
有人更算了一筆賬：根據央行公佈的歷史數據，從2007年到2018年，中國廣義貨幣M2年均增速為15%，真實貨幣增速可能接近20%，而同期的GDP名義平均增速約為12%左右。
也即是説，按照M2增速與GDP增速之間的差距，人民幣購買力平均每年貶值6%～7%。
換言之，100元在10年、20年、30年之後，將分別貶值為：48元、23.4元、11元。
以此推算，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元，那麼10年之後你每月實際還款金額，只相當於按揭時的1/2左右，也就是每月4800元了。
對於絕大多數正常家庭來説，買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以後的歲月將越來越輕鬆。“最關鍵的是，從理財的思維來看，你完全可以用房貸節省下來的現金流，賺取更多的收益。”
提前還房貸，真的能省錢嗎？
對此，一位房產按揭公司負責人告訴時代週報記者，提前還貸並不適合每個人。處於還款初期的借款人，如果貸款利率過高，或者手頭閒置資金不能產生高於銀行利率的收益，可以考慮提前還貸。
“反之，等額本金還款期限已經超過1/3的，或者自身貸款利率很低，提前還貸的意義不大。”該人士表示，如果貸款利率較高，或者手裏有閒置資金，但沒有好的投資方向，可以考慮提前還款，反之亦然。
中原地產指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
其中，對於使用等額本金還款的借款人，等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨着還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節省利息支出。