文/樂居財經 楊倩
“在很多年前，有一位金融機構做風控的人跟我講，他説泰坦尼克號撞到冰山的時候，你再來調頭已經來不及了，一定要在看不到冰山的時候就提前做應對。”龍湖集團董事長吳亞軍坦言，這句話對她的影響非常大。
如今，房企們正如行駛於汪洋中的巨輪，被一座座“冰山”擋住了去路。疫情反覆，拖累銷售規模下行；高價地去化遭限價，擠壓利潤空間；高息融資引發資金鍊斷裂，房企暴雷聲不絕於耳。猶如鬱亮所言，地產行業進入黑鐵時代。
如此市場趨勢之下，任何一家企業都不能獨善其身。2022年上半年，全國商品房銷售金額和麪積同比分別下降了28.9%和22.2%。克而瑞數據顯示，上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%，TOP10房企同比下降38.2%，TOP20房企中有5家“腰斬”。
下行週期中，誰能做到軟着陸，誰能最先“爬”起來，誰就是最後的贏家。事實上，那些有實力穿越週期的房企，已經發出了觸底的信號。
當大部分房企調低2022年銷售目標時，越秀地產堅持“不作調整”，並在8月22日的業績會上表示，對完成1235億元的銷售目標充滿信心。
當大部分房企單月銷售額仍處於同比下滑的大趨勢時，龍湖集團CEO陳序平在8月26日的業績會上透露，“8月份隨着杭州、上海一些項目的進展，有信心能實現當月同比銷售額回正。”
穿越週期，需要足夠的定力，這份定力來自穩健的業績表現、較高的財務安全壁壘以及穩中求新的長遠目光。
打開利潤想象空間
根據此前A股上市房企的業績快報，79家房企中，有45家房企歸屬上市公司的淨利潤預計虧損；此外，有34家房企預計盈利，其中21家房企的淨利潤同比下降超50%。
據瞭解，上半年預計虧損的45家房企，虧損總金額預計超271億元，其中，預計有10家房企虧損10億元及以上，如首開股份、泰禾集團等房企。而藍光發展虧損最為嚴重，金額達46億元。
業績預告中，房企將虧損原因主要歸結於兩方面，一是受疫情因素影響，市場需求下滑，行業銷售下挫嚴重，採取以價換量的措施，加劇毛利率下降；二是行業信用風險事件頻發，行業融資進一步受阻，流動性承壓，同時還受公司債務違約等影響。
有同行感慨，這屆半年報，盈利才新鮮。盈利房企成了“少數派”，這其中不乏國企、央企。在發佈業績預告的房企中，有4家預計盈利超過10億元，分別是保利發展、雅戈爾、招商蛇口和金融街。除了雅戈爾外，其餘房企均為國央企。
在目前已披露中報的二十餘家內房股中，盈利居前的依然是國央企，TOP5分別是中海發展、龍湖集團、中海宏洋、嘉裏建設和越秀地產。其中，唯一實現同比增長的是龍湖集團，期內實現歸母淨利潤74.8億元，而另四家房企歸母淨利潤同比下降約10%-25%左右。
由於高價地去化遭遇限價，地產行業持續下行等影響，房企利潤空間不斷被擠壓，利潤率下滑成為行業大勢。2021年度業績會上，多家房企的目標是將毛利率維持在20%以上。
上半年，金輝控股毛利率17.7%，綠城中國毛利率17.35%，港龍中國20.82%，越秀地產毛利率21.2%，綠地控股房地產相關毛利率21.53%，龍湖集團毛利率21.25%，中海發展毛利率23.46%，主流房企的毛利率均有不同程度下滑。
對於如何維穩利潤率，各家房企有自己的應對之策。上半年，龍湖集團龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半是0溢價。同期，越秀地產通過非公開競爭方法獲得的土地佔比達到55%，有效控制了土地成本。中海發展則表示更看重淨利潤率，將通過全方位精細化管理，使利潤率能夠在行業保持引領水平。
除此之外，房企也將目光轉向了利潤率更高的新風口。今年上半年，隨着高槓杆房企陸續出清，AMC和信託等金融機構多次聯手代建企業紓困地產。公開數據顯示，2020-2024年國內的代建市場新訂建築面積將保持23.5%的增速，預計2024年行業的新訂建築面積達到約1.94億平方米。
代建的特點是輕資產、低槓桿、高利潤。不久前代建第一股綠城管理發佈中期業績，實現收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬於公司股東的淨利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內，商業代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務業務毛利率83.6%，利潤率遠高於地產開發。
在此背景下，多家房企謀劃代建業務，比如萬科成立了代建公司，旭輝高管曾在3月業績會上表示，代建業務剛剛起步，相信未來能成為代建行業的重要一員。
同樣入局的還有龍湖。據陳序平透露，龍湖集團旗下代建品牌龍湖龍智造，主要聚焦TOD沉澱下來的能力。“機會比想象來得快，為了託底土地，很多拿地企業沒有操盤能力，這也為代建業務帶來了機會。”
當房企從開發商逐漸向服務商轉型，利潤率也將隨之企穩回升。
民營房企的安全區
比起賺不賺錢，投資者更為關心的是房企安不安全。
上半年，房企債務違約、展期的消息從未停止。就在兩週前前，龍湖也被扣上了商票逾期的帽子，一時間，暴雷、破產等傳言甚囂塵上。很多人不信，因為他們對行業保有最後的一點信念，“如果龍湖都出事，這行業真完了。”謠言很快就被擊破。
事實上，這些被上交所選中的優質民企，目前都在安全區。
今年5 月，五家企業被上交所選定為“示範”民營房企，採用信用保護工具融資，包括碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業、新城控股。
目前，五家示範房地產企業均已完成相關債券的發行。5月16日，由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，支持以重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS成功發行，標誌着市場首單民營房地產企業信用保護工具業務正式落地。
據瞭解，此次龍湖供應鏈ABS發行總額為4.02億元，發行期限為1年，優先級資產支持證券利率為3.50%，認購倍數達2.36倍。
同月，碧桂園和美的置業分別完成2022年第一期公司債券簿記建檔工作。其中，碧桂園發行規模為5億元、期限為3年、票面利率為4.50%；美的置業的發行規模為10億元、期限為4年、發行利率為4.50%。
5月26日，新城控股發行了2022第一期中期票據的發行，發行規模為10億元、期限為3年、發行利率為6.50%。
6月24日，旭輝完成了2022年第一期公司債券的發行，發行規模為5億元、票面利率為5.50%、期限為4年。
在五家優質民營房企之中，龍湖的發債利率最低。今年上半年，龍湖成功發行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎於6年至8年。平均融資成本進一步下降至3.99%，是歷史上首次“破4”。
報告期後，龍湖於7月成功發行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。8月，首單全額擔保民營房企債券花落龍湖，發行規模為15億元，發行期限3年，票面利率確認為3.30%，認購倍數2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司為該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。
龍湖集團CFO趙軼透露，目前公司平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債佔比約10.1%，今年內已無償債壓力。
據此前樂居財經研究院發佈的《2021年內房股長短債比榜》，短債在10%及以內的房企僅有6家，包括首創鉅大、龍湖集團、九龍倉置業、SOHO中國、領地控股和湯臣集團。
房企的安全性，不止體現於長短期債務結構。不依賴融資、具備充足的“造血”能力，是現金流健康的重要前提。
目前已披露中報的內房股中，現金及現金等價物較去年末實現增長的房企僅兩成左右，這裏包括金輝控股、嘉裏建設、保利置業、九龍倉置業等。
當銷售去化不佳，現金流下滑成為趨勢，房企需要一個“穩定器”，比如優質的經營性資產。以龍湖為例。上半年，龍湖的經營性收入突破110億元，同比增長26%，3年複合增長率達36%。
據龍湖介紹，目前經營性業務主要有商業投資，長租公寓和物業管理。對於未來業績預期，陳序平表示，商業板塊每年會保持10座左右的商場開業，長租公寓已開業超11萬間，龍湖智創生活的物業管理板塊實管面積已經達到了2.8億方。
文章來源:樂居財經