樂居財經 徐酒眠 發自廣州
8月12日下午5：00，越秀服務（06626.HK）2021年中期業績線上發佈會如期舉行。越秀服務董事會主席兼非執行董事林峯身穿一身黑色西裝，搭配着黑白斜紋領帶，與他站在一起的還有集團兩位執行董事，行政總裁兼吳煒、常務副總裁毛良敏。
“中期業績應該説還是非常不錯的，管理層有信心，也有安排，保持未來高速增長。”執行董事兼行政總裁吳煒對取得的成績表示滿意，更重要的是對未來的高速增長也已胸有成竹。
半年小考，躋身資本市場還不到50天，越秀服務交出的首份成績單表現不俗。
2021年上半年，越秀服務實現營業收入9.6億元，較去年同期的4.6億元大漲108.2%；淨利潤收入1.78億元，同比大增134%；毛利率35.8%，同比提升了3.6個百分點；淨利率18.5%，同比上升了2個百分點。
“未來兩到三年快速達到1億平方米的管理面積。”業績會現場，越秀服務管理層多次重申這個發展目標。
TOD物業淨利率升5.7%
在上市物企競相切入細分賽道，以尋找出線機會的當下，頂着“TOD物業第一股”的光環進入資本市場，越秀服務TOD業務經營發展備受矚目。
“今年上半年實現TOD物管業務的營收為1.17億元，淨利率達到了17.3%，同比上升5.7個百分點。”毛良敏介紹，越秀服務在TOD物管業務的發展已初見成效，盈利水平也比較不錯。
據悉，越秀服務的TOD物管分為越秀地產開發的TOD住宅項目為主的蓋上物業管理，以及以地鐵站點、地鐵車輛段為主蓋下站點管理的獨特管理模式。
毛良敏介紹，“蓋上物業管理以大盤為主，平均每個項目有80萬平方米。未來這些項目全部交付以後能實現的毛利非常高，因為有規模效應。”
2021年上半年，越秀服務TOD業務在管面積錄得510萬平方米，合約面積612萬平方米，上半年新增合約面積約93萬平方。同期TOD業務營收在總總營收中佔比12%，毛利率27.9%，同比提升了1.9個百分點。
截至目前，越秀服務中TOD物業服務對象包括71個地鐵站和25個車輛段和停車場有。而對於未來的TOD物業項目拓展，越秀服務管理層已經有了相應計劃，並在穩步推進中。
“我們未來有機會借船出海，能夠伴隨着廣州地鐵走出去。”毛良敏介紹，廣州地鐵本身也在其它城市開發和運營相關地鐵業務，包括跟南昌、重慶、青島等城市進行合作。“今年上半年已與昆明、成都和長沙等城市的地鐵運營企業溝通，與一些企業已經初步達成合作意向。”
“我們的TOD不僅僅是為地鐵服務，TOD是基於一個公共交通的站點來建設的概念，未來希望不僅能夠為地鐵服務，還能為機場、高鐵站等服務，希望也能夠延伸過去。”
商管服務外拓83萬方
越秀服務的業務營收主要分為非商業物業管理及增值服務、商業物業管理及運營服務兩個大類組成。其中，前者主要包括住宅物業、TOD的物業、公建物業及產業園。
越秀服務的非商業業務是主要收入來源，2021年上半年，該業務板塊實現營收6.78億元，佔總營收的70.8%，較去年同期大增113.2%；商業管理服務板塊營收佔比雖略微下降，但整體收入也近乎翻倍，實現營收2.8億元，較去年同期增長97.18%。
“未來在這一塊也會大力發展，希望商業佔比能夠保持10%左右。”毛良敏表示，今年上半年越秀服務商業管理服務的整體發展勢頭還是比較不錯，新增管理面積達到了83萬方，而且都是比較優質的項目。而更重要的是大部分承接的是外面的項目，而不是來自母公司，“這對我們市場能力的培育也是一個比較好的實踐和證明。”
亮麗的營收數據背後，離不開規模的增拓與加持。截至2021年上半年，越秀服務在管面積為3504萬平方米，同比增長44.6%，期內新增在管面積376萬平方米；合約面積達到了5273萬平方米。其中，商管在管面積為296萬平方米，合約面積為455萬平方米。
此外，商管對越秀服務整體毛利率的提升作用也非常明顯。
半年報數據顯示，2021年上半年，越秀服務整體毛利率為35.8%，較去年同期增長了3.6個百分點。而具體到兩條業務線上，非商板塊的整體毛利率僅增長1.1個百分點，商業部分則從25.8%提升至了34.7%，增長了8.9個百分點。
超10億併購金待啓
躋身於行業第一梯隊是越秀服務一個重要的目標。
“雖然規模與行業第一梯隊相比還有一定的差距，但我們的投拓能力在快速提升。”林峯，“未來我們將通過內生外拓收併購多輪驅動的方式，快速提高管理規模，擴大我們的業務版圖。”
“目前已經加緊推開，而且也有一些標的在談。”對於收併購，吳煒表示， “因為我們在市場上成功融資，下半年的收併購動作一定會不斷加快。”
此前IPO，越秀服務全球發售所得款項淨額約為17.19億港元。按照招股書對募資計劃的説明，越秀服務將所得款項的60%用於為策略收購和投資提供資金。 以此計算，越秀服務約有10.31億元將被用於收併購。
“預計這一塊未來3年實現3000萬到3500萬方的目標。”吳煒表示。
除了收併購發力，內生與外拓也是越秀服務加大面積的重要途徑。內生方面，吳煒介紹，“母公司每年基本上能夠保證500到600萬方的面積，兩三年下來可以提供1500萬到1600萬方。”
此前管理層曾透露，未來3年通過外拓擴張的面積計劃達到2000萬-5000萬平方米。此次業績發佈會上，吳煒進一步介紹，目前集團已經準備了60到70人的團隊，進行全國性佈局。
“今年上半年外拓情況還是不錯，增加了合約面積419萬平米，下半年內部有一個目標，也應該可以完成。”吳煒表示。
“未來，越秀服務將以地鐵物業管理為起點，進一步拓展TOD物管的邊界。”林峯也表示，“同時憑藉越秀集團、越秀地產和廣州地鐵三大國企的背景優勢以及多元化業務範圍，將助力於我們成功拓展更多的項目，這也是我們獨特的優勢。”
文章來源:物業K線