作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
宣佈即將分拆物業上市的第21天，萬科在2021年第一次臨時股東大會中，對萬物雲的上市事宜進行了重點審議。
萬科集團董事會主席鬱亮、董事、總裁及首席執行官祝九勝、萬科監事會主席兼工會主席解凍、萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖、萬物雲首席合夥人兼首席執行官朱保全、萬科執行副總裁兼財務負責人韓慧華等熟悉的面孔，皆出現在了會議當中。
焦點財經瞭解到，此次股東大會共對9項議案進行了表決。其中，一項關於融資事宜，一項關於人事調整，其餘7項皆與萬物雲上市有關。
合規性
在所披露的與此次股東大會相關的文件中，萬科表示，經逐項核對，公司分拆萬物雲上市事宜符合證監會相關規定，且作為萬物雲的控股股東，萬科的表現也符合證監會《關於規範境內上市公司所屬企業到境外上市有關問題的通知》（簡稱“通知”）的8項規定。
其一，萬科在2018年至2020年的歸母淨利潤為337.72億元、388.72億元及415.15億元，連續三年實現盈利，這符合《通知》中關於“上市公司需在最近三年連續盈利”的規定。
其二，萬科董事會曾在2019年4月和2020年6月，分別向不少於6名承配人配發了2.62億股與3.15億股H股，籌資各66.43億元與71.65億元，以用於償還公司的境外債務性融資。這符合《通知》中關於“上市公司最近三個會計年度內發行股份及募集資金投向的業務和資產，不得作為對所屬企業的出資申請境外上市”的規定。
其三，2020年，萬科合併報表內的歸母淨利潤為415.15億元，按權益享有的萬物雲歸母淨利潤佔集團的比重為2.15%，未超過50%。這符合《通知》中關於““上市公司最近一個會計年度合併報表中按權益享有的所屬企業的淨利潤，不得超過上市公司合併報表淨利潤的50%”的規定。
其四，2020年，萬科合併報表內的歸母淨資產為2245.1億元，按權益享有的萬物雲歸屬母公司的淨資產佔比為1.75%，未超過30%。這符合《通知》中關於“上市公司最近一個會計年度合併報表中按權益享有的所屬企業淨資產，不得超過上市公司合併報表淨資產30%”的規定。
其五，除萬物雲外，萬科的主營業務為房地產開發與相關資產經營業務等，而萬物雲的主營業務為空間科技服務，包含物業管理、設施管理及智慧城市綜合服務等。萬科與萬物雲業務劃分清晰，各有獨立的業務板塊，不存在實質性同業競爭關係。
此外，萬科與萬物雲各自擁有獨立、完整、權屬清晰的經營性資產，擁有獨立的銀行賬户，獨立納税，兩家公司之間資產、財務獨立。
在高管交叉度方面，萬科管理人員祝九勝、韓慧華、劉肖、朱旭未在萬物雲擔任除董事、監事之外的其他職務，萬物雲高級管理人員朱保全、楊光輝、鄒明、李慶平等也未與萬科建立勞動關係，兩家公司高管之間不存在交叉任職情形。
上述幾項符合《通知》中關於“上市公司與所屬企業不存在同業競爭，且資產、財務獨立，經理人員不存在交叉任職”的規定。
目前，萬科及萬物雲董事、高級管理人員及其關聯人員所持有的萬物雲股份，未超過萬物雲到境外上市前總股本的10%，且公司內控制度和管理體系完善，不存在資金、資產被具有實際控制權的個人、法人或其他組織、關聯人佔用的情形，也不存在損害公司利益的重大關聯交易情形。最近三年，公司不存在重大違法違規情形。這三項，也都符合《通知》中第二條，第六、七、八款的規定。
萬科承諾，萬物雲上市後，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性影響，且不會對公司當前的獨立上市地位產生影響。萬科目前合計持有萬物雲6.6億股境內非上市股份，將委託萬物雲向中國證監會申請將公司所持萬物雲全部或部分境內非上市股份到香港聯交所主板上市流通。為確保該方案順利進行，萬科還在股東大會中對上述事宜的後續操作事宜進行了授權申請。
上市緣由與估值
官網顯示，萬物雲前身為萬科物業，系後者於2020年10月更名而來。目前，萬物雲已形成萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長等七大品牌，是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平台型公司。
自2015年全面啓動市場化至今，萬物雲增長迅速。截至2021上半年，萬物雲的營業收入為103.8 億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%，以“萬科物業”為品牌，先後佈局了全國105個大中城市（含香港），是行業內最大的物管公司之一。
過往時間裏，萬科管理層對於萬物雲上市一事，始終報以“猶抱琵琶半遮面”的態度，並不明確。即便在今年6月底的年度股東會上，鬱亮在面對投資者的再一次諮詢時，仍表示會考慮在未來“適當的時候”做上市安排，但還沒有上市計劃。
進入2021下半年，樓市調控持續趨緊，房企在銷售及融資均壓力不小。在這樣的背景下，越來越多的地產企業將在資本市場估值略高的物業資產擺上了出售的貨架，以期回籠資金、緩解自身的流動性壓力。
由此，萬科此時分拆萬物雲上市之舉，也免不了遭遇市場關於其“缺錢”的質疑。就此，鬱亮在股東大會上進行了回應，稱“萬物雲在萬科的資產和利潤佔比只有1%到2%左右，發再多股票也沒多大影響”，且萬物雲募集的資金有自己的用途。所謂“老子不能用兒子的錢，是要分開來用的”，因此“説物業上市能解決萬科的資金問題是不存在的”。
之所以在這個時間點將萬物雲分拆上市，是因為萬科發現，當下的萬物雲已經展現出了它作為城市服務商的形象，而非單純的傳統物業服務商。就城市服務而言，萬物雲這棵樹上可以長出很多新東西，帶來更大的想象空間，鬱亮稱。
他介紹，傳統物業服務裏，萬科給萬物雲的業務已經不足住區服務的一半。因此，萬科認為萬物雲已經成熟，“孩子大了以後有自己獨立發展的想法，我們要滿足它獨立發展的想法”。
顯而易見，萬物雲上市也能助力萬科物業業務迅速實現價值釋放。對標碧桂園服務，萬物雲若能獲得相當的估值，在市值上再造一個萬科似乎也不是不可能。
對此，鬱亮指出，萬科始終對高估值充滿警惕與恐懼，估值理性有利於員工業務的成長及更好心態的保持。
“所以説，我覺得上市時間點目前比去年更合適，因為市場估值趨於理性，理性資本市場才能給予真正優秀的企業一個適當的定價”，鬱亮稱。
未來賽道和方向
在股東大會上，萬物雲首席合夥人、首席執行官朱保全還談及了萬科物業更名“萬物雲”一事。他認為，隨着公司的發展，“萬科物業”四個字已經很難覆蓋公司業務的全面性。萬物雲源自“萬科的萬、物業的物、未來的雲”，其中“雲”代表着未來，是萬科的未來期望。
當然“雲”的使用也重新定義了一個行業，傳統的物業管理或者資產服務定義為空間科技服務。科技、雲服務是我們未來重倉投資的方向，但在業務領域，萬物雲仍將自己定義為服務業，朱保全稱。
“服務業”的説法又可以被細分為兩大類。一類是“居住的消費”，在消費領域裏，基於住的消費是萬物雲的重頭戲；另一類是“企業服務”。這也是萬物雲在業務領域最希望走的賽道和定義的方向。
梳理可知，時下以“雲”命名的企業諸多，阿里雲、華為雲、騰訊雲、微軟雲等皆在此列。與之相比，萬物雲有何不同？
朱保全認為，阿里雲等做的都是底層的IaaS，而非具體的雲的運營。萬物雲不做IaaS層，反而會在這些雲的基礎上構建基於城市服務、工單管理的雲服務。因此，萬物雲與阿里雲等都是合作伙伴關係，不是競爭關係。
當然，萬物雲也有自身的獨特之處，比如包含線下服務、人工運營、硬件施工能力等。不同於上述“雲”的外包服務，萬物雲希望重點打造一個一體化的服務。
我們發現，住的領域市場巨大，裝修、租金、物業費等，都是城市居民基於住的消費，這個市場預估超過15萬億，萬物雲將在這個海量市場裏，為客户提供全生命週期的服務，朱保全稱。