小體量商業優秀案例賞析：如何做到小而精、精而美？

規劃設計作為商業項目從前期到最終落地運營過程中的重要環節，將直接影響項目的未來走向。

而很多設計方案缺乏對未來承載功能合理性、前瞻性的判斷，導致項目成為“粗放式的發展”，失去競爭力。

特別是對於小體量商業而言，由於先天優勢不足，所能承載的品牌數量和客流都十分有限。

為此，如何通過合理的空間規劃，豐富業態和品牌的密度，提升商業的可逛性是每一個小體量商業成敗的關鍵。

小體量商業是機遇，也是挑戰

據統計，近三年開業購物中心體量顯示，全國小體量購物中心佔比普遍增長、而大體量佔比項目則處於下滑趨勢。

而同時，對於小體量商業來説，既要在十幾二十萬體量的“巨無霸”項目擠壓和競爭下生存立足，又要保證創收盈利，其所面臨的考驗與壓力不可小覷。

小體量商業的“缺陷”

一直以來，小體量商業被詬病為體量小、業態少、可逛性不足，上不及購物中心體驗之豐富，下不及便利店便捷和優惠。

具體而言，其一，因空間體量小，可承載的品牌數量有限、缺少可逛性、大鋪多導致坪效很低，很難在市場上有較強的競爭力。

其二，前期的規劃設計不足，小體量商業容易導致商場內部動線和功能規劃不合理，例如大面積的單中庭過於空曠，導致商業氣氛不易聚集，缺少駐留客流的亮點。

總體而言，多數項目成為沒有明顯亮點、效果平平的“粗放式商業”。

“小而精、精而美”的小體量商業

那麼，小體量商業的出路究竟在哪裏？

1、澀谷宮下公園——公園式舊改

項目由“東京第一座空中花園”的澀谷宮下公園改造而成的立體低樓商業設施，全長330米，將澀谷、原宿、青山、表參道、代代木公園等幾大潮流片區串聯起來。

商業部分共三層樓，共約90家店鋪，分為南北兩個街區，兩大街區頂樓則是相通的公園綠地。

項目整體空間寬敞，結合悠閒的動線設計與綠意盎然的屋頂花園。

屋頂花園擁有一處長約1公里的綠化步道，並設置了滑板場、攀巖牆、沙灘運動場等運動空間，契合年輕潮人的休閒所需。

商業設施業態包含餐飲店、生活雜貨、書店、流行時尚服飾、黑膠唱片行等；

在商業規劃中，沿街商業忌諱不連續，所以要儘量滿密度，保障顧客體驗度。

項目一樓24小時營業的“澀谷橫丁”，不僅還原了日本的橫丁業態，而且全長100米的橫丁內彙集19家日本多地特色餐飲，不定期舉辦演藝活動，大大提升了顧客的購物體驗。

2、RAYARD久屋大通公園——公園+現代商業

RAYARD按主題分為了4個區域：

Zone 1 擁有公園最大草坪廣場，設有體驗式書店、兒童早教娛樂機構；

Zone 2 沿着林蔭小徑設有帶花園外擺的咖啡、西餐廳等；

Zone 3 在人們日常休息的草坪旁設有多品類户外用品店；

Zone 4 是整體新潮流文化調性的集中體現區，引入多家知名國際輕餐品牌。

RAYARD在整體環境設計上，巧妙運用了公園地形。

以公園為主軸，佈置了許多特色攤販，讓消費者比起普通逛街，可以漫步遊逛，感受悠閒輕鬆的日常氛圍向時尚潮趣的城市新文化轉變。

這種探索公園的新鮮感，也正是如今越來越多購物中心向新商業模式轉變的主流方向。

3、曼谷The Commons Saladaeng——“非典型購物中心”氣質

之前取得了巨大成功的泰國曼谷The Commons突破了傳統Mall的範式，雖然是盒子商業，但營造出了户內外融合的遊逛之感。

項目特有的“非典型購物中心”氣質，比起購物中心這種商業性的存在，這裏更是一個深深植根於社區的空間，鏈接着人與人、人與商業。

4、東京日比谷OKUROJI——高架橋下的商業

東京日比谷OKUROJI位於連接日比谷、銀座、有樂町、新橋的高架橋下，這座有拱門特色的紅磚建築已有百年曆史，長約300米，共設有5個出入口。

項目整體風格低調優雅，商户多為高品位餐廳、高級服飾定製店、工藝品店等。

約10,000平方米麪積的設施順序分為飲食區，玩樂區、時尚購物區，引入了近50家店鋪，包括多個品牌的東京首店和新形式店。

如何利用規劃設計突破“天生缺陷”

“天生缺陷”的小體量商業想要打破“粗放式發展”，將小而精、精而美的感受做得格外打動人心。具體而言：

1、優區位。

區位優勢是商業成功的首要因素，交通便捷，緊靠人流密集點，這些都是商場客流的基石。小型商業更需要借用優越的地理位置這一勢頭，客流才能得到保證。

2、聚定位。

小型商業體因自身體量弊端，做不到在業態齊全、商品組合豐富上吸引消費者。為此，就要利用自己“小”的特點，堅持緊扣定位，積極做改善調整，並不因為品類單一、狹窄而膽怯。

關注在細分領域創造新體驗，需求越聚焦，定位越精準，收穫越驚喜。

3、重細節。

每一個能夠喚醒存量空間價值的細節，都值得把其特點放大、再放大，最終形成有記憶點的標籤。

4、求極致。

當在設計一片區域的商業設施，若想營造多元化的商業類型以吸引不同年齡段或消費層級的消費者，就必須在規劃設計階段提供形態多元化的空間以應對不同類型商業對於各自適宜的偏好。

憑藉着其巧妙設計的空間包容性，給予了公共空間更多的可能性。讓商業行為一切都圍繞着如何讓人願意來，商業活動在這裏自然發生。

5、貼標籤。

打造主題就能夠幫助商場展現個性化，帶標籤、帶符號的商業體對消費者的吸引力更大。

比起大體量商業體，小型商業體打造主題更容易，從業態組合、商品組合、室內環境設計等方面打造。

結 語

“小而美”的商業項目發展，雖然現在還存在種種問題，但是這種靈活化、個性化、強力的抗風險能力，是小型商業體相較於大型購物中心獨有的優勢。

在如今商業極具發展的背景下，小體量商業項目在商業“巨人”面前、在有限的空間內，尊重商業規則，揚長避短。

打造自己的特色、提高消費者體驗及增加消費附加值，破局之路才能越走越順。

文章來源：派沃設計

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；

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