楠木軒

貴為“華南五虎”,炒股一樣被割“韭菜”,合生創展投資之殤

由 雋寶霞 發佈於 財經

圖片來源@視覺中國

文|一號地產 作者|九哥

一號説:談論別人的生意這事太過庸俗,一般只有股票經紀人才幹。

在發佈年報前夕,審計機構辭任,並不常見,但合生創展就遇到了。

關於審計機構辭任,在合生創展發佈的公告中稱,緣於雙方“未能就2021財年審計費用達成共識”。

而審計機構普華永道給出的理由則是在2021財年的審計項目上存在分歧,包括其股權投資、物業項目的會計處理和投資物業的估值等方面,截至目前普華永道尚未收到要求合生創展補充的詳細資料,導致無法執行相應審計程序。

雖然審計費用未達成共識已經基本上成為各房企與審計機構“體面分手”時的常備説辭了,但在合生創展身上似乎有點説不過去,因為2021年合生創展支付的核數師費用已經上漲了13.28%,而同期營收與淨利潤則大幅鋭減。相較之下,合生創展已經很對得起核數師了。

奈何,核數師竟然不要?!其實也不能説核數師不給面子,畢竟恆大殷鑑在前,實在是:

臣妾做不到啊

核心淨利潤大幅下滑63%,投資物業公允價值變動是淨利潤1倍多

2021年合生創展實現營收251.28億元,同比下滑13.1%;毛利潤107.47億元,同比下滑41.5%;淨利潤84.58億元,同比下滑26.6%;歸母淨利潤79.79億元,同比下滑30.5%。

業績一路下滑,毛利率更是同比減少逾20個百分點,2020年毛利率為64%,2021年毛利率下降至42.8%,主要因投資板塊虧損導致大幅下滑。在百強房企中,其毛利率下滑幅度最高。

2021年確認銷售額254.98億元,同比下降15%。交付及落成物業的平均售價14651元/平方米。

除了主要業績指標下滑之外,合生創展也有一項指標實現大幅增長,那就是投資物業公允價值變動增長。而這主要歸功於3項物業轉為投資性物業,一下子帶動投資物業公允價值變動增長1268.46%。

投資物業公平值收益從2020年的7.64億港元,2021年則陡然升到:

104.51億港元

而近2年投資物業公平值收益佔毛利的比重,也從3.4%快速上升到79.51%;

2020年投資物業公平值收益佔年度溢利比值為5.58%,2021年卻猛然竄升到1.01倍。

實際上合生創展2020年核心淨利潤127.84億港元,而2021年則只有47.56億港元,同比大幅下滑:

62.79%

利潤下滑也就算了,誰曾想就這點利潤還有這麼大水分,靠着投資物業公平值收益來充數?

怪不得普華永道要求合生創展出具“物業項目的會計處理和投資物業的估值”資料,因為刨去這部分收益,2021年淨利潤已經虧損,核心淨利潤更是隻有投資物業公平值收益的:

45%

這樣的年報誰敢出具“標準無保留意見”?然而普華永道被辭掉以後,年報還是出來了,而且年報中也照樣沒有披露這3項新轉為投資性物業項目具體內容,投資者仍然無從得知到底是什麼樣的項目這麼懂事,恰逢其時地升值。

一號君從年報中發現,2021年位於華南和華北的商業地產投資,分別給合生創展帶來59.88億港元、46.76億港元收益,華東則虧損2.13億港元,三項累計正好是104.51億港元。

雖然年報中並未披露是哪3項物業項目轉為投資性物業,但從媒體報道來看,合生創展新納入廣州珠江帝景商業、霄雲路八號商業、駿景北商業3個IP物業,並表示計劃在未來5年內完成孵化。至於是不是這3個物業產生了104.51億港元的投資公平值收益,只能靠猜了。

成敗皆因投資

股票市場上有一句玩笑話,靠運氣賺到的錢,最終都會因為實力虧掉。

2021年合生創展業績遭遇滑鐵盧,很大一部分原因正是股權投資拖累。近五年來不但首次出現“營收淨利雙雙下滑”,而且下滑幅度不低,其中總營收同比下降13.13%,淨利潤同比下降24.42%。

對於整體毛利率同樣構成影響,2020年合生創展毛利率為63.5%,到2021年則下降至42.8%,下滑了20.7個百分點。

對此,合生創展在2021年財報中解釋稱,“主要是股權投資板塊錄得虧損所致。” 至於虧損金額合計為29.65億港元,包括一級及二級市場。

合生創展未在年報中列出所投資項目,不過其表示主力投資高新科技、醫療科技類公司。這與其往年披露的投資公告內容相符。

在2020年11月,合生創展曾首次披露過一則與公司股權投資業務相關的公告。彼時公告顯示,從2019年底開始,合生創展合計斥資64億元,購入Sea、小米集團、平安好醫生、中國平安、匯控、中國移動等6只股票。

2021年年報顯示,合生創展在港股市場投資虧損5.27億港元,美股市場投資虧損10.37億港元,唯有A股市場盈利,但金額不高,只有669萬港元。此外,在結構性投資產品一項上虧損高達17.77億港元。

與2020年相比,合生創展在港股和美股市場上分別大賺21.25億港元、56.90億港元,結構化投資產品反而持倉不多隻有3000萬港元而已,A股市場虧損額也只有4500萬港元。

這應當是得益於2020年港股和美股市場整體大漲所致,2020年底標普500對應22.3倍市盈率,指數繼續創歷史新高。同樣在2020年,港股市場迎來農夫山泉、京東、網易等在港上市,幫助港股創下111.3%打新收益率。

至於A股,不提也罷。

總之,合生創展在2020年狠賺了一波,2021年則被狠“割”了一茬。

此前,朱桔榕公開表示,“希望未來在資本、收益和利潤結構上,住宅地產、商業地產、股權類投資能夠各佔三分之一,以實現合生從‘雙輪驅動’到‘三足鼎立’的轉變。”

不知道2021年投資板塊鉅虧之後,朱桔榕還會不會有這樣的想法。

一年內到期短債和應付款超500億

貴為“華南五虎”之首,合生創展成名甚早。

早在2004年合生創展即成為內地第一家銷售破百億的房企。同一年,萬科的銷售額只有70億元,碧桂園約32億,恆大約14億。

高光時期的合生創展,連王石都得擊節讚歎:

“朱家才是中國地產界的隱形航母。”

但是後來,合生創展忽然慢了下來,而且一慢就是好多年。從2013年到2017年,合生創展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。

直到2018年才重回百億規模。而據克而瑞數據,那一年碧桂園已經衝到7000億元銷售額,恆大、萬科也分別有5千億、6千億銷售額。合生創展在同一榜單裏只排到第121位。

回過頭來看,真是時也命也。

但是2020年後,合生創展似乎過去寂滅的地產雄心又燃起來了。一方面2020年銷售額為358.34億元,同比大增53.68%;另一方面2020年還以179.6億元拿下北京分鐘寺4宗土地,與合生創展2019年的總營業額也幾乎相當了。

着實讓市場驚了一回。

猛踩了一腳油門,合生創展的負債就上去了。2021年負債總額2332.05億港元,較2020年同比增長15%。銀行及財務機構借貸總額917.65億港元,僅同比增長2%,負債增長的大頭來自於哪裏?

再來看商業抵押擔保證券為139.20億港元、優先票據為87.54億港元、資產支持證券7.71億港元。其中,商業抵押擔保證券同比增幅最大,為50.67%

相對於投資物業公允價值變動增長1268.46%,戰術性增長的指標還有少數股東損益增長979.33%。僅僅這兩項調動,就頗有四兩撥千斤的意味。

2021年資本化前的利息總額為77.10億港元,2020年則為66.16億港元,同比增長17%。

借貸也沒少,同樣在大增。2021年包括銀行貸款在內的期末借貸總額1175.93億港元,同比增幅7.71%;而截至2021年底現金與銀行存款合計363.12億港元,也就是説,期末借貸淨額為812.81億港元,較2020年末增加近18億港元。

其中一年內到期餘額309.07億港元,佔比26%,較2020年同期上升8個百分點,餘額增長114.15億港元。

疊加一年以內應付賬款總額193億港元,合生創展一年內到期短債和應付款超過500億港元,而不受限現金餘額僅僅300億港元,不受限現金與一年內到期債務比值為0.6,顯然難以覆蓋,合生創展的債務風險敞口顯而易見。

同時,一年內到期借貸餘額上漲幅度不少,銀行存款及現金卻僅增長66.62億港元。

此外,合生創展經營成本大幅上升,從2020年的39.52億港元,上升到2021年的73.67億港元,同比增加86%。

種種跡象表明,合生創展並沒有其所宣稱的那般“逆勢生長”。

2021 年,合生創展集團實現銷售金額 423.0 億元,同比上升 18.0%,主要是由於銷售單

價大幅上升 74.8%至 38494 元/平米的帶動。2021年銷售收入中超過一半來自京津冀地區,達到219.09億元,佔比52%;其中霄雲路8號、金茂府及合生縵云為主要銷售來源。

轉眼到2022年第一季度,合生創展集團實現總合約銷售金額約80.21億元,同比下降21.78%。這也意味着合生創展也一樣要經受市場暴風雨的洗禮,至於能否闖關成功,則要看其財務平衡術如何了。