本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖片來源：視覺中國
與黑石交易告吹的SOHO中國，近一年大小風波不斷，接連收到罰單後，CFO倪葵陽又因涉嫌內幕交易被帶走調查。雪上加霜的是，2022年上半，寫字樓租賃市場承壓，又令以之為主業的SOHO中國出租率進一步下滑。
眼下的處境並沒有激起老闆潘石屹的鬥志。9月7日午間，SOHO中國宣佈潘石屹夫婦雙雙辭職，“以專注於支持藝術和慈善事業”。其中，潘石屹辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務，他的妻子潘張欣辭去公司CEO職務。
根據公告，潘石屹和潘張欣將繼續擔任公司執行董事，此外，潘石屹還將保留薪酬委員會、提名委員會和ESG委員會成員身份，潘張欣則保留ESG委員會成員身份。
不過，潘石屹夫婦辭任後的職位空缺，並非由接任者直接填補，而是重新設置了兩個聯席CEO以及一個董事會非執行主席的職位。其中，就任聯席CEO的是兩個為SOHO中國效力超過20年的老臣徐晉和錢霆，獨立非執行董事黃晶生則被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席。
值得注意的是，儘管潘石屹夫婦退讓一把手之位，但公司股權結構未發生變化，他們仍為公司實際控制人。SOHO中國最新的股權結構顯示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信託受託人的身份持有SOHO中國63.93%股權，而潘石屹夫婦及其子女是該信託受益人。
受此人事變動的影響，午後，SOHO中國股價快速拉昇，一度漲超17%。9月7日，SOHO中國收盤漲11.76%，報1.52港元/股，市值79億港元。過去一年，SOHO中國在出售未果、罰單和內幕交易等多事之秋中歷經起起伏伏，但從股價的反應來看，身為公司靈魂人物的潘石屹夫婦退居幕後，似乎未被資本市場視為一個壞消息。
回首潘石屹夫婦經營SOHO中國的過程，雖然兩次經營策略調整常被投資者指摘是導致SOHO中國從地產龍頭歸於藉藉無名的原因，但在個別房企經營不善而出現債務危機的當下，潘石屹夫婦能夠將一手創辦的企業安全交給職業經理人打理，卻展現了這種謹慎經營風格帶來的正向作用。
“在我的印象中，潘石屹一直是個小心翼翼的人。反映在公司運作上，2007年（IPO時）拿了一筆大錢，但還是小心翼翼，沒敢大放槓桿，更是隻聚焦於北京、上海辦公大樓業務。現在，留下北上核心地段寫字樓，負債率仍然不高，銀行等的各方債務從沒拒償過”，在交流平台上，一名投資者如是表示。
時代財經瞭解到，早年的潘石屹以住宅開發起家，90年代初期，他與馮侖、王功權、劉軍、王啓富、易小迪共同在海南創辦了萬通公司，通過海南房地產市場賺到了人生第一桶金，這個組合也是中國房地產史上赫赫有名的“萬通六君子”。
1995年，“萬通六君子”解散各自創業。這一年，潘石屹與妻子潘張欣在北京共同創立了SOHO中國。儘管如今的SOHO中國因寫字樓租賃業務而為外界所熟知，但實際上它在創立之的27年裏，經歷過兩次重大轉型，才成為一家商業地產公司。
在第一次轉型時，潘石屹判斷住宅地產已經成為競爭激烈的紅海，而商業和辦公地產才是廣闊藍海，2003年SOHO中國轉型，全面進入商業地產領域，開發以寫字樓、商鋪為主要的物業項目，用賣住宅的方式來賣商辦物業。
在此後的多年內，SOHO中國憑藉多個商辦項目聲名鵲起。2007年，SOHO中國在港交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO，所募集金額僅次於同年4月份在港交所掛牌的住宅開發商碧桂園。
2012年8月召開的業績發佈會上，潘石屹宣佈SOHO中國第二次轉型，即從“開發—銷售”轉型為“開發—持有”，將告別散售，改為租售並舉，並逐步提高自持物業比例。彼時，潘石屹認為告別散售、轉型後的SOHO中國“將擁有北京、上海大量優質地段辦公商業物業，三年後，公司的盈利將主要來源於租金收入，五年後，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億人民幣”。
事與願違，潘石屹關於轉型的暢想卻並未完全遂願。2021年全年，SOHO中國全年實現營業收入約17.42億元，而巔峯時期的2012年，其收入高達153.05億元。可以對比的是，與SOHO中國同一年上市、一心撲向住宅的碧桂園，如今卻成為銷售規模達數千億級別的行業龍頭。
不過，近兩年房地產行業受市場低迷和疫情的困擾，從事住宅開發的房企業績承壓，而SOHO中國相比起來卻顯得要好一些，在寫字樓出租率下行的情況下，SOHO依然能獲得營收和利潤雙雙獲得增長。今年上半年，SOHO中國的營業收入全部來自於物業出租，錄得約8.96億元，同比增長約11%；實現公司權益股東應占淨利潤約2億元，同比增長約63%。
財務方面，截至6月末，SOHO中國總借貸金額共計約167.30億元，其中16.13億元將於1年內到期；反觀其賬面現金狀況，上半年，SOHO中國限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款約2.22億元，現金及現金等價物則為約4.615億元。淨資產負債率約為44%。與其他高槓杆房企相比，屬於較低水平，平均借貸成本約4.7%。
過去一年，SOHO中國經歷的大小風波不斷，“靈魂人物”潘石屹夫婦退居幕後的SOHO中國，又是否會迎來第三次的變局？