長租公寓資本抬頭

  五年前，因是與投資人存在一些分歧，以及計劃創業，魔方創始人葛嵐轉身離去。

  9月27日，當他看見魔方生活服務向港交所發起IPO的新聞，不知其心裏作何感想，是欣喜“孩子”終於有了出息，還是悔恨錯過了這場資本盛宴。而如若魔方能順利叩開資本市場的大門，它也將成為港股長租公寓第一股。

  幾年前，喊着要上市的長租公寓企業並不少，蛋殼、青客甚至還沒有進入盈利階段，就迫不及待地奔赴大洋彼岸上市，後來他倆因經營遇困、暴雷，給了行業很大的警示。於是，長租公寓上市的鐘聲戛然而止。

  如今，長租公寓股的資本市場大門，或許將重新開啓。經過這兩三年的沉澱，國內長租公寓領域已經摸索出了盈利的苗頭，從龍湖冠寓、萬科泊寓，再到魔方，外界似乎能看到其中漸趨成熟的足跡。

  在地產下行中，一眾苦等時機的房企，又看到了另一條“出路”，假如手中培育多年的長租板塊能打開局面，那簡直就是一場“及時雨”。

  不過，現時的長租公寓賽道，已經擠滿了人，競爭激烈。除了房企系之外，創業系、中介系也在發力，如彭永東開拓了貝殼租房。甚至連海外資管公司博楓在中國佈局了第一個租賃住宅項目等，他們好像都在等待下一個風口。

  重新賭一把

  與在美股上市的蛋殼和青客相比，魔方顯得較為沉得住氣，它直到手中握着微薄的盈利，才赴港IPO。

  招股書顯示，魔方的收入，由2019年的9.47億元增至2021年的14.71億元，複合年增長率為24.7%；今年上半年，其收入同比增長24.1%至8.5億元。

  同期，它的淨利潤，由2019年的6360萬元增至2021年的2.95億元。但今年上半年的淨利潤較少，僅為41萬元，每天賺約2240元，與去年同期為1.62億相比，差距較大。

  截至今年年中，魔方所經營公寓數目為7.62萬套，複合年增長率為35.2%。這家輕資產、集中式長租公寓運營企業，已進行了13輪融資，包括中航信託、華平投資、德同資本等。

  同時，從A輪到E+輪融資中，魔方的投資估值也一路拉高，從2012年的2.94億港元上升至2021年的76.02億港元，可見資本對長租領域，還是較為看好的。

  在此不久前，輕重結合的旭輝瓴寓也啓動了A輪的募資工作，募資金額超過1億美元。

  而在今年2月，旭輝瓴寓還開啓了另一條運營途徑。它出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區”項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資產退出。這是租賃住宅領域首個實現‘投融建管退’資管全週期跑通的項目，意義非同尋常。

  截至目前，瓴寓累計管理的房間數量超過了8萬間，穩定期項目出租率在96%以上。上半年，它繼續獲取了多個輕資產管理項目。

  長租賽道里，已經擠滿了追逐者。

  去年年底，貝殼掌舵者彭永東發佈內部信，宣佈成立了貝殼惠居事業羣，並全新推出“貝殼租房”，正式切入住房租賃行業。今年初，貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式，在上海徐彙區正式落地首個青年公寓項目。

  貝殼找房的“一體兩翼”戰略中，“一體”即二手房和新房的交易服務，“兩翼”則是指家居家裝和租賃業務。作為“兩翼”之一的租賃業務，備受重視，現已迅速選定了北上深杭等7個重點發展城市，並開始探索不同的業務模式。

  在兄弟公司自如已有租房業務的情況下，貝殼還另外開闢了一個戰場，表明它也想在長租市場上分一杯羹。

  不僅國內企業，連外資都開始入局長租公寓行業，想賭一把風口。近日，全球另類資產管理公司博楓資管收購了位於上海楊浦區新江灣城板塊的嘉譽雲景項目。該項目由富力地產集團與合景泰富集團聯手打造，並由富力地產上海公司操盤。

  據悉，該項目是博楓在中國的第一個租賃住宅項目，標誌着它在中國租賃住宅板塊佈局的起點。項目包含三座新建樓棟，計劃未來將提供約560間客房，定位中高端租賃住宅市場，將由新設立的長租公寓品牌 “blinq博鄰” 進行運營管理。

  博楓董事合夥人、房地產業務亞洲區負責人司徒默認為，“我們認為中國的租賃住宅市場將在未來幾年內實現快速發展。上海超過1000萬的外來人口是租賃住宅市場發展的主要驅動力，年輕一代購房門檻高，租賃需求龐大。”

  為何眾多主體前仆後繼跳入長租行業？一方面，這與國家“房住不炒、租購併舉”政策的驅動有關。

  另一方面，住房租賃基金也在持續跟進。例如，中國建設銀行擬出資設立住房租賃基金。基金募集規模為300億元，其中該行認繳299.99億元。此次投資已獲中國銀行保險監督管理委員會批准。

  長租公寓市場前景的輪廓，逐漸清晰。根據弗若斯特沙利文資料，中國租賃公寓市場規模，已由2017年的1.2萬億增至2021年的1.8萬億。高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口增加等推動因素，還將把市場規模推至2026年的2.7萬億。

  此外，目前國內租賃公寓市場較為分散，有大量運營中的非機構化的長租公寓。於2021年，中國機構化長租公寓的滲透率僅為7.4%，遠低於發達國家。但至2026年，該項滲透率會達到9.4%。

  2021年至2026年，中國租賃公寓市場規模總量，預計呈現出8.4%的複合年增長率，而其中機構化長租公寓的市場規模則預計達到13.7%。

  盈利成謎

  在外界的既定印象中，長租公寓領域熙來攘往，房企系、酒店系、創業系、中介系等多方主體入局，但尚未摸索出成熟的運營模式，盈利有待觀察。但近兩年，這個行業好像發生了一些微妙的變化。

  龍湖冠寓率先打破了沉寂。2021年，它宣佈實現租金收入22.3億元，首年盈利1.4億元，整體出租率為92.9%，為首個公開宣佈實現盈利的房企系租賃企業。

  而今年，龍湖有意繼續壯大長租板塊。龍湖CEO陳序平透露，“公司會更加聚焦和投入資源到五個主航道，對原來的一些業務整合合併，比如把酒店類業務，交由冠寓統籌代管，做到組織的提效，更好地應對行業形勢。”

  可見，龍湖已經開始寄希望於通過自主盈利的冠寓，來帶動、提振其他業務板塊了。

  而萬科對於長租公寓的投入更是外界有目共睹，總裁祝九勝甚至直接負責長租公寓業務。

  他在中期業績會上指出，長租公寓BU同事在全國各地出差，不住酒店，都住自己的泊寓，找一間臨時空出來的房子，把腳伸到租客鞋子裏，做租賃服務體驗官。”我們小夥伴自己開玩笑叫，衝過租客曾衝過的涼，睡租客曾經睡過的牀。“

  而鬱亮也表示，“萬科做二房東付出了很多代價，如果沒有城中村的二房東業務，萬科的長租公寓早就可以賺錢的。”他的言外之意是，泊寓沉澱多年，已經具備盈利的條件，只是由於此前萬村項目的影響，才拖了整條業務線的後腿。

  不過，隨着租賃業務前期投入已經基本完成，進入收穫期的泊寓，可能也將逐漸帶來盈利。今年上半年，泊寓實現營業收入 14.8 億元，同比增長12.3%，佈局33個城市，共運營管理房屋20.99 萬間，出租率為94%。

  但除了萬科、龍湖，大多數房企還是不敢公開長租公寓“慘淡”的業績。

  眼下，繼兩三年前的長租公寓佈局熱潮之後，經過一段時間的深度調整，國內住房租賃行業步入平穩發展階段，企業佔位逐漸穩定了下來。

  有數據顯示，去年住房租賃企業數量已經突破2萬家，且行業頭部效應顯著。今年上半年，頭部地產系萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模均超過10萬間，輕資產型企業魔方公寓、樂乎公寓超6萬間，地產央企系如華潤有巢、招商伊敦公寓開業規模同比大幅增長。

  之前長租公寓融資不暢的局面，似乎也在逐漸發生改變。無論是房貸集中度管理新規，還是保障性租賃住房公募REITs加快落地，都有可能成為長租公寓領域進階的助推器。

  今年8月中旬，有三單保租房公募REITs開啓申購，認購階段便迎來“瘋搶”，使得三單產品均提前結束認購。月末，這三單保租房REITs正式上市，實現30%漲停。

  有業內人士表示，儘管目前的保租房公募REITs的底層資產，均為地方安居企業，未來可能對市場化租賃企業開放，這也為行業帶來了新的盈利點。

  況且，眼下地產下行，房企若能在輕資產或“輕重並舉”的長租公寓中尋找突破口，也不失為另一種脱困途徑。也許，魔方公寓進擊港股，會成為新一輪長租股上市熱潮的起點。

  陣亡名單裏的長租困局

  2015年以來，國家先後出台“租購併舉”“租購同權”等相關政策，推動了住房租賃市場的發展。隨着整體市場規模和用户羣體的擴大，在各路資本推動下，長租公寓企業如潮水般湧入市場。

  但無論是地產開發背景的公寓企業，還是中介系、創業系公寓企業，想要講好長租公寓的故事都並不簡單。

  據不完全統計，自2017年至2020年8月，已有70家長租公寓“陣亡”，其中2020年2月至8月倒下的有44家，最常見的“死因”是“高進低出”“長收短付”。

  先是2020年5月美股上市的“長租第一股”青客公寓爆雷；而後，第二家上市的內地長租公寓企蛋殼也倒下了，並於2021年4月6日，紐交所宣佈決定啓動程序，將蛋殼摘牌。

  而今年，雷軍投資的YOU+公寓也被曝出暴雷。6月18日，有網友爆料稱，優家青年創業社區北京蘇州橋社區院內多處貼出《致三義廟2號全體優家租户告知書》，稱運營方欠繳租金、物業費、滯納金等相關費用，導致原有租賃合同終止。

  眼下，就連“長租一哥”自如也被捲入輿論漩渦，對外，租客、業主對自如漲租的舉措，產生了很大的意見；對內，一番人員優化之後，也暴露了公司裁員的尷尬。

  疫情之下，自如的流動性或許並不充裕，這才有了對外漲租、對內裁員的舉措。2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。儘管去年它的收入同比增長了23%，但相比於疫情前的2019年，仍下降了近五成。

  頭部長租公寓尚且如此，更別提其他企業了。外界聽到長租公寓“暴雷”“跑路”“破產”的消息已經麻木。外界不禁好奇，長租公寓企業集體陷入困境的根源是什麼？

  早在2018年，當時任我愛我家副總裁的胡景暉，就炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他警告，長租公寓爆倉，會比P2P暴雷更厲害。

  而潘石屹也曾説過，在中國現在的金融環境、税收環境、租金水平下，選擇做長租公寓的人有兩類：一類是“騙子”，一類是“傻子”。

  他表示，在中國，公寓的出租回報率大概1%，辦公樓則是超過3%，而銀行的貸款利率至少是4%-5%，“你如果把銀行的錢拿過來，再租了房子、建了房子，再往外租，想靠租金覆蓋你的成本，你的賬就沒有算明白”。

  以蛋殼為例，它從含着金湯匙出生到慘淡收尾，只花了5年，併成為行業反思的樣本。

  2015年，高靖帶着老領導沈博陽投的一筆錢，殺入長租行業，創立了蛋殼。僅4個月後，蛋殼就獲得一筆來自開物華登的1000萬元A輪融資。

  截至上市，蛋殼五年內共獲得7輪融資，長長的投資者名單裏不乏螞蟻金服、老虎環球基金、愉悦資本、開物投資、CMC資本、春華資本等知名機構。

  在資本的助推下，蛋殼迅速擴張。截至2019年底日，其運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。

  為了快速佔領市場，蛋殼以高租金從業主處收房，又以低價吸引租客。雖然運營房屋數量不斷增加，出租率卻逐年下降。2017-2019年，蛋殼出租率從85.8%降至為76.7%。與此同時，虧損暴增，從2017年的2億餘元增至2019年的30億餘元。可以看出，蛋殼擴張越兇猛，虧損越大。

  由此來看，長租公寓的盈利模式，主要是向租户收取租金，然後減去前期投入的收房成本和裝修成本，但由於這兩項成本都比較大，因此長租公寓的利潤空間並不大。

  這種單一收益、單一融資、用虧損換增長的商業模式其實非常脆弱，一旦碰到市場下行，融資和租金收入都會受到沉重打擊，現金流斷裂只是時間問題。

文章來源:樂居財經