保利發展2020年實現淨利率16.47%，“兩翼”業務貢獻擴大

宏觀政策的不斷調整，對房地產企業的綜合管控能力要求直線抬升，而綠檔企業在其中可謂佔據了先機。

4月19日晚間，保利發展控股（SH600048）發佈2020年財報顯示，報告期內公司實現營業總收入2432.08億元，同比增長3.06%。其中房地產開發收入達2263.76億元，佔比93.08%；兩翼業務商業模式逐步成熟，收入154.32億元同比增長36.49%，市場化運作能力持續提升。期內公司實現歸母淨利潤289.48億元，同比增長3.54%。

在4月20日舉行的網上業績説明會期間，公司管理層表示，仍堅定看好房地產行業中長期發展空間，近期的各項監管政策也將促進行業持續健康發展。“保利已連續多年實現‘行業前五、央企第一’，在產品、品牌、融資等方面均具備領先優勢，並努力保持行業領先地位。”

在公司年報中管理層指出，短期內，區域分化、局部區域市場週期性波動將是行業發展常態。隨着宏觀經濟恢復形勢向好，市場流動性或將邊際收緊，房地產行業流動性壓力進一步加劇。同時，房企原有高槓杆的經營模式受到衝擊，而產品品質、成本管控、服務等綜合能力將成為下階段房企的競爭核心。 

地產主業多月銷售額歷史新高

長期深耕核心城市和區域的策略下，支撐着保利發展的業績穩步抬升。

財報顯示，2020 年公司實現簽約金額5028.48億元，同比增長8.88%；累計實現銷售回籠4706億元，回籠率93.6%。

自4月份起，公司連續8個月單月銷售額創歷史新高，市場佔有率提升至2.90%；簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%。

其中，公司一二線城市及38個核心城市銷售貢獻分別為74%和75%。分區域看，珠三角及長三角銷售合計佔比52%，同比提升6個百分點。

（保利發展主要財務數據，來自公司2020年財報）

年內公司在16個城市排名市場第一；單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻超2700億元。

針對近期土地雙集中供應情況，公司管理層表示，雙集中供地加大了區域間土地市場分化，對房企資金峯值需求、週轉效率提出更高要求。保利將始終堅持自身的戰略定位，佈局重點城市。

報告期內，公司實現毛利率32.59%，同比下降2.38個百分點。公司指出，這主要由於2017-2018年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。

隨着合作項目增多並逐步進入結轉期，公司投資收益同比大幅增長 65.91%，同時疊加税金等支出減少，年內公司淨利率16.47%，同比增長0.56個百分點。

公司管理層表示，公司將持續通過精細化管理提升週轉效率和收益水平。

在資金成本方面，保利維持了既往優勢。據披露，報告期內公司新增直接債務融資83.1億元，平均成本3.60%；有息負債綜合成本僅約 4.77%，同比降低 0.18 個百分點。

“三道紅線”方面，截至報告期末公司資產負債率78.69%，剔除預收賬款資產負債率 68.74%，淨負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合綠檔企業標準。

年報顯示，2020年內公司拓展項目146個，在38個核心城市拓展金額佔比達 83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類佔比約 85%。

截至報告期末，公司擁有在手資源17096萬平方米，其中38個核心城市佔比65%；待開發面積7747萬平方米，可滿足2-3年開發需求。

培育“兩翼”新增長極

保利發展的“兩翼”部分業務也在2020年得到了較快發展。

公司管理層介紹，房地產開發是公司最核心的主業，在未來相當長的時間裏，仍然會是公司最主要的收入和利潤來源，公司的主要資源仍然會保障房地產開發業務的持續發展。“但同時，公司也關注到隨着宏觀經濟發展和房地產行業成熟，圍繞着‘美好生活’的綜合服務翼的市場空間巨大，公司會不斷加大這方面業務的培育與投入；不動產金融同樣具備巨大的市場前景，同時對公司的房地產開發業務有較大協同作用，也是公司重點培育的一翼。” 

年報顯示，2020年保利物業實現營業收入80.37億元，同比增長35%。業務規模再上新台階，期內在管面積達3.80億平方米，合同面積5.67億平方米。

保利商業在2020年新簽約購物中心20個，期內已開業大型購物中心26個，分佈於廣州、上海、武漢等14市。保利酒管採取自主品牌輸出、特許經營等多種模式，形成四大自有品牌系列，2020年新簽約項目10個，截至報告期末已開業酒店18家。銷售代理業務則已覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個。

根據公司“不動產生態發展平台”的發展戰略，公司正積極發展和培育不動產產業鏈。

“針對持有型物業公司將從兩方面發力：一是加大持有物業的經營能力，包括寫字樓、商場、會展、酒店等，加速健康養老產業的孵化，持續提高盈利能力；二是做好持有性物業與產業金融的結合，發揮持有性物業基金的作用。”公司管理層介紹道。

據披露，在不動產金融方面，公司基金累計管理規模逾1400億元。公司將以產業金融服務為基礎，繼續提升房地產基金管理規模和市場化程度，推動產融結合，並充分發揮產業金融在探索佈局新興戰略業務領域的引領作用，打造新的利潤增長極。

在年報中管理層指出，公司將積極關注房地產行業集中度提升帶來的發展機會，做大開發業務規模，提升資源儲備質量；同時堅持“一主兩翼”發展戰略，加大對兩翼產業的培育力度，把握產業鏈上下游拓展機會，推進多元化業務發展，形成新的業務增長極。

（作者：林修 編輯：張偉賢）

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