樓市的最大對手，來了！

來源： 天天説錢

原創：劉曉博

誰是高房價最大的對手？

或許有人會説：是高利率。如果利率走高，房價一定跌。

這當然沒有錯，但關鍵問題是：自二戰以來，人類社會的利率是不斷走低的。比如美元的利率：

再比如歐元的利率：

再比如中國的房貸基準利率：

或有人會説：是房地產税。如果開徵房地產税，房價一定跌。

全世界至少有一百多個國家開徵了房地產税，最有代表性的是美國、歐洲，美國、歐洲的房價出現持續下跌了嗎？

事實上，房地產税是地方政府的金飯碗。地方政府會砸了自己的金飯碗，讓公務員降薪或者發不出工資嗎？顯然不會。

真正能對房地產市場產生強大資金分流作用的神器——第三支柱養老保險，即將在今年在中國有重大突破。

在2021年亞洲博鰲論壇，官方再次就此傳遞了強烈的信號。

據中國證券報報道，在4月20日博鰲論壇舉行的“迎接老齡化社會-養老金改革”分論壇上，央行副行長李波、銀保監會副主席肖遠企先後表達瞭如下重要觀點：

1、養老金改革應該成為金融供給側改革的重要抓手。我國金融體系明顯短板之一是長期資本不足，尤其是股本不足。從國際經驗看，長期資本或“長錢”主要來源之一是積累型養老金。如果能推動向積累型養老金方向改革，將有效幫助彌補金融體系的明顯短板，也就是長期資本不足問題。

2、我國現在的居民儲蓄集中於銀行賬户和房產上，結構不夠健康。應把一部分儲蓄吸引到養老金賬户中。養老金賬户通過專業機構管理可開展長期資產配置，其中有很大一部分可配置到股權類資產上。

3、我國的優勢是有比較多的資源支持養老金轉型。一是國有資本減持，後續力度可以更大；二是國有土地收益；三是從其他國家經驗看，如果國有資本和國有土地收益不夠，還可以發行一些50年、100年的超長期國債。

4、目前要做的是，把不具備養老特徵的大量個人資金供給轉化為長期的、有養老屬性的、有相對安全保障和一定收益的第三支柱養老產品。現在缺乏長久期資產，應有相應金融產品供養第三支柱的資金投資。

那麼問題來了：

什麼是第三支柱養老保險，它為什麼可以跟房地產爭奪資金？國家為什麼把它作為解決股市、樓市等一系列問題的最重要的“鑰匙”？

第一支柱養老保險，是指基本養老保險，也就是五險一金裏的內容，目前全國大約有10億人有基本養老保險。

但大家也都知道，除了公務員、老師之外，普通人養老保險的“替代率”（退休收入÷退休前收入）是明顯偏低的，退休後生活水平會降低。

所以發展出了企業年金和職業年金，但全國目前擁有這個“第二支柱養老保險”的人，不過數千萬。

從長遠看，必須發展商業化的養老保險，也就是第三支柱養老保險。在美國，基本上人人都會購買第三支柱養老保險。

從交納第三支柱養老保險，到最終領取養老金，時間長達數十年。這樣，就給社會提供了一筆長期資金，可以到資本市場上做超長期的投資。美國股市裏，就有相當比例的市值，被第三支柱養老保險投資機構鎖定，其中藍籌股比重達到了1/3。

美國為什麼常常出現10大牛市、20年大牛市，就是因為有這種長線資金鎖定籌碼。當然，市場監管到位、企業比較講信用、好公司不斷湧現，也是美國股市和養老金之間形成良性循環的重要原因。

中國股市一直缺乏長期投資者、機構投資者，呈現典型的“散户市場”特徵。

目前老百姓養老的錢，無非是以下幾個去處：第一，存銀行，或者買理財（收益率低，跑不贏通脹）；第二，自己炒股票，或者買基金（容易虧）；第三，買房子（帶來高房價）。

所以中國人資產裏，不動產佔比幾乎是全世界最高的。在銀行裏，還有100萬億的存款或者理財。

這100萬億如果衝擊房地產市場，其影響可想而知。目前中國每年新房和二手房年度成交額，也不過23到24萬億。如果“籠中虎”居民儲蓄殺出來，讓房價瞬間翻倍一點問題都沒有。

而中國股市直接融資能力一直偏弱，很多錢不敢進股市。

通過發展第三支柱養老保險，就可以解決股市、樓市、養老等一系列困擾我們的長期問題。

首先，居民儲蓄有了一個去處，對樓市起到釜底抽薪的作用。

如果第三支柱養老保險獲得政策支持，有税收減免，其進入股市的投資可以優先獲得新股配售，再加上國家給一些補貼，大家就願意買。

從長遠看，第三支柱養老保險是世界性的一個制度設計，越來越多的錢湧入是必然的。這樣，就分流了樓市的資金。

樓市“資金圍城”的尷尬局面，將獲得解決。

其次，養老難題可以得到緩解。

“凱恩斯經濟學 羅斯福新政”開創了政府幹預經濟的時代，其結果是利率不斷走低，通脹侵蝕未來的財富（相當於寅吃卯糧），所有國家都存在養老難題。除了延遲退休，甚至不退休（日本正在邁向不退休社會），只能讓個人加大購買商業養老金的力度。

有了三個支柱，養老難題可以緩解很多。

第三，股市獲得長期投資者，大牛市可能到來。

可以簡單計算一下，假設20%的居民儲蓄（或者銀行理財）轉化為第三支柱養老保險，其中50%長期投資股市，可以給股市增加10萬億人民幣的資金。這對於股市當然是重大利好。

但問題是：第三支柱養老金，是千家萬户的養老錢。如果出現虧損，負面影響將非常巨大。

這裏面要防止很多漏洞，比如負責投資的基金經理不能貪污受賄（比如替莊家高位接盤），上市公司不能有大面積財務造假，我們的基本制度有利於發展經濟等等。

只有這些外部環境都具備，把老百姓的錢引入“第三支柱養老金”，長期投資股市，最終一石三鳥解決養老、樓市、股市的問題，才有可能。

在這個問題上，我們沒有機會試錯。

如果大家查一下新聞報道，就會發現國家對“第三支柱養老保險”制度的建立非常重視。銀保監會主席郭樹清在過去半年裏多次提到這個問題。估計在今年年內，就會有較大突破。它跟碳排放一樣，都是當前中國經濟轉型中超級重大的課題，將帶來一系列超級投資機會。

對於保險行業來説，當然是重要的長期利好。

樓市會因為“第三支柱養老金”的出現、做大，而趨勢性下跌嗎？

恐怕也很難。因為手心手背都是肉，説到底房地產還是“含税率”最高的行業之一（大概僅次於香煙），是地方財税最重要的來源。

房地產行業必須穩住，中國經濟才有轉型、升級的穩定環境。