上市後首份中報 綠城管理料未來三年複合增長率逾20%

觀點地產網 綠城系的兩家上市平台綠城中國和綠城管理都在昨天（8月27日）晚上發佈中期業績，兩份數據背後，反映着兩家企業不同的發展道路和未來。

赴港上市剛過去50天，綠城管理的首份中期業績報告為市場關注，在遇上疫情“黑天鵝”大背景下，綠城管理開局表現同樣體現到資本市場的温度。

8月28日，綠城管理截至收盤，股價報2.96港元/股，目前市值57.96億港元，市盈率為15.96。

數據顯示，期內綠城管理持續經營收入8.15億元；毛利3.4億元，持續經營業務為毛利率41.72%。對比地產企業，綠城管理的毛利率處於較高水平。

上半年，綠城管理持續經營業務的期內利潤1.53億元，期內利潤1.34億元，剔除上市費用後歸屬於公司股東的淨利潤為1.63億元，同比微增4.1%，淨利潤率為22.3%。

有參加了當日綠城管理業績會的投資者告訴觀點地產新媒體，會上綠城管理層的信心很足。不僅是CEO李軍，綠城管理董事會主席郭佳峯也寄予了對代建模式的厚望，認為代建之路未來會非常美好。

在23頁的中報裏，綠城管理列出自身的5點優勢和3項管理舉措，並判斷由於宏觀調控及行業去槓桿等原因，輕資產業務模式佔中國整體房地產發展的比例將持續增加，並且該模式有較強抗週期特質。

“2020下半年，綠城管理將通過合理工期排布、加快供貨布局，減少疫情影響，力爭完成全年各項經營指標。”綠城管理層表示。

真實收入未滅失

雖然，中期報告顯示營收、利潤下調，但綠城管理層認為，疫情使當期收入順延下個工程週期確認，真實收入並未滅失。其依據在於，疫情影響代建項目的建設及銷售節點延遲一至兩個月，所以本期收入、毛利及淨利潤同比有所回調。

上半年，綠城管理新簽約商業代建項目29個。其中，項目銷售額為811億元，同比增加33%，項目對代建費總額32.3億元，同比增加28.7%，公司擁有權益類公司下轄項目實現合同銷售251億元，與去年基本持平。

此外，綠城管理上半年實現合同銷售對應的面積約166萬平方米，同比減少19.4%，但項目銷售單價每平方米為1.51萬元，較去年同期增長24.8%。

投資人士向觀點地產新媒體表示，綠城管理現在簽約項目逾7300萬平方米，實際開工建設3882萬平方米，即還有接近3000萬平方米需要在下一階段開工建設。

“對於已開工建設的項目，實際上它的服務週期在4至5年，直到最後履約完成都是綠城管理的收入週期。若以歷史數據判斷，目前綠城管理手裏的存量部分已足夠在未來4至5年保持20%的收入增長。”投資者轉述李軍的話表示。

據透露，在對未來房地產市場預期穩定的情況下，綠城管理的代建業務現已恢復到同期水平，預期下半年的經營業績情況會表現得更良好。同時，主動調整區域結構和客户機構，加大京津冀、長三角及珠三角的投入。

談及代建服務的對象，投資者稱，綠城代建以前更多關注中小開發商，現在關注政府和國企，未來關注金融機構，包括四大不良公司。因此，綠城管理還進行金融服務業務嘗試，推出金融撮合服務。

“綠城管理認為金融將是業務及利潤增長點，公司內部有相關戰略安排，未來這一塊可能會成長為跟代建主業齊頭並進的一個收入和利潤來源。”

同時，綠城管理對未來預期比較樂觀，未來三年內，公司的複合增長率能夠做到20%以上。

要達到上述增長率，企業還要通過不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，而隨着地產行業的集中度提高，頭部開發商搶佔市場份額，未來代建業務的服務需求增長也將競爭激烈。

至於未來要保持這樣的增長速度，綠城管理認為現在主要的壓力在於服務、團隊以及管理水平能不能跟上。

有投資者稱，綠城管理主席郭佳峯在業績交流會上表示，與企業合作上，綠城管理要與有地，但自身能力較差的開發商合作。

另外，隨着城市更新、安置房需求等，政府代建數量增加，也為行業發展帶來空間。同時，在投資層面出現新模式：金融機構委託投資，目前綠城管理還尚未開拓，但不排除金融企業委託業務的可能性，金融機構介入是未來代建行業裏面的一個重要扭轉。

政府代建提速與“零負債”

值得一提的是，在綠城管理的收入構成中，商業代建和政府代建錄得收入增長呈現相反方向，其中報告期內，商業代建的營收為6.1億元，同比減少23.4%，政府代建的營收為1.87億元，同比增長20.1%。

仔細對比發現，不論是商業代建，還是政府代建，來自合作伙伴的收入分別同比減少18.9%及28.8%，而自營的商業代建收入減少26.8%，政府代建的部分則增加22.8%。

因此，綠城管理的中期報告中一個很明顯的變化是，政府代建項目的增幅將近39%。目前，公司的政府代建項目在建面積2418.8萬平方米。

在CEO李軍看來，政府代建項目的優勢在於，業務持續時間長、市場空間大、政策穩定，可以抵抗週期風險。

他也認為，綠城管理是國內最大的保障房建設服務商，在未來兩到三年，逾2400萬平方米的在建面積可以提供持續穩定的收入。

投資者告訴觀點地產新媒體，代建這種輕資產模式對重資產模式形成一個逆週期作用，在綠城管理的業務裏存在小的逆週期，即商業代建和政府代建。

“上半年政府代建項目和收入錄得比較大的增長，經濟下行或金融形勢不佳的時候，政府會加大投資，所以政府是投資主體，所以上半年政府投資代建收入獲得長足增長，這是一個逆週期。”

眾所周知，綠城管理上市時就以輕資產代建服務供應商為自我定位。此次中期業績，綠城管理稱，“沒有負債，亦不受金融去槓桿的影響。”這種表態與近期房企將面臨融資和降負債壓力形成鮮明對比。

現金負債方面，報告期內，綠城管理的銀行存款及現金（不包括抵押銀行存款）為12.08億元，同比增長94.6%，流動比率為1.34倍，槓桿比率（計息債務除以同期末權益總額）為0.03%。

上半年，綠城管理的經營性現金流淨額為-4900萬元，主要原因是本期支付較多2019年終獎金、項目日常經營款項及亞運會媒體村項目營運資金。

隨後於7月，綠城管理已收回對亞運會媒體村項目的墊支款4.61億元，並表示，預計今年全年的經營活動淨現金流會顯着改善。

期內，綠城管理的投資活動現金流淨額為1.19億元，去年同期為-13.4億元，同比增長988.1%，籌資活動現金流淨額為-140萬元，去年同期為-680萬元。

此外，上半年，綠城管理合同負債2.67億元，同比增加11.2%，該項增長則反映出實際收款快於提供服務的完工進度情況。

在綠城管理上市前，就已有不少房企加入到代建行業的競爭中，不乏萬科、建業、朗詩、中海、綠地、濱江、富力、當代置業等。對之後會入局的選手，李軍持歡迎態度，並希望更多同行能分拆上市，把這個行業做得更繁榮，店多榮市。

“房地產行業裏，分工合作的現象會更加明顯。頭部房企在快速規模化的同時會承載金融槓桿的壓力，輕資產的代建模式是保持規模，甚至放大規模的最好方案，是個路徑選擇。”