10月14日，標普下調綠地控股信用評級至“B+”，長期發行評級至“B”，展望均為“負面”。
標普認為：由於銷售和現金回收的疲軟，綠地控股集團的現金可能在未來12個月內逐步枯竭。債券價格的長期疲軟可能會打擊該公司的借款人、供應商和購房者的信心。
不止綠地，三大評級機構在近期下調了超過十家中資房地產企業的評級，開發商即將迎來至暗時刻。
評級機構看空房開發商
9月，穆迪發佈報告，將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”，反映了穆迪對於未來6-12月行業基礎業務較為悲觀的預期。
穆迪指出，中國房地產開發商獲得在岸銀行和信託貸款，以及在岸和離岸債券市場的融資渠道已經收緊，並將在未來6至12個月內維持緊張態勢。融資收緊主要源於政策上的在控制房價增長和行業槓桿、維持銀行系統長期穩定的相關規定。融資政策上的收緊削弱了開發商的銷售額、流動資金和現金流，提高了再融資的風險，特別是對於財務狀況不佳的開發商而言。
惠譽也在考慮是否降低對於房地產行業的評級，惠譽的報告指出，若2021年下半年住宅物業銷售額低於2019年下半年的水平，且/或銷售額鋭減的情況持續至2022年上半年，則惠譽對房地產行業的行業展望將轉為負面。惠譽認為，合同銷售額的持續下滑將進一步加劇中資房企信用狀況之兩極分化態勢，這對短期到期債務規模較大和槓桿率較高的房企產生負面影響。土地儲備可供開發年期較短的房企亦可能未能擴大土地儲備規模以及拓展其地域多元化發展。
標普近日接連下調了包括中南建設、富力、恆大等多家地產公司的評級，標普下調地產公司評級的原因多為,”償債方面存在較大壓力”。標普還指出，在當下信貸條件和監管收緊的情況下，合同銷售下滑將導致房地產商的現金流穩定性面臨較高風險。
總體看三大評級機構對於房地產行業都持悲觀態度，引發了離岸債市場的悲觀情緒。花樣年創始人曾寶寶的一封名為《寶爺家書》的文件中表示，“標普突然大幅下調評級，致使公司境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現極端性緊張。”
離岸地產債償債風險加劇
花樣年於10月4日，到期的2.06億美元票據未能如期償付，此時成為了離岸地產債大跌的導火索，目前包括綠地、綠城、新城等多家規模開發商的地產美元債出現大幅下跌。
有不具名投資機構人士表示，當下離岸地產債的票面價格可視為公司如期償還的可能性，當下甚至已經出現了發行價格100美元，但價格30美元左右的債券，市場將這些債券視為垃圾債券，對於收回本金不抱希望。離岸地產債的龐大規模遠超在岸債券，對地產商交叉違約的擔憂直接導致了對中國房地產的看空。
根據開源證券的數據，離岸地產債存量規模在非金融企業債券中居首。截至10月初，中資房企的離岸地產債存量達2118億美元、佔全部離岸債券的比重達22%，僅次於金融機構離岸債規模。
離岸地產債以民企和中小企業為主，近65%的存量離岸地產債由民企發行，而存量在岸地產債的民企佔比僅為2成左右；離岸地產中註冊資本10億元以下的中小企業佔比超過62%，而在岸債佔比僅17%。部分民企、中小企業離岸地產債發行規模甚至超過在岸地產債，碧桂園、旭輝等離岸債規模約為在岸債2倍，龍湖高達50倍。
2016年後，離岸地產債融資規模開始快速增長，2019年和2020年年均融資都超過了2000億美元，而同期在岸地產債淨融資的500億元左右。
值得一提的是，開源證券還指出，2022年上半年離岸地產債到期2150億元、同比增長10%，創歷史新高，超過同期在岸債到期的1716億元，民企、中小企業居多、佔比分別超66%和70%。違約擔憂下，離岸地產債融資明顯收縮，到期規模居前的30個房企，近半數近一年的離岸債融資為負，疊加負債短期化等，或進一步加大再融資壓力。
上文機構人士表示，今年上半年海外債的發行已經交為艱難，當下又出現了部分地產商的債券交叉違約，使得市場上充滿恐慌情緒。雖然可能是過度恐慌，但是如果看不到好轉的跡象這種恐慌還將繼續。
如何破局
有觀點認為，當下地產風險積累越來越嚴重，供過於求和地價房價泡沫越來越嚴重。需要更嚴的調控來保持市場平穩過渡，用5-10年的時間來軟着陸。現在這情景像是80年代後的日本德國，需要更嚴更針對性，調控的好像德國一樣平穩過渡，稍不慎就會像日本一樣硬着落。但是，高槓杆房企並非無可救藥，可以學習香港開發商轉型自持物業，並降低槓桿。
也有人持相反意見，不具名人士認為中國自持物業租售比較低，僅在1%左右，除了外資和港資，當下在國內並沒有自持物業經營優秀的先例。地段優秀的SOHO中國尚且生存不易，更何況其他呢？
該人士認為，當下從資金端和銷售端的強力調控，會迫使大多數週轉不良的高槓杆房企退出市場，從而會最終損害到政府的土地財政。但是，當今還無法完全快速擺脱對土地財政深度依賴的情況下，政府政策只能是自己進行微調拯救行業。降低資本開支、減少買地投入是當下房企權衡之下的最好選擇。