樂居財經訊 範慧茹 6月16日，海通證券發佈招商積餘研報。
投資要點：
研報認為，公司自2016年開始逐步轉讓房地產開發業務，並於2019年迎來歷史性的變化。招商蛇口以現金方式受讓中航國際控股持有的中航善達22.35%股份，並以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。
招商物業：
背靠招商蛇口，業務資源雄厚。招商物業是招商局集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業，隸屬於招商蛇口，服務範圍覆蓋居民生活、企業機構、城市公共共三大類，並以住宅類物業為主。住宅類總管理面積佔比約65%，營收佔比達到70%以上。近年發展較為迅速，運營項目數量從2016年的341個增長至2019年的607個，管理面積從2016年的4345萬平方米增長至2019年的8537萬平方米。母公司招商蛇口近年在簽約銷售、土地儲備、竣工等方面也實現了快速發展，將為招商物業提供穩健的項目資源。此外，招商局集團在交通、港口、物流、金融服務等業務上擁有龐大的業務資源，也可為公司業務開拓提供新的增量空間。
招商積餘：
善積餘慶，殷實美好。1）重組前的中航物業物業管理規模持續穩健擴，在機構物業細分領域長期佔據市場領先地位，營收佔比維持在80%以上。合併招商物業後，2019年營收達到60.78億元，在管面積1.53億平米，僅次於碧桂園服務、綠城服務、雅居樂服務、彩生活，處於行業第一梯隊。2）商業運營管理初具規模，已形成“九方”、“九方薈”兩個品牌，管理面積113萬平米。自持物業總可出租面積約59.35萬平米，總體出租率96%，進入穩定運營期。3）地產開發業務，該研報認為，公司剩餘的尾盤銷售項目以及託管給招商蛇口的衡陽中航城市花園項目、天津九方城市廣場項目地下部分尚能支持公司3-5年的房地產開發業務收入。
珠聯璧合：打造央企物業管理旗艦企業。研報認為，中航物業和招商物業整合以後可以在以下幾個層面形成互補，實現品牌和規模的雙提速，邁入行業第一梯隊：1）區域佈局互補，加強全國化佈局；2）住宅物業和非住宅物業的互補；3）市場化能力和母公司支持的互補。
投資建議：
給予“優於大市”評級。研報預計公司2020-2021年EPS分別為人民幣0.57元、0.77元，截至2020年6月8日，公司收盤於30.50元，對應2020和2021年PE在53.79倍和39.59倍，可比公司的平均PE水平分別在43.15倍和31.17倍。考慮到公司是央企控股的子公司且處於估值切換的階段，研報認為其估值應該在保利物業2019年的水平，給予公司2020年65-75XPE，合理價值區間在36.86-42.53元。
風險提示：公司新籤管理面積不及預期，社保政策變化等帶來的成本上升。