過去幾年內，長租公寓屢屢在資本市場遇冷。暴雷、倒閉等傳聞接連不斷，給市場上仍然存活的長租公寓玩家帶來了不小的壓力。
在整體承壓的大環境下，一家長租公寓頭部企業魔方生活服務集團突出重圍傳出IPO消息：據港交所9月26日披露，魔方生活服務集團有限公司(以下簡稱“魔方生活”)向港交所主板遞交上市申請，摩根士丹利、建銀國際為其聯席保薦人。
而觀察其業績能夠發現，公司營收年年增長，業績表現喜人。
亮眼業績的背後，魔方生活為何能夠逆風成長?它與其他長租公寓玩家的區別又在哪?本文將進行詳細探析。
營收連續三年增長 直營公寓量效齊升
魔方生活發展迅猛，是中國規模最大、發展迅速的獨立集中式長租公寓運營商。公司專注於為社會精英、白領人員、企業基層員工等提供安全、便捷、 舒適、温馨的租住解決方案。自2009年6月於南京推出業內首套長租公寓以來至今，其業務已覆蓋北上廣深在內的26個一線及主要城市。
據招股書披露，2019年至2021年，公司持續保持增長，營業收入從人民幣9.47億元提升至14.71億元，複合年增長率為24.7%;毛利從8.08億元提升至12.67億元，複合增長率為25.2%;淨利潤從6355.1萬元提升至2.95億元，複合增長率為115.6%。2020 年疫情爆發以來，公司呈現出較強的成長性與經營韌性，業績增速及盈利能力均保持良好水平。相比同業很多在疫情中錄得淨虧損的長租公寓，魔方生活的營收依然延續增長勢頭，不俗的業績已然彰顯了公司穩健發展的底色。
而在2021年，隨着疫情初步受控，公司業績錄得強勁反彈，營收同比增長55%，毛利同比增長61.2%。
2022年上半年，公司業績持續高增，相比去年同期營收增長24%，毛利同比增長25%，優秀成長性凸顯。2022年全年營收與利潤有望超過去年，實現連續第四年增長。
而從各項盈利指標來看，公司盈利能力穩步提升，疫情並未攔住公司快速成長的腳步。從2019年至2021年，公司整體毛利率分別為85.4%、82.9%、86.1%，至2021年年底已創下新高。
據智通財經APP瞭解，不斷提高的毛利率主要來源於公司直營模式的公寓社區。2019-2021年間，該核心業務毛利率從85.4%增長至87.2%，核心業務成長動能充足，隨着疫情影響逐漸消退，將帶動公司整體業績進一步穩增。
2019-2021年間，公司運營的公寓網絡已實現量效齊升：在營公寓數分別為35879套、39030套和75887套，實現了三年內規模翻番;得益於運營效率的不斷提升，數字化管理以及規模擴張帶來的運營成本降低，公司的經調整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，並在在2022年6月30日進一步提升至18.6%。
此前，長租公寓屢屢暴雷，折射出了行業內某些公司粗放式運營、盲目激進擴張、現金流短缺等困窘的現狀。然而，從魔方生活的財報來看，公司以精細化運營為抓手，積極降本增效，財務結構不斷向好。
2019-2021年間，公司各項成本佔比均有所降低，其中銷售及分銷開支佔收入百分比從3.6%下降至3.4%;行政開支佔收入百分比從19.8%下降至14.4%。
據智通財經APP瞭解，2019-2021年間，公司現金及現金結餘分別為2.32億元，3.48億元，6.70億元，2022年上半年則為6.92億元，豐厚的現金結餘使得公司流動性充裕。報告期內，淨資本負債比率從14.8%下降至11.3%，財務表現持續向好。
從業績數據來看，核心業務成長性優秀，公司抗風險能力增強，隨着後續經濟加速復甦、消費反彈、租房需求回暖，將進一步支持公司長期成長。
不過，公司增長的底氣並不僅僅來自於這份穩中向好的財報，更大的秘密還隱藏在其商業模式中。
獨特商業模式為何能在一線城市立足?
此前暴雷的長租公寓普遍為“分散式長租公寓”模式，而魔方生活服務集團旗下公寓與前者最大的不同，在於其採用的是“集中式長租公寓”模式。
集中式長租公寓通常與機構業主簽訂長期整租協議，可在一棟樓中提供大量公寓;分散式則從不同的個人業主收集分散在不同地點的公寓。
比起分散式長租公寓，集中式長租公寓運營成本更低，也更便於標準化運營。通過社交功能區域的設計，使得住户居住體驗更佳，且更有利於增強用户粘性、形成品牌價值。
據弗若斯特沙利文所進行的客户調查，按品牌知名度計，魔方生活服務集團在中國集中式長租公寓品牌中位居第一;同時，魔方也在受訪者最信賴的中國集中式長租公寓品牌中位居第一。規模與品牌將共同建築公司的“護城河”。
在疫情後的長租公寓市場，受益於住户的避險情緒，品牌效應將進一步強化。憑藉魔方生活的高品牌知名度、卓越的運營效率以及廣泛的公寓網絡，公司成功把握了收併購機會，成為集中式租賃公寓市場領先的整合者。根據弗若斯特沙利文的資料，自2020年以來，魔方公寓是業內最活躍的收購者，完成了總價值約13億人民幣的十項收購。
根據弗若斯特沙利文的資料，集中式長租公寓的地域覆蓋範圍以一線城市為主， 一線城市亦是2017年至2021年集中式長租公寓最大及增長最快的地域市場。疫情過後，一線城市復甦速度更快，且快速增長的經濟能夠連續多年吸引人口淨流入，租房需求長期處於高位，保障了長租公寓企業未來業績的穩定增長。
魔方生活的公寓業務主要佈局於北上廣深等一、二線城市，且持續佔據行業優勢地位。公司為北京及上海最大的集中式長租公寓運營商，於2021年在這兩個城市合共運營超過35000套運營中公寓。
據智通財經APP瞭解，近年來，國家已在“房住不炒”“租售並舉”“擴大保障性租賃住房供給”等方面出台了一系列利好政策，支持住房租賃市場穩步有序發展。魔方生活服務集團是16個行業協會的指導委員會成員，公司的執行董事兼首席執行官柳佳是中國飯店協會副會長，此外魔方生活服務集團還經常受邀為相關政策制定提供企業建議和實踐案例。可以看出，魔方生活服務集團是住户、企業、機構業主和政府的首選品牌。
在整個行業經歷資本寒冬的時刻，魔方生活卻為市場指出了長租公寓的另一條增長路徑。隨着後續政策紅利加速釋放，魔方生活將持續以優質服務為核心、以數字化管理為驅動，堅持為新生代消費人羣打造安全、便捷、舒適、友好的社羣生活方式。