扣非淨利預虧近7億，新增土儲面積下降67％！光明地產股價走軟
光明地產預計，2020年扣非後歸母淨利潤為-6.95億元至-4.95億元，同比下降205.04%至247.48%，這也是近幾年來，該公司首次出現扣非後歸母淨利潤虧損的狀況
《投資時報》研究員 王子西
近日，光明房地產集團股份有限公司（下稱光明地產，600708.SH）發佈《2020年年度業績預減公告》（下稱業績預減公告），預計2020年實現歸母淨利潤為0.95億元至1.37億元，同比減少75.98%至83.35%。
追溯過往財報數據，《投資時報》研究員發現，2020年，該公司不僅延續2018年以來的業績下降趨勢，且可能成為盈利下降幅度最大的一年。
值得注意的是，2020年，其全資子公司非同比例增資事項增加了公司的非經常性損益。如若扣除非經常性損益，光明地產預計扣非後歸母淨利潤為-6.95億元至-4.95億元，同比下降205.04%至247.48%，這也是近幾年來，該公司首次出現扣非後歸母淨利潤虧損狀況。
事實上，2020年光明地產新增房地產項目或有9個，較上年新增項目數量減少14個。其中，以招拍掛出讓方式取得的項目有6個，通過增資股權、收購股權合作方式取得的項目為3個。不過，需要注意的是，光明地產股權合作項目均包含需承擔土地權屬項目公司的相應負債內容。此種方式給負債率不低的光明地產，或再增負債壓力。
截至2021年2月5日，光明地產收盤價2.28元/股（不復權），處在近一年來股價低位，總市值僅有50.8億元。
光明地產2020年以來股價走勢（元/股）
數據來源：Wind
扣非淨利預虧高至6.95億元
公開資料顯示，2015年光明地產資產重組，成為一家集房產開發、商業運營、冷鏈物流、物業服務、建築施工及供應鏈產業鏈等為一體的公司。
根據業績預減公告，該公司預計2020年實現歸母淨利潤為0.95億元至1.37億元，與上年同期相比，預計減少4.33億元到4.75億元，同比減少75.98%至83.35%。其預計扣非後歸母淨利潤為-6.95億元至-4.95億元，與上年同期相比，預計減少9.66億元到11.66億元，同比下降205.04%至247.48%。
查閲該公司歷年數據，可以發現，這是光明地產自2015年以來盈利水平最低的一年，也是其重組以來，扣非後歸母淨利潤首次出現虧損的一年。
據Wind數據顯示，2015年至2019年，光明地產歸母淨利潤依次為5.10億元、10.11億元、19.47億元、14.18億元和5.70億元；同比增速為-38.71%、98.15%、92.55%、-27.17%、-59.77%；扣非後歸母淨利潤則從6.91億元增至2017年的19.03億元后，向下大幅回縮，時至2019年，其扣非後歸母淨利潤已經下落到4.71億元。
從盈利能力來看，2017年是光明地產盈利的“峯頂年”，但此後，其歸母淨利潤便大幅縮減，時至2019年，更是由“雙位數”的盈利水平降至“個位數”。如若按照其業績預告來看，2020年度，該公司不僅延續自2018年以來的業績下降趨勢，且有加大下落的態勢。
對於2020年業績預減的原因，光明公司表示，主要受疫情、市場銷售區域及銷售產品結構等因素的影響；而扣除非經營性損益的淨利潤為負值的主要原因，在於報告期內，全資子公司與南寧伊美奇投資管理有限公司（下稱南寧伊美奇）向農工商房地產（集團）廣西明通置業有限公司（下稱廣西明通）進行非同比例增資，根據企業會計準則等規定，此事項增加了公司的非經常性損益。
《投資時報》研究員查閲相關公告注意到，截至2020年12月25日，光明地產全資子公司農工商房地產（集團）有限公司（下稱農房集團）、上海眾裕投資管理有限公司（下稱上海眾裕）與南寧伊美奇向廣西明通增資，所需辦理的產權交易及相關登記手續已經完成。本次增資後，光明地產通過子公司合計持有廣西明通49%股權，南寧伊美奇持有51%股權。初步測算，本次增資為光明地產2020年度增創歸母淨利潤約為6.5億元。也就是説，剔除此部分增厚業績部分，2020年光明地產的盈利狀況相當不容樂觀。
光明地產五年及一期營收及歸母淨利潤同比增速
數據來源：Wind
新增地產儲備減少
從未經審計的經營數據來看，2020年度，光明地產新增地產儲備面積、新開工面積以及簽約面積和金額有升有降。
具體來看，2020年1月至12月，其新增房地產儲備面積為63.16萬平方米，較上年同期下降67.12%；新開工面積為210.61萬平方米，較上年同期下降58.97%；竣工面積為263.04萬平方米，同比增長50.9%；簽約面積與簽約金額分別為241.55萬平方米、362.68億元，同比增長16.60%和36.15%。
值得注意的是，2020年第四季度，光明地產簽約面積與簽約金額分別為85.59萬平方米、126.5億元。也就是説，當季該公司所簽約面積與簽約金額分別佔到全年數據的35.4%、34.9%，兩個指標占比均超過了三分之一。
另外，還需注意的是，與其他地產公司拿地方式有所不同，近兩年來，光明地產新增項目主要有兩種方式：一是掛牌方式，即通過政府平台招拍掛出讓；二是通過增資股權合作或收購股權合作方式。從已披露的信息來看，2019年，該公司新增房地產項目或約23個，其中通過掛牌方式取得項目有11個，通過增資股權或收購股權新增項目有12個。而在2020年，其新增地產項目或為9個，其中掛牌方式佔6個，增資股權或收購股權合作方式佔3個；也就是説，新增地產項目數量較上年減少了14個。
其中，2020年通過合作方式取得3個項目：一是，其全資子公司農房集團向寧波祥生弘盛房地產開發有限公司增資0.5億元取得後者50%股權，且擁有寧波市江北區JB12-01-19a地塊的50%權益；二是，農房集團以6.02億元收購武漢怡置明鴻房地產開發有限公司34%股權，取得武漢經濟技術開發區35R2地塊內P（2019）076地塊的34%權益；三是，其子公司農房集團收購桐廬飄鷹置業有限公司（下稱桐廬飄鷹）100%股權，截至2021年1月16日，桐廬飄鷹的地產項目僅有“飄鷹富春江花苑”。
事實上，光明地產通過合作方式取得的地產項目，均包含了需承擔土地權屬項目公司的相應負債內容。其中收購桐廬飄鷹的總金額6.29億元中，承擔相應債權的金額為5.70億元。
截至2020年三季度末，光明地產淨負債率為211.86%；其貨幣資金為70.34億元，短期借款、一年內到期的非流動負債合計為145.85億元，其現金短債比只有0.48倍。對於項目增長乏力的光明地產來説，股權合作項目或給其進一步帶來負債壓力。