曾經的地產圈“黑馬”中梁控股(02772)如今風光不再？

經歷了近兩個月的“跌跌不休”，中梁控股(02772)的股價依然沒有等來“翻身”的信號。

近2個月以來，中梁控股股價已經跌去近6成，自從進入下行通道以來，大多數時間裏成交量也十分清淡。直到7月11日，市場上橫生波折：多隻內房股集體大跌，其中中梁控股跌超16%，成交量也急速放大至2229.8萬，達到前一日的5倍。

消息面上，多家房地產公司被調出恆指和港股通名單，加上大多數民營房企即將迎來第二個債務集中兑付期，市場對房企流動性和房地產市場整體環境的擔憂升温，推動房產板塊股價齊跌。

中梁控股的創始人是温州富豪楊劍，在2021年富人榜上，他在温州富豪中排名第七。2014-2018年間，重點佈局三四線城市的中梁控股遇上了棚改紅利，年複合增長率一度高達221%，成為了地產圈中的一匹“黑馬”。

然而，到了2022年，中梁控股的風光已不再。儘管在過去數年中，通過“換倉”策略，公司擴張的重心逐漸轉移到了二三線城市，但資本市場上對公司股價的反響一直平平。

而在房地產行業緩慢復甦的當下，身為二十強房企的中梁控股是否能迎來自己“翻身”的契機呢?

增收不增利 負債率高企成隱憂

據智通財經APP瞭解，中梁控股2021年實現收入761.14億元，同比增加15.4%;歸屬股東淨利潤27.02億元，同比減少27.81%。每股基本盈利0.75元。公司表示，營收增長主要由於項目已交付建築面積增加，2021年公司交付面積為912萬平方米，同比增長13%。

可以看出，儘管營收逐年增長，但歸母淨利潤卻在2021年大幅下滑。

報告期內，公司毛利率同樣遭遇下滑，2017-2021年間分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，在2021年首次跌破20%，低於行業平均毛利率21.3%。

在銷售方面，公司表現較為穩健：2021年實現合約銷售金額1718億元，同比增長約1.8%，位列中國房地產20強;平均去化率70%，回款率超過85%。

報告期內，銷售成本佔營收比例從79.6%上升至82.88%，在小範圍內浮動。

在財務方面，公司資產負債結構持續優化，“三道紅線”數據有所改善。2021年年底公司有息負債為402億元，同比下降26%;剔除預收賬款後的資產負債率約為75.8%，淨負債率35.4%，加權平均融資成本9%，非限制現金與即期借貸比率約為1.04，僅有一條紅線尚未達標。2021年，公司首席財務官遊思嘉曾預計，會在未來2-3年內逐步完成“三條紅線”降檔任務。

據智通財經APP瞭解，為了減少債務，中梁控股傳出了裁員消息，並將考核指標由“合同銷售”改為“銷售回款”，賣掉了旗下擬上市的物業公司中梁百悦智佳，今年1月還提前償還了美元債，以提振投資者信心。

儘管做出了努力，但公司應對債務的壓力仍然不小。2022年4月，中梁控股宣佈擬對三筆美元債進行展期，本金總額為9億美元，反映公司流動性風險有所上升。

截至2021年12月底，公司現金及銀行結餘276.1億元，同比減少約19%;現金及現金等價物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。

佈局長三角 三四線城市土儲超五成

從土儲佈局來看，中梁控股重點佈局長三角地域，並向周圍三四線城市擴張。2021年，公司銷售額超過20億元的城市有24座，集中在長三角及中西部都市圈，其中，温州、杭州、合肥銷售貢獻率超100億元，城市貢獻較為分散且平均。

據智通財經APP瞭解，在2021年買地投資中，來自集中供地政策的二線城市佔土地投資總額約17%，其他二線城市佔比22%，三線城市佔比51%，四線城市佔比約10%。

在土地儲備方面，公司總土儲達6000萬平方米，覆蓋全國153座城市，土儲平均成本約4400元;總可售土儲面積為3900萬平方米，可售貨值達4300億元，其中長三角佔比近50%。2021年公司土地投資總額、新項目總建築面積分別下降27.35%、33.33%，拿地動作有所放緩。

可以看出，公司未來業績將與長三角樓市的熱度緊密相關。從長遠來看，長三角城市羣擁有龐大的經濟體量，產業基礎深厚、民營經濟發達、人口優勢顯著，長期購房需求依然充足。

而根據中指研究院數據，由於疫情反覆，上半年長三角樓市整體承壓，土地成交規模同比降幅近55%;房價則穩步恢復，新建及二手住宅價格累計分別上漲0.24%、0.85%。短期內，樓市成交量回調主要受到房地產行業整體遇冷和疫情導致停擺的影響，下半年，隨着疫情影響消退和政策利好傳遞，樓市有望回温。

與此同時，一二線城市與三四線城市分化更加明顯。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年上半年一二線城市房價均有所上漲，三四線代表城市房價卻由漲轉跌。

而從中梁控股2021年合約銷售金額來看，二線城市佔總合約銷售金額的46.4%，三線城市佔比41.9%，四線城市佔比11.7%，其中三、四線城市的銷售建築面積則是二線城市的近兩倍。

如今，在整體市場泡沫退去的背景下，三四線城市的購房需求較弱，成交量萎縮、房價滯漲的風險正在加大。中梁控股的土地儲備多數佈局於二三線城市，或將進一步壓縮公司未來的利潤空間。

小結

身為有着一定實力的二十強房企，中梁控股目前營收穩健增長、流動性風險逐步降低，土地儲備充足，未來業績仍有一定增長空間。但隨着房地產行業步入洗牌階段，疊加三四線城市房價承壓，公司未來幾年的利潤率難言樂觀。

新的時代帶來了新的希望與挑戰，就看接下來中梁控股要如何應對了。