年報觀察 | 寶龍地產“退檔”

觀點網趕在4月底，寶龍地產終於給出了經過審核的2021年成績單。

4月29日，寶龍地產發佈公告表示，公司此前公佈披露的2021年度未經審核業績已經由核數師開元信德會計師事務所根據聯交所上市規則協定同意，公告中所載的2021年度業績維持不變。

相比於一些同行，寶龍地產無疑交出了一份令投資者比較滿意的業績報告。

數據顯示，寶龍地產2021年實現收入約為人民幣399.02億元，同比增長約12.4%；毛利125.19億元，同比下降2.3%；擁有人應占利潤約為人民幣59.92億元，同比下降約1.7%；公司擁有人應占核心盈利約為人民幣37.66億元，同比上升約4.7%。

銷售方面，寶龍地產2021全年銷售額首次突破千億，累計合約銷售1012.3億，同比增長24.1%；合約銷售總面積641萬平米，合約均價15,791元/平方米。其中，長三角區域銷售金額佔比78.6%，寧波、南京、杭州三個城市銷售金額佔比位列前三。

此前國際評級機構標普曾在報告中指出，如果寶龍地產在2022年4月底之前未能發佈經審計的財報，那麼包括美元優先債券和境外銀團貸款在內的部分借款，可能會被要求加速還款。

如今對於寶龍地產這份及時公佈且沒有變動的財報，資本市場似乎給予了認可。當日寶龍地產股價出現明顯上漲，最終收報於2.70港元/股，較前一個交易日上漲14.41%，總市值約111.8億港元。

上午，寶龍地產於線上補辦了投資者交流會，出席會議的管理層有總裁許華芳；聯席總裁陳德力；副總裁兼首席財務官廖明舜；副總裁兼資本管理中心總經理黃文鍾；資本部總經理劉泊暘。

有參會投資者透露，針對寶龍地產2022年發展方向，總裁許華芳給出了“穩字第一、積極開源”八個大字。

首先，許華芳對投資者表示，從企業角度，從國家、行業角度來看，“穩”是最重要的，而要做到“穩”，最重要的便是大幅減債。

根據年報顯示，三道紅線方面，截至報告期末，寶龍地產扣除預收賬款後的總資產負債率69.72%，淨資產負債率67.74%，現金短債比0.88%（2020年末該數字為1.226），公司由“綠檔”房企退回了“黃檔”房企。

截至2021年12月31日，寶龍地產借款總額為729.58億元，同比增幅約9.6%。其中，一年內到期的借款為220.23億元，佔總借款的30.2%，包含銀行借款76億，境內債75億，境外債59億以及信託10多億。

據投資者轉述，首席財務官廖明舜透露，截至到4月20日，寶龍地產已經償債125.6億，佔今年應歸還總債的57%。

針對之後的償債計劃，寶龍地產有以下三個方面的措施。

第一，寶龍經常性收入已經超過50億，足夠覆蓋整年利息；第二是上半年物業銷售回款；第三是大單銷售以及資產抵押。

除了減負債，投資者透露許華芳於會上表示，寶龍地產還要節約細化開支，“要把每一個資源都用在最有效的地方，要更科學地管理好、規劃好，做到有的放矢。”

值得注意的是，期內寶龍地產銷售成本為273.83億元，較2020年同期增長20.7%。此外，公司銷售及營銷成本及行政開支也出現快速增長，由2020年26.42億元上漲至33.04億元，增長約25.1%。

“積極開源”作為寶龍地產2022年發展方針的後四個字同樣重要，據悉，寶龍地產積極開源主要來自銷售、融資、大單三個維度。

銷售方面，或許是因為前4個月的艱難表現，對於2022年寶龍並沒有制定一個具體目標。

據瞭解，寶龍地產2022年可售貨值總計1477億，按照銷售節點鋪排，三季度貨值佔比最高達32%，四季度次之為28.4%；從區域來看，長三角貨值佔比最多達長67.5%；從業態來看，住宅佔比70.8%，商業29.2%。

許華芳還對投資者表示，為了實現積極開源，目前寶龍地產採取的是全員、全渠道營銷，“從寶龍來講，以前是非常抗拒渠道的，也是行業裏用渠道比較少的，但是為了能有更好增長，過去半年逐步把渠道給打開。”

除了增強銷售這個各房企都在使用的策略外，寶龍地產在融資和大單方面則有些不同。

據參會投資者透露，許華芳指現在要做信用融資很困難，更多是要依靠資產端融資，而這正是寶龍的優勢。目前寶龍擁有39個已開業且沒有抵押的商場和酒店，總貨值有200多億，大概能補充80-120億的新增融資額度。

此外，寶龍地產還有很多大單銷售的資產，例如公司在上海、杭州、南京、天津等底擁有辦公、長租公寓長期發展，這部分貨值大概有150億到200億，希望這部分今年能額外補充50-80億現金流。

不過，資產端融資和大單銷售這兩部分，雖然寶龍都在積極推進，有實際在談的業務，但相比市場好的時候，談判效率肯定要慢一點。