破發也要上市！半個月6家物企跑進港交所

密集遞表後，港股迎來了物管公司掛牌上市的高潮。

截至7月16日，中駿商管、朗詩綠色、領悦服務、德信服務、融信服務、康橋悦生活6家物企相繼在7月份登陸港交所，港股的上市物企數量也達到了56家。

高潮之後，物企IPO的熱度仍然沒有退卻跡象。

數據顯示，資本市場目前仍有23家物企在排隊等待上市。中指研究院浙江分院常務副總高院生告訴記者，下半年至少還有十幾家企業上市，今年上市的物企數量有望突破20家。

中物研協總經理楊熙對這一數字更為樂觀。其認為，2021年將肯定打破2020年18家物企上市的紀錄，可能有超過30家物企上市，整個行業上市物企數量將超過70家。

半月掛牌6家

一眾物企“跑步”進場的同時，物企估值的分化仍在持續，上市首日的股價表現在某種程度上體現了資本市場的態度。

7月16日，融信服務與康橋悦生活同時掛牌上市，二者雙雙開盤即破發。截至收盤，融信服務微漲0.41%，康橋悦生活的跌幅則縮小至1.09%。而7月2日上市的中駿商管首日股價漲幅為8.11%，朗詩綠色漲幅達41.51%，領悦服務、德信服務則皆以發行價收盤。

差異表現與企業自身屬性脱不開干係。

有業內人士向記者表示，中駿商管的商管服務及朗詩綠色的綠色建築都被市場看好，為自身估值提供了加持。

相比之下，領悦服務、德信服務、融信服務及康橋悦生活仍是“老三樣”，模式並無新意，且上述四家企業的體量有限，在以規模論英雄的物管行業自然落了下乘。

高院生則認為，企業上市首日的股價表現受定價高低、大盤表現等多重因素影響，因此“首日的股價表現説明不了什麼問題，還是要長遠看待。”

但估值的參差是顯而易見的。東財Choice數據顯示，截至7月16日，中駿商管市盈率為45.4倍，在2021年上市的物企中估值最高。

緊隨其後的是1月26日上市的星盛商業，市盈率為36.23。朗詩綠色、領悦服務及德信服務則分別為16.38倍、15.14倍、26.5倍，低於行業均值28.24。

從資本市場表現來看，高估值的企業也存在共性，它們通常具有較大的規模或是業務模式上有所創新，以碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務等為代表。

不可否認的是，商業物業顯然更受資本青睞，這一點在近日綠地的一宗買賣中體現得淋漓盡致。

7月5日，綠地透漏稱公司將以12.6億元的價格將旗下綠閔物業轉讓給花樣年。按標的淨利潤來看，花樣年收購綠閔物業的PE達到530倍，這筆高估值交易的背後就是綠地優質的商業物業。

最後的機會

分化愈發明顯、估值迴歸理性的大趨勢下，物企為何依然前赴後繼搶灘資本市場？

對此，諸葛找房數據研究中心向記者表示，“目前物管公司扎堆上市其實是由於港交所上市門檻即將提高，物企希望抓住最後上市機會”。

2020年末，市場傳出港交所將要上調盈利標準的消息。2021年5月21日，港交所公佈了有關主板上市盈利規定的諮詢總結，決定從2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，要求最後一個財政年度的股東應占盈利不低於3500萬港元，三年累計盈利不低於8000萬港元。

這並非港交所首次調整上市規則。早在2019年，港交所就修訂了《上市規則》關於借殼上市等規定，將借殼上市的判定標準大幅收緊。

克而瑞研究中心認為，對內地企業而言，相較IPO，借殼上市整體週期更長，交易也存在不確定性。

而此次提升主板上市盈利標準意味着主板IPO門檻也在同時變高，“規模不夠大、盈利不夠穩定的小型企業將被直接攔在資本大門之外。”克而瑞研究中心表示。

按新規來看，在目前排隊的物企中，眾安智慧生活、祥生活服務及明宇商服皆未達到要求。對這些企業而言，留給它們的時間已然不多了，一個殘酷的現實擺在眼前：如果年底前不能通過聆訊，2022年1月1日後重新遞表就要受到新規的制約。

除了新規的刺激，行業自身屬性也是物管企業近年扎堆上市的推動力。高院生告訴記者，物業行業有着現金流充足、低風險、輕資產等特點，“這也是其被資本看好的主要原因。”

近三年來，港股新增的上市物企數量翻倍增長。從2018年的6家上升到2019年的9家，2020年上市的物企則達到了18家。

扎堆上市意味着稀缺性不再。經歷了高估值後，物業板塊於2020年下半年開始回調，估值逐步迴歸理性。彼時不少上市物企皆經歷了破發，如世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務、恆大物業等。

但這並沒有減弱物企奔赴資本市場的決心，反哺背後房企、港交所上調盈利門檻、以及自身發展需求等多方面原因進一步催化了物企的上市速度。

據港交所披露，6月份至今已經有11家物企遞交招股書衝刺IPO，下半年或將繼續迎來物企上市高峯。