5月19日，滬深交易所陸續披露蛇口產園、首鋼綠能、廣州廣河、鹽港REIT等9只基礎設施公募REITs詢價公告，300億元的公募REITs發行進入倒計時。
戰略配售成為首批公募REITs的發行主力。業內人士透露，此前，由於公募REITs自身所帶產品性質，部分機構投資者將其納入投資範圍可能面臨客觀障礙。據瞭解，為進一步培育形成專業投資羣體，關於險資機構可投公募REITs產品“白名單”分類於5月20日準備就緒。
“原則上納入不動產投資管理口徑。”業內人士透露，比如管理機構有相關投資資質，具備優秀的資產負債管理能力；管理人需滿足不動產投資類的管理人要求，須納入不動產資產監管比例；此外，還需定期報告公募REITs投資情況等。
9只公募REITs即將發行
5月19日起，滬深交易所陸續披露了9只公募REITs的相關公告。從公告內容看，9只基金已確定代碼和簡稱、詢價區間和時間、初始募集份額、戰略配售份額，以及相關發售安排。
平安基金旗下廣州廣河的募資規模最大，根據7億募資份額、詢價最高值13.257元計算，廣州廣河的募資規模有望達到92.799億元；其次是中金基金旗下普洛斯、浙商證券旗下浙江杭徽、東吳基金旗下東吳蘇園，募資規模有望達63.9億元、47.555億元、36.846億元。
根據安排，博時基金旗下蛇口產園、富國基金旗下首創水務的募資規模最高有望達20億元左右。此外，中航基金旗下首鋼綠能、紅土創新基金旗下鹽港REIT、華安基金旗下張江REIT的募資規模相對較小，募資金額在20億元以內。
據悉，與傳統公募基金髮行相比，公募REITs發行更像是股票的發行流程。此前，基金公司與證券公司、銀行、交易所等機構進行了多次系統測試，準備得相當充分。
戰略配售投資者認購熱情高
銀行理財、保險機構等機構投資者對首批公募REITs的認購需求相當旺盛，更有相關機構投資者備案特定產品，有意參與此次認購。此外，業內人士還透露，一些投資者耳熟能詳的公募FOF產品，在投資公募REITs方面，目前沒有制度性障礙。只是從執行層面看，要看FOF基金管理人對此的認識程度。
以蛇口產園為例，其獲得專業機構投資者的踴躍參與，在原計劃外部戰略配售（不含原始權益人認購部分）預留30%額度情況下，還獲得了近3倍超額認購。記者從博時基金瞭解到，基於REITs長遠運作和發展，各參與方通過協商確定了最終參與機構和戰略配售額度。目前，招商蛇口產業園公募REITs已完成全部戰投協議簽署，最終鎖定10餘家保險資金、大型央企投資機構、券商自營等機構作為戰略投資者。
整體來看，戰略配售將在首批公募REITs的發行中佔據主導力量。根據安排，廣州廣河、普洛斯、首創水務、浙江杭徽戰略配售佔比七成以上，其初始戰略配售發售份額分別為5.53億份、10.8億份、3.8億份、3.71億份；蛇口產園、首鋼綠能、鹽港REIT、東吳蘇園初始戰略配售發售數量佔總額的六成；張江REIT的戰略投資者比例略少，其初始戰略配售發售份額2.77億份，也達到了基金份額髮售總量的55.33%。
從投資角度看，東吳基金認為，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低槓桿限制等特點。公募REITs通過設置強制分紅比例，可將投資經營可能獲得的收益以相對較高的比例分配給投資者，這使得投資者有望獲得相對穩定的投資收益。“整體來看，這非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。”
有公募REITs基金經理表示，從資產配置差異化角度看，據測算研究，公募REITs與股票、債券相關性較低，能優化整體收益水平，這也是機構投資者踴躍參加的重要原因。