千億地產“黑馬”突陷危機時刻
撰文/ 張文靜
編輯/ 田晏林
來源/ 財經天下週刊（ID：cjtxzk）
重慶老牌房企金科地產集團股份有限公司（簡稱 金科股份）的投資者們，本週經歷了一場過山車般的體驗。
先是有消息稱重慶國企將入股金科股份，市場一陣歡騰。但還沒等投資者緩過神，又傳出金科股份發行的公司債或將展期的消息。受此影響，截至5月20日，本週交易日的最後一天，金科股份遭遇股債“雙殺”。
在5月初的業績會上，金科股份副總裁兼財務負責人宋柯表示，金科正籌備發行20億元小公募，用以歸還5月28日到期的“20金科03”本金12.5億元和7月8日到期的“19金科03”本金6.96億元。
但如今面對公司債或將展期的消息，金科卻對外回應稱，小公募發行可能存在不及預期的風險，“20金科03”也存在展期的風險。
從年初施工單位衝擊總部大門，到旗下“小金牙”理財產品逾期被投資者圍堵，再到蘇州項目被業主投訴挪走監管賬户資金，今年上半年，金科股份就沒太平過。這也引起了監管部門的注意。5月16日，金科股份收到深交所的《問詢函》，要求其説明是否有流動性風險。
針對近期市場傳出的各種消息，《財經天下》週刊從投資者、業主和知情人士處多方打探，試圖撥開這家千億房企最近半年的債務迷霧。
挪用監管資金還債虛實
在“白衣騎士”到來前，購買了金科股份位於蘇州的“印象平江”項目的幾十名業主已經等不及了。
據蘇州本地自媒體消息，近日，該項目的業主們圍在售樓處，就項目停工和預售房款未進監管賬户問題向金科討要説法。
李飛是該項目的業主。他告訴《財經天下》週刊，維權已經進行了兩個多月，從4月以來，業主們已經至少3次到售樓處與開發商交涉，但復工及監管賬户資金問題，開發商在給出回應後，卻一拖再拖。
今年1月，住在蘇州“印象平江”項目周邊的業主發現，“印象平江”的工地上非常安靜，他路過工地時發現，施工現場只有一些管理人員，並沒有工人。
業主們找到開發商，得到的回覆是“因疫情原因停工”。但一個多月過去，大家發現，同區域的其他房企的樓盤都沒停，只有金科的工地依舊沒動靜。“如果説是疫情影響，為什麼只有金科停工？”李飛對此十分疑惑。
通過社交平台，更多業主發現，全國多地的金科樓盤都出現進展緩慢、幾近停工的情況。他們很快意識到，真實原因大概不像金科説的那樣簡單。
“看樣子是大面積停工，證明開發商沒錢了。”察覺到風險的業主們坐不住了。而且，業主當中也有人在房地產行業工作，通過一些渠道查詢了銀行賬户流水，發現了一個更嚴重的問題——他們交的首付款及貸款資金並沒有按規定進入預售資金監管賬户。
通常來説，在期房銷售的條件下，預售資金都是需要進入監管賬户。也就是説，購房人的買房款會先打到監管賬户裏，不會直接就給開發商。如果開發商要用這筆錢，就一定要向銀行進行申請。這種規定是監督開發商按期保質保量完工，避免拿錢跑路，同時也可以更好地維護客户權益。
但李飛告訴《財經天下》週刊，“印象平江”項目去化率已超80%，售房款估計能有20多億元，而今年4月，有業主在查詢後得知，該項目監管賬户的餘額只有2000萬元左右。
“他們説，監管賬户部分資金被金科集團和項目合作方金新城划走了，另一部分則被銀行直接扣掉，用以歸還該項目的開發貸了。”李飛説。
兩個月前，已經有業主找到金科溝通，之後發現問題的其他業主也陸續加入維權羣，目前李飛所在的維權羣已接近500人。
但業主們沒有得到明確的回應。為了討要説法，他們在蘇州12345陽光便民網站“寒山聞鍾”及人民網領導留言板上直接爆出數據投訴：“經不完全統計，70户約2.2億元資金未進入監管賬户；項目前期銷售22億元被悉數轉走，其中金科及金新城兩股東抽調項目資金13億元。”
一位業主告訴《財經天下》週刊，維權兩個月，現在他們已經不再相信開發商關於復工的承諾，相較於此，他們更在乎監管賬户內的資金去向。“如果監管賬户裏沒有錢，或無法覆蓋項目建設所需，復工沒有任何意義，遲早會再次停工。”
李飛説，5月初，當地住建部門牽頭召開由開發企業、總包單位、監管銀行、業主參加的會談。會上，住建部門再次重申不能隨意劃扣監管賬户資金，預收款一定要進監管賬户。並且過了幾天，還給出瞭解決方案，表示將推動建立第三方監管賬户。
但業主們依舊憂心忡忡。在他們看來，金科還在大力度促銷該項目剩餘樓盤，每套總價較去年少了10至20萬元，有些還贈送車位。部分業主擔心，“一旦全部銷售出去，資金都被開發商抽走，到時候即使第三方監管建立起來，也沒有資金可以打入賬户。”
在“寒山聞鍾”論壇上，業主們不斷催促進展，要求相關部門確定第三方監管賬户建立主體及時間表。5月20日，蘇州市住建部門線上回覆業主稱，“開設賬户相關工作正在推進中。”
而針對業主投訴的金科復工和資金管理問題，蘇州市住建部門表示，項目已於5月9日復工。開發企業將制定施工計劃、明確項目建設節點，由業主定期到現場確認。業主代表簽訂保密協議後，可定期跟蹤監管賬户資金動態。
此外，住建部門還表示，已函告蘇州市公積金中心，請求協助配合將貸款轉入監管賬户。對於貸款或分期付款部分，該部門與監管銀行建立信息共享機制，要求監管銀行跟蹤管理。同時對商業銀行發放貸款進一步規範，讓購房人貸款發進入監管賬户。
針對業主們的説法，《財經天下》週刊致電蘇州市住建局瞭解情況，接聽電話的工作人員表示，負責該項目的同事在開會。截至發稿，未有相關負責人給出回應。
事實上，焦急的不止蘇州業主。2021年11月至今，從西安、鄭州、瀋陽、南寧，到金科的“大本營”重慶，業主普遍反映金科項目存在停工或延期交房問題。
5月15日，瀋陽一位業主在人民網領導留言板反映，位於北皇姑的金科集美天城三四期項目遲遲未見動工，他們側面瞭解到系金科資金緊張所致。
《財經天下》週刊就業主反映的蘇州金科印象平江項目停工、監管資金被划走及各地多處項目停工的消息向金科集團求證，公司回應稱，“受之前疫情影響，蘇州金科印象平江項目工程進度緩慢，目前已進入正常施工狀態。此外，按照疫情管控相關要求，全國各地金科項目已陸續展開施工，目前已進入正常生產經營中。”
但對於蘇州金科印象平江項目監管賬户資金被挪用的問題，對方表示，“暫不瞭解。”
在一位金科離職員工看來，蘇州項目出現停工並不意外，找金科要債的人太多了。
據媒體報道，今年初，金科集團總部遭到施工單位圍堵，大門被撞。金科回應稱，與民工欠薪無關，為施工單位惡意逼要工程尾款。
但僅僅兩個多月後，金科總部又被另一羣人圍住了。
3月開始，在各大社交網站上，有投資者陸續反映，金科“小金牙”理財產品到期無法兑付。有投資者告訴《財經天下》週刊，4月18日，有幾十名投資者到金科總部維權，經過幾番交涉後，有5位投資者代表被允許進入大樓，與金科談判。
談判中，金科給出了口頭兑付方案，表示三、四月份到期的理財產品將於90個工作日內兑付。但具體兑付方式沒有説明。
2021年，吳雨在金科物業員工的推銷下，購買了“小金牙”理財產品，今年4月初到期。他説從4月中旬開始收到金科的兑付款項，每個工作日幾百元，金額不固定，“像開盲盒一樣。”
據他估算，每個工作日兑付的金額約佔總本息的0.9%，有時僅0.4%。但至今，金科也未有一份正式的兑付方案。
現在，吳雨後悔莫及。他説：“當時有點閒錢，想着放着也是放着，不如賺點收益，但沒想到房地產行情下滑得這麼厲害。”
2021年，房地產行業不太樂觀時，吳雨已經開始擔心“小金牙”的兑付能力，但那時銷售員安慰他説，產品絕不會出問題。今年，在“小金牙”到期前，吳雨卻被告知，賣給他產品的銷售人員已經離職。
關於“小金牙”理財產品逾期問題，金科給《財經天下》週刊的回覆，和給投資者代表的一樣，表示已有整體兑付方案，預計90個工作日內兑付完成。但對於具體方案，有知情人士稱，還沒完全敲定。
據悉，該理財產品的購買者大多為金科員工和業主，遍佈全國各地，大部分人通過金科物業工作人員推薦，在微信公眾號“小金牙社區”上購買。
一位金科地產板塊前員工稱，“小金牙”宣傳最猛的時候大概是在2020年。那時，金科旗下物業公司業務員會到辦公室加員工微信，推銷理財產品。據她提供的截圖顯示，業務員幾乎每個月都會向其推薦產品，利率在8.5%以上。
據吳雨講述，就在今年2月，還有工作人員向業主推銷理財產品。很多業主對房地產行業不瞭解，也投了不少錢。“在我瞭解到的投資者裏，額度最大的好像是280萬，很多老年人也買了。”
在吳雨提供的一份投資協議中，《財經天下》週刊獲悉，該理財產品上的資產多數都是地產票據。比如，交易資產性質為玉溪巨輝商貿有限公司持有的對富萊迪克商業保理有限公司的借款債權。
“小金牙社區”平台客服人員企業微信名片顯示，該理財產品背後的企業，全稱為“重慶睿博資產管理諮詢有限公司”。企查查顯示，該公司成立於2013年，兩年後，金科物業服務（集團）有限公司成為其全資大股東。2020年6月，金科物業退出後，由保匯國興（北京）科技發展有限公司接盤。
目前從股權關係上，看不出保匯國興與“金科系”的關聯，但“小金牙”產品依舊由金科物業推廣銷售。甚至在該產品逾期後，有投資人找到金科物業理論，對方卻讓他們找金科地產負責。
“地產的工作人員也挺無奈的，説沒錢，現在能有點錢兑付就不錯了。”吳雨説。
兇猛擴張後遺症
無論是項目停工，還是“小金牙”理財逾期，種種跡象都傳遞出金科背後的債務隱憂。
在上海票據交易所公佈的一份截至2022年4月底持續逾期名單中，金科股份及旗下多家公司赫然在列。且截至2022年4月30日，金科股份票據累計逾期發生額2.17億元，逾期餘額1.62億元。
另據票眼數據，截至2022年3月14日，金科股份拒付票據約有1241筆，涉及金額7.43億元；未結清票據23765筆，涉及金額126.64億元。
與此同時，金科日前公佈的2021年財報也讓資金緊張的狀況暴露無遺。截至2021年底，金科股份總負債2936.3億元，貨幣資金289.08億元，短期借款、一年內到期的有息負債、其他流動負債合計411.35億元。
可以看出，金科用手頭資金覆蓋短期債務存在一定壓力。深交所也在《問詢函》中要求金科説明是否具備足夠債務償付能力，以及是否存在流動性風險。
事前早有徵兆。2021年下半年，市場上就有金科資金緊張的消息不斷傳出。當年12月，金科以37億港元將物業板塊金科服務22%的股份轉讓出去。彼時，一位金科員工坦言，公司確實“缺錢了”，要靠物業給地產“輸血”。
此外，上述金科前員工還透露，2021年年底至今，金科已經裁了幾批員工，聽離職的同事説一開始賠償N+1，後來賠償N+0.5，再後來，什麼賠償都沒了，且有人力甚至直接告訴被裁員工，想要仲裁儘管去。
2021年以來，房地產行業持續下行，政策收緊，房企融資和銷售均受影響。在這種市場行情下，很多地產公司都出現了流動性困難，但仍有穩健型房企日子還能勉強過。
所以説，現金流問題雖與行業大環境有關，但最根本的還是離不開企業自身的經營和管理模式。
金科的問題出在了哪兒？
從銷售數據上看，2016年，金科股份地產業務銷售額僅319億元，還只是重慶區域一家小房企。但到了2017年開始提速，當年地產板塊銷售額猛增至630億元，2018年突破千億元。
那幾年，金科似乎對銷售規模有着很深的執念，不惜把“算盤”打到自家員工頭上。2020年9月，金科推出過“安家投資計劃”。當時有媒體報道，金科要求員工購房，否則“降職、降薪、開除”。
對此，金科內部人士只表示“一言難盡”。據他介紹，為了把房子賣出去，公司為資金不足的員工找好銀行，可提供小額貸款。他也在這種資金“支持”下，買了好幾套房子，現在還發愁“不曉得怎麼賣出去”。
在自家員工的“助力”下，2020年金科順利實現2232億元銷售額，壓線完成當年2200億元的銷售目標，也讓金科躋身全國TOP20房企行列。
據金科重慶總部的員工回憶，公司最激進時，他所負責的區域幾乎每次土拍都要拿地。相應地，他的工作內容變多了，節奏變快了，每天都有梳理不完的表格，隔三岔五還要開會彙報，週末都得待命，加班也從雙休日蔓延至各種小長假和大長假。
然而，一路的轟轟烈烈未必能高歌永奏。高增長的代價，體現在金科的財報裏，是不斷累積的負債。數據顯示，金科的總負債在2016年為867.2億元，而到2020年，已攀升至3076.6億元。也是自那年開始，金科內部商票比例逐漸提高。
但那時的金科還未意識到，監管的收緊將給行業帶來怎樣巨大變化。2020年年底，金科還在戰略規劃説明會上，提出2025年衝擊4500億元的目標，以及年複合增長率要達到15%以上。
不過眼下，忙於找錢渡過難關的金科，暫時恐怕無暇顧及這4500億目標了。
對金科來説，當前最大的好消息是，或是即將迎來“白衣騎士”。
近日，市場有傳聞稱，金科即將迎來重慶國資企業入股，幫扶紓困。在股權方面，重慶國企正組團和金科接觸，進行整體股權談判。這些國企包括了重慶渝富、重慶兩江新區產業發展集團、重慶城投、重慶地產集團、重慶發展投資有限公司等。
對此，《財經天下》週刊聯繫到金科集團求證，對方表示，目前尚未得到進一步消息，如有最新信息，公司將第一時間通過公告等形式進行發佈。
不過，據知情人士透露，這次市場傳出的信息大部分屬實，是金科董事長周達出面聯繫的各家企業。至於最後和哪家國企合作，還在溝通、接洽中，“估計還要一段時間。”
國企入股金科的消息，讓不少投資者和業主看到了一絲希望，但目前來看，“白衣騎士”還在路上。
作為重慶本土房企，近年來，從與融創中國的控制權爭奪戰，到創始人黃紅雲和前妻的股權糾紛，金科的煩心事一波未平，一波又起。
2020年，困擾金科三年多的股權問題終於因融創中國的退出落下帷幕。2021年，黃紅雲與前妻陶虹遐的離婚糾紛鬧得滿城風雨，他還因此成為被執行人。
今年1月，金科股份發佈公告，稱黃紅雲與陶虹遐及女兒黃斯詩解除一致行動人關係，黃紅雲持有金科股份的比例降至18.22%，依然穩住了公司實控人地位。
但這之後，黃斯詩和陶虹遐開始密集減持金科股份。今年2月，在兩次減持後，黃斯詩徹底清倉，累計套現6億元；3月份，陶虹遐及其一致行動人也在沒有預披露的情況下，連續兩次減持，直到第二次公告後才預披露第三次減持計劃。
在債務危機隱現的時機點，老闆的女兒和前妻不斷減持套現，不免讓外界疑慮。果不其然，陶虹遐的減持動作引起深交所關注，在近期的《問詢函》中，要求金科説明減持進展，及過程是否違反相關規定。
其實，在黃紅雲女兒減持股份時，公司曾解釋稱，因償還金融機構到期融資需要，且其計劃未來一年內將根據自身現金流安排和公司需要繼續支持上市公司發展。
今年2月，清空股份後的黃斯詩向金科股份子公司提供了1.2億元借款，年利率為10%。不過，這也從側面印證金科現金流緊張的傳聞。
有媒體曾報道，金科在4月份和相關部門開了一個紓困專題會議，重慶方面也從年後就開始商討紓困措施，主要包括：分批發放紓困資金，以借款和質押項目股權的形式給到金科，目前已有3億元紓困資金到位；牽頭重慶的國企入股金科，正在接觸的入股對象包括重慶市兩江新區的平台公司；階段性入股金科的項目公司，給項目增信背書，方便銀行貸款。
近期，監管機構為示範房企融資開閘的消息給房地產市場注入了很大信心。但在知情人士看來，金科必須先自己挺住，才能等到機會。
如果此次談判進行得順利，“白衣騎士”到來後，金科需要拿出最有誠意的方案，儘快給維權許久的投資者和業主們一個滿意的交代。
（應採訪對象要求，文中李飛、吳雨均為化名）
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