風雨新華聯 債務危機下再遇人事換防

觀點地產網 處於動盪和紛爭之中，人往往無法如願地正常行使辦事職能，細微的內外變化也會演變成一種不安定的因素。

在這種影響下，主動做出調整是否能夠緩和緊張的局面仍然是未知數。

新華聯陷入這種狀態已經將近一年半時間，3月3日又在嘗試找到破解這種狀態的突破口。

當日，新華聯發佈多則公告，內容主要涉及員工持股計劃及管理辦法和管理層人事變動。其中，員工持股計劃初始擬籌集資金總額上限不超過1億元，全部為員工自籌資金。

據觀點地產新媒體初步瞭解，這是新華聯首次開展員工持股計劃。

人事變動中，新華聯副總裁兼財務總監劉華明不再擔任公司財務總監一職，仍繼續擔任公司副總裁職務；原副總裁周向陽不再擔任副總裁一職，仍繼續擔任株洲新華聯房地產開發有限公司（簡稱：株洲新華聯）董事長職務。

這也意味着，履職剛好十年的劉華明正式卸任財務總監一職；同時，作為履歷超過二十年的“老將”周向陽也自此遠離新華聯管理層。

人事換防

觀點地產新媒體翻閲資料獲悉，劉華明、周向陽均為70後，劉剛好50週歲、周則為46週歲。兩者基本在畢業不久後，即20世紀90年代開始進入新華聯或子公司進行工作，也參與了新華聯從“0到1”的過程。

其中，劉華明先在新華聯控股擔任審計部經理，亦有在新華聯燃氣公司副總經理兼財務總監、新華聯產業投資公司擔任副總經理兼財務總監；2011年5月起至今，開始任職新華聯財務總監一職；一年後又兼顧新華聯副總裁職務。

周向陽則是由湖南新華聯公司銷售基層崗位，一步步晉升到新華聯副總裁位置，不過期間曾離開新華聯一段時間。

可以發現，回來一年多後，周的工作重點亦由房地產開發銷售逐漸偏向文旅地產相關工作。於2019年2月起，周開始任新華聯副總裁；2019年7月起，任株洲新華聯董事長。

初步斷定，周辭任後工作重心偏向於株洲新華聯持有的北歐小鎮項目開發工作。該項目由新華聯持有100%權益，土地面積為65.94萬平方米，規劃計容建築面積為54.49萬平方米，總投資額40億元，於2012年8月開工建設，到2019年末累計投資額為19.69億元，但完工進度僅為21%。

接替上述兩位“老將”職務的湯灝璠、趙斌，在新華聯工作時間也接近或超過10年。

其中，湯於2012年開始歷任新華聯控股資管部經理、常務副總監等職務，2018年開始擔任新華聯招標與集採中心總監、北京正聯商貿公司董事長等。

趙斌則於2005年開始在新華聯集團地產板塊擔任財務會計相關工作，隨後在內蒙古新華聯、新華聯不動產、新華聯商業管理、北京新華聯恆業擔任財務總監等職務。

據觀點地產新媒體瞭解，湯灝璠、趙斌上任後將成為新華聯管理層最為年輕的兩位，也是僅有兩位80後高管。其餘公司高層均為60後和70後，實際控制人傅軍則為50後。

種種跡象可以看出，新華聯欲通過提拔內部新生力量突破當下的困局。同時，通過員工持股計劃將高層利益與公司利益進行深度捆綁。因為，目前擺在新華聯目前的難題並不小，需要更加努力破解。

風雨新華聯

新華聯陷入債務危機的關鍵點，應該從2019年2月13日一則人事變動公告開始説起。彼時，丁偉因退休申請辭去新華聯董事長職務，由副董事長蘇波接任。

此時，正值2019年房企開展內部反腐工作，包括保利、融創、萬達、復星、美的置業、金科、新華聯等。

僅上任10個月，蘇波因個人問題被協助調查，原因未公佈。有媒體報道稱，這是新華聯高層發起內部反腐，主動報案的結果，接下來內部反腐行動還將繼續。

有新華聯內部員工透露，蘇波可能涉及的貪腐行為集中在房地產領域。

儘管高層貪腐不足以引發公司經營現金流危機，但在輿論焦點下，新華聯經營上的缺點也暴露無遺。

特別是過去一段時間，新華聯從住宅開發向文旅地產地產轉型過程中，出現的投入產出不成正比、負債水平高、盈利水平懸崖式下滑等。

2012年，住宅市場趨於飽和，文旅地產成為開發商眼中的另一風口。此時，傅軍希望通過轉變發展方式，給企業帶來新的成長空間：“新華聯正在轉型，特別是加大文化旅遊項目、度假項目的投資。”

隨後幾年時間，新華聯文旅項目遍地開花，先後簽約、收購包括長沙銅官窯古鎮、蕪湖鳩茲古鎮、西寧童夢樂園、四川閬中古城、韓國濟州島錦繡山莊國際度假項目、北京房山區十渡國際旅遊度假區等。

在調查事件後，新華聯2019年度財報也一度陷入難產，直到2020年6月份才對外公佈。據2019年年報顯示，新華聯在國內外主要持有20個開發項目，預計投資額為570.71億元，累計投資達到420.22億元。

然後，從完工進度上看，僅有湖北武漢新華聯青年城、寧夏銀川閲海灣新華聯廣場竣工，其餘18個項目中有11個項目完成進度不到五成，並且大部分項目開工已經七八年。

業績表現上也出現大幅度下滑，2019年全年營收為119.88億元，同比下降14.37%；實現利潤總額13.98億元，同比下降26.31%；實現歸屬於上市公司股東淨利潤8.21億元，同比下降30.8%。

高額的投入，沒有對應的產出，新華聯自然需要藉助金融槓桿來維持，收入下滑的另一端則是上漲的負債。於2019年末，新華聯總負債為433.44億元，資產負債率為81.67%，淨負債率為224.28%，有息負債255.09億元，一年內到期為82.5億元，貨幣資金49.18億元，難以覆蓋到期債務。

事實上，新華聯流動性危機於2019年8月末就有跡可循，當期公佈的2019年中期報表中披露，公司期內未有新增土地儲備，以及出售北京銀行4.86%股權，套現60億元；幾天後，再次轉賣萬達影視2.12%股權進行套現。

2020年開年，新冠疫情重創國內文旅市場，並且至今尚未完成恢復。期間，新華聯業績出現更大下滑。

預計2020年度，新華聯歸母淨利潤虧損11億元至13億元，扣非淨利潤為虧損11.5億元至13.6億元，營收為68億元至73億元。

債務端，新華聯2019年發行的“19新華聯控MTN001”未能按時足額償付債務融資工具利息，已構成實質性違約；項目端，新華聯項目子公司蕪湖新華聯、湖南新華聯等因資金狀況緊張，部分未能清償到期金融債務合計13.44億元，部分資產被查封凍結。

在這種情況下，新華聯控股股東新華聯控股亦未能提供援助，更因未能如期兑付10億元中票構成違約，導致新華聯公司債券遭到停牌；前者所持後者的全部股份遭到凍結，佔總股本61.17%。

“受命於危難之間”，湯灝璠、趙斌上位後將面對的工作，難度不小。