文/每日資本論
穩居全國房企30強。
2020年，對任何一家房企來説，都是充滿挑戰性的一年。新冠疫情、三道紅線、房住不炒……這些都讓房地產市場充滿了不確定性。
3月30日，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”）公佈2020年財報，拆解後發現亮點不少：合同銷售額為1330億元，同比增長13%；營業額同比增長34%至678億元，歸母淨利潤同比增長41%至59億元；現金儲備達到700億元，現金短債比是1.3倍；每股派息77分，同比增長40%。
受此消息影響，中國奧園股價在隨後2個交易日上漲9.3%到8.34港元/股，最新總市值為224.84億港元。此外，中國奧園穩健的業績增長及發展前景也獲多家中外資機構一致認可，摩根士丹利、銀河-聯昌證券、國泰君安、建銀國際、瑞士銀行、野村證券等均給予買入評級。
據瞭解，中國奧園創立於1996年,於2007年在港交所掛牌上市,是一家以房地產開發為核心主業的綜合性企業,業務涉及地產、商業、醫美、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新等產業板塊。
作為老牌房企，中國奧園憑藉着過去幾年超過60%的年複合增長率，地產板塊在2019年跨越千億門檻，成功躋身全國銷售30強。
從2017年開始，中國奧園連續四年躋身《財富》中國500強，從最初的第485名起逐年躍升至2020年的204名,成為國內銷售TOP30房企中成長速度最快的企業之一。
中國奧園是如何用5年時間，合同銷售額從不足300億元到1300億元？答案或許就在它的財報裏。
逆勢增長
對中國奧園來説，2020年是穩健增長的一年。公開數據顯示，2020年，中國奧園物業合同銷售1330億元，圓滿完成全年目標，同比增長13%，穩居全國三十強。
這也高於行業平均增速。國家統計局數據顯示，2020年商品房銷售額17.36萬億元，增長8.7%，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。
進入2021年以來，中國奧園繼續保持高增長。1月和2月，中國奧園實現合同銷售額101億元和79.3億元，同比增長100%和305%。
與此同時，截至2020年底，奧園已簽約未確認的合同銷售金額是1960億元。中國奧園方面表示，他們會加快物業銷售結轉，這意味着，中國奧園未來盈利持續性非常強。
銷售額的持續增長，也為中國奧園帶來了不錯的營收和利潤。公開數據顯示，2020年中國奧園的營收為678億元，同比增長34%；歸母淨利潤為59.08億元，增速達到41%。從2016年到2020年的5年間，中國奧園在營收和歸母淨利潤兩項上，年均複合增速分別達到54.7%和61%，增速依舊非常驚人。
不容忽視的是，中國奧園的財務和債務情況正在不斷優化。截至2020年底，奧園的現金儲備達到700億元，現金流非常充裕；回款率達到85%，全口徑的銷售回款是1131億元，這在行業中屬於非常優秀的水平。淨負債率到2020年末是82.7%，剔除預收款後的資產負債率是78%，現金短債比是1.3倍，現金流較為充裕。
這距離跨過“三道紅線”，僅有一步之遙。中國奧園方面表示，他們將通過促回款、調節奏、降成本、快交付，未來三年均實現正經營現金流，達到降低負債、增厚淨資產，每年有息債務下降5%，未來每年淨資產複合增長率達到15%，有信心在2022底年之前三道紅線達標。
得益於債務結構的優化，中國奧園得到了資本市場的肯定。繼2020年4、5月分別獲標普及穆迪重新確認信貸評級及“正面”評級展望，2020年10月，奧園獲國際信用評級機構惠譽（Fitch Ratings）將企業信貸評級由“BB-”調升為“BB”，評級展望為“穩定”。
值得一提的是，中國奧園在分紅方面非常大方，計劃派發末期股息每股66分以及特別股息每股11分，合計派息金額達到每股77分（相當於每股91.5港仙），同比增長40%。
增長方法論
中國奧園這些成績的取得，其實並不容易。2020年初，面對突發的疫情，中國奧園營火速上線“奧園購房寶”小程序，開通24小時“線上售樓”業務，同時與多個平台合作，通過小程序、在線直播等多種渠道，開啓線上帶看模式。最終，2020年上半年，中國奧園實現合同銷售額508.7億元，同比僅僅略微下降。
隨着下半年房地產市場的持續恢復，中國奧園立刻加大了銷售力度。據瞭解，下半年中國奧園整體貨值接近1700億元，四季度推貨數量會比三季度略高。
當時業內普遍認為，中國奧園完成業績壓力不大。2020年10月中旬，德銀髮布研報稱，中國奧園可售資源充足，加上過往中國奧園下半年去化表現一貫亮眼，全年業績達標無懸念。
在業績持續增長的背後，是中國奧園充裕的土地儲備和均衡的產業佈局。截至2020年底，中國奧園的土地儲備總建築面積約5718萬平方米，總貨值約6208億元，計入城市更新之後，總的貨值是1.29萬億元，能滿足未來4年到5年的發展。從區域來看，華南區域的可售貨值達到68%，以大灣區為主；從城市等級來看，一二線城市佔了82%。其中，2020年新增建築面積約2015萬平方米，新增可售貨值約2426億元。
在佈局上，中國奧園的策略是北上廣深一線城市全覆蓋、聚焦粵港澳大灣區。從中國奧園2020年物業合同銷售區域來看，華南、中西部核心區、華東的銷售額分別為328億元、417億元、406億元，分別佔比24.6%、31.3%和30.5%，整體分佈較為均勻，抗風險能力強。
即便處於高速擴張中，中國奧園沒有忘記苦練內功，提升產品力。據瞭解，中國奧園全力推動產品以及管理的標準化，現已形成了四大住宅產品開發體系，產品力全面提升。2020年以來，中國奧園旗下廣州奧園譽湖灣、成都奧園雲璟、重慶奧園翡翠天辰等項目共榮獲50餘項國內外大獎。
2021年，中國奧園制定了更高的銷售目標——1500億元。未來，中國奧園可能不滿足於中國500強，要衝擊世界500強。
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